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Sostituzione rappresentante assemblea supercondominio, come fare?
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Sostituzione rappresentante assemblea supercondominio, come fare?

Che cosa deve fare un'assemblea di condominio se vuole sostituire il suo rappresentante in seno all'assemblea condominiale?

Avv. Alessandro Gallucci 

Ce lo chiede un nostro lettore con uno specifico quesito:

«Il supercondominio nel quale vivo è composto da trecento partecipanti: l'assemblea del mio condominio ha nominato un esterno quale rappresentante per le assemblee ordinarie del supercondominio.

La nomina a suo tempo fu fatta per le successive dodici assemblee. Trascorsi 5 anni, però, ci siamo resi conto che sarebbe meglio che la rappresentanza fosse attribuita ad un condòmino.

Come fare per raggiungere il risultato?

C'è un termine per esercizio della disdetta?

Il rappresentante può domandarci i danni per la revoca anticipata dell'incarico? Preciso che la partecipazione all'assemblea, in questo caso, prevede un compenso di duecento euro per riunione».

La situazione è molto chiara, i quesiti anche e, fortunatamente (in ambito condominiale non è così scontato), hanno risposta certa.

Rappresentante assemblea supercondominio

Sessanta, è il numero di riferimento.

Superata questa soglia, così prescrive l'art. 67, terzo comma, disp. att. c.c. ciascun condominio è tenuto a designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice civile (cioè con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno due terzi del valore dell'edificio), il proprio rappresentante per l'assemblea del supercondominio riguardante la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore.

=> Supercondominio, il rappresentante può farsi sostituire?

Questo lo stringato novero delle materie oggetto di competenza dell'assemblea dei rappresentanti. La revoca dell'amministratore, ad esempio, non è stata considerata oggetto di gestione ordinaria e si è ritenuto che la competenza a deciderla ricada in capo all'assemblea dei condòmini (Trib. Milano 2 dicembre 2016 n. 13360).

Che cosa succede se le assemblee dei condominii non provvedono a nominare il rappresentante?

Al riguardo, sempre il terzo comma dell'art. 67 disp. att. c.c. specifica che in assenza di nomina ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.

Solo del proprio condominio o anche degli altri?

Ciascun condòmino può interessarsi solamente del proprio condominio, ma i rappresentanti possono guardare anche alla situazione degli altri condominii, se del caso ricorrendo in giudizio per la nomina di un loro pari.

Questa la conclusione che si trae leggendo l'art. 67 disp. att. c.c., anche se pare irragionevole limitare la legittimazione del singolo condòmino alla propria compagine, posto che ogni condòmino è anche partecipante al supercondominio.

Durata mandato rappresentante assemblea supercondominio

Il mandato della persona nominata rappresentante per l'assemblea del supercondominio, in assenza di specifiche indicazioni normative, deve ritenersi limitato all'assemblea successiva, a meno che dal tenore del verbale, com'è nel caso del nostro lettore, non possa individuarsi una durata temporale specifica, ovvero una durata a tempo indeterminato.

Il mandato, d'altronde, è contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell'altra che cessa per scadenza del termine o per il compimento, da parte del mandatario, dell'affare per il quale è stato conferito (artt. 1703 e 1722 c.c.).

Che al rappresentante si applichino le regole dettate dal mandato non è dubitabile, posto il chiaro riferimento a queste norme contenuto nell'art. 67, quarto comma, disp. att. c.c. che recita: «Il rappresentante risponde con le regole del mandato […]».

È evidente, allora, che, ove non diversamente indicato, la partecipazione all'assemblea del supercondominio debba essere considerata compimento dell'affare e quindi atto di cessazione dell'incarico.

Se così stanno le cose, è chiaro che non esiste la questione della sostituzione del rappresentante, quanto piuttosto quella di una nuova nomina per una successiva assemblea.

Richiesta assemblea per revoca mandato rappresentante assemblea supercondominio

Quando, invece, la nomina è per più assemblee, ovvero addirittura a tempo indeterminato, la quella della sostituzione del rappresentante è tutt'altro che inesistente.

Come fare?

A parte specifiche indicazioni del regolamento condominiale circa modi e termini di convocazione di questa specifica assemblea (modi e termini che non possono comunque derogare, ma solo specificare, quanto stabilito dall'art. 66 disp. att. c.c.), l'assemblea per provvedere sostituzione del rappresentante nell'assemblea del supercondominio può:

  • essere convocata dall'amministratore di sua iniziativa;
  • essere convocata dall'amministratore su richiesta informale di un condòmino;
  • essere convocata dall'amministratore quale atto dovuto perché gliene abbiano presentato richiesta almeno due condòmini rappresentanti almeno un sesto del valore dell'edificio, così come disposto dall'art. 66 disp. att. c.c.;
  • essere convocata dai condòmini quando l'amministratore non abbia provveduto a dar seguito alla richiesta ex art. 66 disp. att. c.c.

=> Poteri rappresentanti supercondominio

Il quorum per deliberare la sostituzione del rappresentante nell'assemblea del supercondominio è lo stesso previsto per la sua nomina (di fatto si tratta di nuova nomina) e quindi il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'assemblea e almeno due terzi del valore dell'edificio.

Revoca mandato rappresentante assemblea supercondominio, c'è rischio di richiesta danni?

Se il rappresentante è un mandatario, alla sua revoca si applicano anche le norme dettate in materia di revoca del mandato.

Riguardo alla revoca di un rappresentante a titolo oneroso ed a tempo determinato, trova applicazione il primo comma dell'art. 1725 c.c. a mente del quale «la revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell'affare, salvo che ricorra una giusta causa».

Tornando al caso del nostro lettore, dunque, è probabile che il condominio sia tenuto al risarcimento del danno, a meno che la preferenza a tornare ad un rappresentante interno non sia legata a inadempimenti di quello attuale, allora ove questi siano dimostrabili, potrebbe essere invocata la giusta causa prevista dalla norma.

=> Supercondominio, obbligatoria la nomina dei rappresentati dei singoli condomini.

Cerca: rappresentante assemblea supercondominio

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