È invalida la delibera condominiale che approva una precedente decisione del supercondominio, quando all'adunanza di quest'ultimo hanno partecipato solo gli amministratori dei singoli edifici in rappresentanza di tutti gli aventi diritto. Le regola relative alla composizione e al funzionamento dell'assemblea non sono infatti derogabili nemmeno dal regolamento di condominio.
Ad affermarlo è il Tribunale di Roma, che con la sentenza n. 19313 del 24 settembre 2015 ha annullato la delibera che approvava una precedente delibera nulla dell'assemblea del supercondominio.
Nel caso preso in esame dal giudice rimano, un condòmino aveva impugnato la delibera contestando, tra l'altro, l'approvazione dei bilanci consuntivi "verde e strade" relativi agli anni 2010 e 2011.
Infatti, i bilanci erano stati oggetto di una precedente delibera adottata dal "comitato intercondominiale", a cui avevano partecipato i soli amministratori dei vari condominii, senza la necessaria partecipazione di tutti i proprietari, come richiesto dal codice civile in materia di supercondominio.
Secondo il condominio, invece, il "comitato intercondominiale" era l'organo rappresentativo non del supercondominio, bensì del "consorzio di urbanizzazione", costituito dai vari condominii per la gestione delle parti comuni, come tale non tenuto ad osservare le norme del codice civile.
La soluzione della controversia passa attraverso la corretta individuazione della natura giuridica del predetto "comitato intercondominiale". Si tratta cioè di capire se è un organo del supercondominio o del consorzio di urbanizzazione appositamente costituito.
In effetti, se si inquadra il comitato come organo rappresentativo del supercondominio, le delibere da esso adottate con i voti dei soli amministratori dei singoli condominii sarebbero radicalmente nulle.
Lo afferma la giurisprudenza costante, secondo la quale "è nulla per contrarietà a norme imperative la clausola del regolamento contrattuale di condominio che prevede che l'assemblea di un c.d. supercondominio sia composta dagli amministratori dei singoli condominii a partecipare in rappresentanza di ciascun condominio, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono, atteso che le norme concernenti la comparizione ed il funzionamento dell'assemblea non sono derogabili" (Cass. civ. n. 15476/2011).
Lo conferma anche la recente riforma del condominio,cheha introdotto espressamente la figura del supercondominio (art. 1117-bis. c.c.),a cui si applicano, però, le stesse norme del condominio in ordine alla composizione e al funzionamento dell'assemblea.
L'unica eccezione è prevista dall'art. 67, comma 4, disp. att. c.c., che, nei soli casi in cui i partecipanti siano più di 60, prevede che ciascun condominio nomini un proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore.
Viceversa, per ciò che riguarda i c.d. consorzi di urbanizzazione, la fonte primaria della disciplina, specie per quella che riguarda l'ordinamento interno e l'amministrazione, è l'accordo delle partisancito nell'atto costitutivo (statuto). Le norme del codice civile si applicano solo in via residuale.
Sono cioè le parti a stabilire "le regole del gioco", per cui è ben possibile e legittimo che lo statuto del consorzio contenga clausole limitative del diritto di voto del consociato (Cass. civ. n. 2877/2007).
Ebbene, nel caso in esame il giudice ha concluso nel senso della sussistenza di un supercondominio, in considerazione della effettiva esistenza di aree verdi comuni ai vari edifici condominiali.
Va ricordato, infatti, che ai fini della costituzione di un supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari, ma solo, appunto, l'esistenza di parti comuni a ciascun edificio.
Documentazione contabile del supercondominio
Del resto, il condominio convenuto non ha fornito alcuna prova dell'esistenza del consorzio di urbanizzazione: non ha prodotto in atti nemmeno lo statuto, per cui - afferma il Tribunale - non è possibile sapere eventualmente quali siano le regole previste per la valida costituzione degli organi rappresentanti.
Da qui le conclusioni della sentenza in commento: la delibera impugnata va annullata nella parte in cui conferma una precedente delibera del supercondominio a sua volta nulla, perché adottata in violazione delle norme inderogabile sulla composizione e funzionamento dell'assemblea.
Amministratore di condominio e del supercondominio
