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Amministratore condominiale in regime di prorogatio. Può essere disposta la revoca giudiziale?
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Amministratore condominiale in regime di prorogatio. Può essere disposta la revoca giudiziale?

La revoca dell'amministratore, oltre che dall'assemblea, può essere disposta anche dall'autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino nei casi tassativamente previsti dalla legge

Avv. Leonarda Colucci  

Il fatto. Il proprietario di un immobile ubicato in un condominio chiede con ricorso ex articolo 64 delle disposizioni di attuazione del codice civile che il Tribunale disponga la revoca giudiziale dell'amministratore condominiale, motivando la propria richiesta in ragione di una serie di irregolarità che l'amministratore avrebbe commesso durante lo svolgimento del suo incarico. Fra le irregolarità più rilevanti lamentate dal ricorrente figurano:

  1. la mancata presentazione del rendiconto condominiale per tre anni;
  2. la mancata richiesta di autorizzazione all'assemblea per ottenere l'autorizzazione preventiva per la costituzione in giudizio;
  3. l'omessa costituzione dell'anagrafe condominiale in virtù di quanto sancito dall'articolo 1130 del codice civile ed il mancato riscontro delle richieste dei condomini che hanno fatto richiesta dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali;
  4. il notevole ritardo accumulato per l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria relativi al rifacimento delle facciate dello stabile condominiale.

L'amministratore resistente, con la sua costituzione ha eccepito l'inammissibilità del ricorso presentato dal ricorrente sostenendo in primo luogo che non può essere revocato l'amministratore che opera in regime di " prorogatio" in quanto "il mancato rinnovo della carica o la revoca hanno lo stesso identico contenuto e le stesse identiche conseguenze" ribadendo anche che il ricorso in questione violerebbe il principio della sovranità dell'assemblea che ha il potere di decidere sulla revoca sottoponendo la stessa al voto, e quindi alla effettiva manifestazione di volontà, di tutti gli altri condomini.(La mancata revoca dell'amministratore fa proseguire l'incarico in prorogatio?)

Per quanto concerne il merito, invece, l'amministratore condominiale in risposta alle infrazioni contestategli dal ricorrente ribadiva:

  • che il ritardo nell'esecuzione dei lavori per il rifacimento delle facciate condominiali era da attribuire alle denunce presentate dal ricorrente alle varie autorità competenti per presunti irregolarità;
  • di non aver richiesto l'autorizzazione a stare in giudizio poiché il condominio era stato evocato solo in giudizi cautelari che non esorbitavano dalle attribuzioni dell'amministratore;
  • che i bilanci consuntivi erano stati approvati con ritardo solo perché più volte alle assemblee non si era presentato alcun condomino;
  • che l'anagrafe tributaria era stata costituita dopo l'entrata in vigore della riforma del condominio attuata dalla legge n. 220/2012.

Il decreto emesso dal Tribunale di Catania. Il decreto del Tribunale siciliano ha accolto la questione pregiudiziale sollevata dall'amministratore di condominio ritenendo che il ricorso deve essere dichiarato inammissibile poiché rivolto nei confronti di un amministratore per il quale l'incarico era già scaduto e che lo stesso aveva continuato a svolgere le proprie funzioni esclusivamente in regime di "prorogatio". La decisione adottata, quindi, dal Tribunale in Camera di Consiglio si allinea ad un orientamento giurisprudenziale che ha ritenuto che la prorogatio imperii sia finalizzata "all'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore e pertanto la stessa opera non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'articolo 1129 comma secondo c.c. o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina" (Cass. 27.3.2003 n. 4531).

L'amministratore in proroga e le novità previste dalla riforma del condominio. La riforma della disciplina del condominio attuata dalla legge n. 220 del 2012 è intervenuta anche sulla disciplina della fine dell'incarico dell'amministratore condominiale disponendo la durata annuale dello stesso ed il rinnovo automatico, per la stessa durata, alla prima scadenza.( vedasi sulla riforma del condominio: GIORGETTI M., Il condominio: cosa cambia, Il civilista, 2012; REZZONICO S., TUCCI G., La nuova guida per amministratori e condomini, Le Guide di Consulente Immobiliare,dicembre 2012).

Dunque in base alla nuova disciplina l'incarico si intende rinnovato alla fine del primo anno, salvo che l'assemblea disponga diversamente; alla fine del secondo incarico, invece, lo stesso si intende revocato a meno che l'assemblea non provveda al suo rinnovo deliberando con le stesse maggioranze previste per la nomina.

Fra i nuovi obblighi che il nuovo articolo 1129 pone a carico dell'amministratore figura, all'ottavo comma, quello di consegnare tutta la documentazione riguardante il condominio ed i singoli condomini nonché l'onere di porre in essere le attività urgenti in modo da evitare pregiudizi ai condomini senza aver diritto a compensi ulteriori. (Sul tema vedasi in dottrina: REZZONICO S.-TUCCI G.,Condominio - Dal vecchio al nuovo: il cambio dell'amministratore, in Le guide di Consulente Immobiliare, 2011, 2, 43).Tale disposizione trova quindi applicazione nel passaggio da un amministratore condominiale ad un altro così come accaduto nel caso sottoposto all'esame del Tribunale di Catania.

In merito al verificarsi di tale evento la giurisprudenza già da tempo è stata concorde nel ritenere che l'amministratore cessato dalla carica per scadenza del termine o per altra causa resta in carica e continua ad esercitare i suoi poteri in regime di "prorogatio imperii" fino a quando non sarà sostituito.

E' utile osservare, anche per comprendere il caso di specie, che l'amministratore in regime di prorogatio conserva gli stessi poteri e quindi anche quello di convocazione dell'assemblea e di rappresentanza in giudizio del condominio. (Cass. civ., 23.1.2007, n. 1405). (La revoca dell'amministratore e quella strana formula che rimanda al regolamento)

Il decreto del Tribunale di Catania. Il Tribunale di Catania nel decreto in commento nello stabilire l'inammissibilità delle ragioni addotte dal ricorrente a sostegno del proprio ricorso proteso alla revoca dell'amministratore condominiale ha puntualizzato che, non potendosi procedere alla revoca in ragione della prorogatio dell'amministratore, il ricorrente avrebbe potuto chiedere invece al Tribunale la nomina di un nuovo amministratore dimostrando che l'assemblea non aveva saputo provvedere in tal senso.

Dunque per ottenere la nomina giudiziale del nuovo amministratore il ricorrente avrebbe dovuto dimostrare di aver " inutilmente diffidato l'amministratore in prorogatio alla convocazione dell'assemblea per la nomina del nuovo amministratore".

Il procedimento di nomina e di revoca giudiziale dell'amministratore: brevi cenni. Quando l'assemblea, pur essendo il condominio composto da più di quattro condomini, non provvede all'obbligo di nomina dell'amministratore alla stessa provvede su ricorso di uno o più condomini l'autorità giudiziaria che valuta l'esistenza di due presupposti: il numero dei partecipanti al condominio e l'inerzia dell'assemblea.

Ai sensi dell'articolo 59 delle Disposizioni di attuazione al codice civile la domanda di nomina giudiziale si propone con ricorso al presidente del tribunale dove si trovano gli immobili, il presidente del tribunale provvede con decreto in camera di consiglio.

La revoca dell'amministratore, oltre che dall'assemblea, può essere disposta anche dall'autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino nei casi tassativamente previsti dalla legge. La revoca può essere chiesta al giudice se l'amministratore non rende conto della gestione ed in caso di gravi irregolarità in virtù di quanto sancito dal nuovo testo dell'articolo 1129 , comma 11, del codice civile.

Scarica Decreto Tribunale di Catania 10 febbraio 2014

Cerca: revoca dell'amministratore prorogatio

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