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Ha natura straordinaria la delibera sulla reciproca concessione in godimento di aree private e condominiali
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Ha natura straordinaria la delibera sulla reciproca concessione in godimento di aree private e condominiali

Concessione in godimento di aree private e condominiali, maggioranze

Avv. Maurizio Tarantino  

Non può essere esaminata dai giudici l'impugnazione della delibera condominiale senza che l'azione giudiziale sia stata deliberata con il quorum stabilito dall'articolo 1108 c.c.

“In materia di comproprietà mentre la concessione del bene in locazione può avvenire su iniziativa di ciascun condomino, singolarmente, presumendosi che lo stesso abbia agito con il consenso degli altri, l'autorizzazione al compimento di opere di straordinaria amministrazione presuppone il rispetto di maggioranze qualificate, dei componenti della comunione, derivando, il potere di ciascun condomino, di agire per la gestione del bene comune, dal diritto di concorrere all'amministrazione di tale bene, e trovando tale potere, il suo limite nell'eccedenza dell'area dell'ordinaria amministrazione”.

Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Milano con la sentenza del 25 febbraio 2016 in merito alla regolamentazione delle innovazioni in condominio.

I fatti di causa. Tizio e Caio, condomini in quanto titolari di diritti reali su di una unità immobiliare nello stabile, con la presente azione impugnavano la delibera assunta dall'assemblea condominiale avente ad oggetto la necessità di adeguamento dell'area cortilizia condominiale in relazione alla già deliberata installazione degli impianti di ascensore (tenuto conto dei posti auto di proprietà della Società beta e della loro posizione).

In particolare si trattava di definire il contenuto della scrittura privata che avrebbe dovuto regolare i rapporti tra la citata società, proprietaria di alcune parti del cortile direttamente interessate dalla realizzazione degli ascensori e il condominio.

Costituendosi in giudizio, Il condominio contestava in toto le pretese degli attori.

=> La forma è sostanza. La delibera si impugna con atto di citazione e non più con ricorso.

Le innovazioni in condominio.

Per innovazioni della cosa comune, ai sensi dell'art. 1120 c.c., devono intendersi le modificazioni materiali di essa che ne importino l'alterazione dell'entità sostanziale o il mutamento della sua originaria destinazione, con conseguente implicita incidenza sull'interesse di tutti i condomini (Cass. 30 giugno 2014 n. 14207).

Quindi, non tutte le modificazioni delle cose comuni possono essere considerate innovazioni, ma solamente quelle che comportano l'alterazione dell'entità sostanziale o il mutamento della destinazione d'uso.

Premesso ciò, giova ricordare che per un'innovazione (installazione di ascensore):

  • Se si tratta d'opera deliberata dall'assemblea, allora la stessa potrà essere deliberata con le maggioranze di cui al secondo comma dell'art. 1120c.c. (maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136)
  • Se si tratta di installazione ad opera del singolo condomino la norma di riferimento è rappresentata dall'art. 1102, primo comma, c.c. a mente del quale: Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Le innovazioni eccedenti l'ordinaria amministrazione.

L'art. 1108 c.c. prevede al primo e secondo comma che “Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.

Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti”

Il ragionamento del Tribunale di Milano.

In tale fattispecie vi è stato un accordo fra la società Beta e il condominio: la prima concedeva in comodato d'uso esclusivo in favore del Condominio, in relazione alle necessità legate all'installazione e al mantenimento degli ascensori, le porzioni di posti auto di sua proprietà individuate nella planimetria allegata; il Condominio, invece, concedeva in comodato d'uso due porzioni di cortile condominiale, con specifiche limitazioni in ordine alle modalità di utilizzazione.

Premesso ciò, a parere del Tribunale adito, al di là delle variazioni intervenute nel corso dell'assemblea, il punto fondamentale era l'accordo su di un'opera con una rilevante durata nel tempo; di talché, si trattava di opera di natura straordinaria perché la decisione dell'adunanza incideva in modo sensibile sul godimento di alcune porzioni di area condominiale.

Dai principi sopra esposti in tema di ammissibilità dell'azione proposta da alcuni dei partecipanti alla comunione discende il giudizio di fondatezza dell'eccezione preliminare e, dunque, di inammissibilità della domanda dagli stessi formulata, in quanto proposta soltanto da uno degli usufruttuari e da un nudo proprietario, senza che l'azione giudiziale sia stata deliberata con le maggioranze stabilite dall'art. 1108 c.c.

Difatti, conformemente ai principi espressi dalla Corte di Legittimità, mentre la concessione del bene in locazione o in affitto può avvenire su iniziativa disgiunta di ciascun condomino (trovando applicazione la presunzione che il singolo contitolare abbia agito anche con il consenso degli altri),

l'autorizzazione al compimento di opere di straordinaria amministrazione postula il rispetto di particolari maggioranze qualificate (art. 1108 comma secondo, cod. civ.) dei componenti la comunione, atteso che il potere di ogni condomino di agire per la gestione del bene comune, traendo origine dal diritto di concorrere all'amministrazione di tale bene, incontra il suo limite naturale nella circostanza che l'atto da compiere ecceda l'area della ordinaria amministrazione, con la conseguenza che, ove il singolo condomino, per qualsiasi motivo, abbia superato detto limite, la sua carenza di legittimazione deve essere rilevata dal giudice anche d'ufficio. (Corte di Cassazione del 27 gennaio 2005, n. 1662).

Le conclusioni.

Alla luce di tutto quanto innanzi esposto,il Tribunale di Milano con la pronuncia in commento ha respinto la domanda degli attori e per l'effetto ha confermato la validità della delibera condominiale.

=> Importanti istruzioni per la sostituzione della delibera assembleare.

Scarica Tribunale di Milano del 25 febbraio 2016

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