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Assemblea e condomini disabili

Assemblea e partecipazione di condomini disabili: quali diritti?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola - Foro di Torino 

Ci scrive un nostro lettore:

"Buongiorno Mia madre è disabile al 100% con accompagno ed è proprietaria di un immobile sito a circa 70 km dal suo luogo di residenza. Per questo immobile ha richiesto la partecipazione online all'assemblea di condominio che è stata negata dall'amministratore poiché la normativa non lo prevede e poiché la maggioranza dei condomini non ha dato il consenso.

Ora a parte che a me sembra un abuso, vorrei sapere se la risposta avuta sia congrua e cosa possiamo fare per ottenere la partecipazione on line alle assemblee di condominio."

Assemblea e condomini disabili. Premessa

Com'è noto, con la La Legge 13 ottobre 2020 n. 126, rubricata Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104, recante misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell'economia entrata in vigore il 14 ottobre 2020, è stata prevista la modalità in videoconferenza per le assemblee condominiali.

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Assemblee on-line, le nuove norme

La norma in questione è l'art. 63 del d.l. Agosto 2020 n. 104, così come modificato in sede di conversione.

Questa disposizione aggiunge alcune precisazioni all'art. 66 disp. Att. C.c.

La prima attiene all'avviso di convocazione dell'assemblea in videoconferenza: esso deve indicare la piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e l'ora a partire dalla quale inizia.

La seconda nuova indicazione è che, anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, l'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza, previo consenso di tutti i condomini. Il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal Presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.

La previsione che vi sia il consenso unanime dei condomini, a parere di chi scrive, è in ragione del fatto che tutti gli aventi diritto devono essere posti in condizione di presenziare all'assemblea. Si aggiunga: liberi anche di non presenziare, se non interessati o per altre ragioni soggettive e/o oggettive.

Sulla scorta delle indicazioni normative, lo svolgimento della modalità in videoconferenza è possibile se sia prevista dal regolamento condominiale. Ove il regolamento non sancisse questa modalità, occorre che vi sia il consenso di tutti i condomini affinché si permetta il suo svolgimento online.

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Sempre sulla scorta del nuovo art. 66 disp. Att. C.c., nella sua attuale versione, si ritiene che il termine luogo sia da intendere in senso lato, non solo fisicamente inteso. Esso è infatti anche l'astratto spazio multimediale dove si ritrovano i condomini in videoconferenza. La conclusione è che la norma indica in modo equivalente il termine luogo con il termine videoconferenza.

Rivolgiamo ora il nostro interesse sul singolo che non può materialmente essere presente all'assemblea.

Ciò che in questa sede interessa è comprendere se sia possibile il collegamento online del singolo condomino che ha disabilità al 100%, circostanza che non permette di presenziare fisicamente all'assemblea di condominio.

Assemblea e condomini disabili. Considerazioni generali

Partendo dalla definizione di condominio, esso è dato dalla sommatoria di proprietà individuali (singola unità immobiliare) con proprietà comuni (beni e servizi condominiali).

Sui beni e servizi comuni concorrono i diritti di proprietà di tutti gli abitanti del palazzo, andando a costituire la comunione o, detto in alto modo, la comproprietà degli stessi.

Il singolo partecipa della comproprietà nei limiti della quota millesimale che rappresenta il suo alloggio rispetto all'intero edificio.

La sede in cui è legittimato a decidere sulla gestione dei beni e servizi comuni è l'assemblea, organo supremo dell'edificio.

Se un soggetto è impossibilitato a presenziare alle assemblee condominiali per ragioni oggettive, perché dovrebbe ritrovarsi a non poter mai esprimere la sua opinione in merito, ad esempio, alla nomina dell'amministratore, alle modifiche assembleari del regolamento, a decidere su interventi di straordinaria amministrazione, su lavori che permettono benefici fiscali come il superbonus 110%, soprattutto quando abbiano impatto anche sulle singole proprietà.

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Perché non può esprimere la sua opinione tramite il suo voto solo perché non può recarsi nel luogo in cui la riunione si sta materialmente svolgendo?

Proviamo a ragionare sul versante opposto.

Diversi sono i casi in cui l'assemblea deve raggiungere la totalità dei consensi degli aventi diritto. Si pensi alle modifiche del regolamento contrattuale, alla previsione di ripartizione delle spese del condominio in modo diverso rispetto a quelle previste dal codice civile, alle servitù reciproche ed ai limiti che i condomini si pongono vicendevolmente limiti in termini di diritto di proprietà.

Tutti questi esempi sono delibere da assumersi all'unanimità? Perché il condominio non può conseguire validamente le relative delibere totalitarie solo perché un condomino, pur desideroso di manifestare il proprio voto, non può recarsi nel luogo dell'assemblea?

Non si è forse affermato che il termine luogo è da intendersi come punto di incontro dei condomini per lo svolgimento dell'assemblea, sia essa fisica o telematica?

Convocazione dei comproprietari e partecipazione all'assemblea di condominio

Non si legge sempre che il diritto di proprietà è un diritto pieno ed assoluto, salvo limiti di eccezione posti dalla legge?

Assemblea e condomini disabili. Considerazioni: Luogo dell'assemblea

Volendo unire tutte queste domande e fornire un'unica risposta, si ha che l'assemblea è il "luogo" dove si esercita maggiormente il proprio diritto di proprietà, nei termini delle quote millesimali, contribuendo alla gestione al meglio dello stabile.

In astratto si ritiene quindi di poter rispondere in senso affermativo, cioè che il singolo con impossibilità di recarsi sul posto di svolgimento dell'assemblea, può parteciparvi a distanza.

L'esercizio di questa facoltà non va ad impattare negativamente in alcun modo sulle ragioni degli altri singoli condomini.

La partecipazione virtuale alla assemblea condominiale: considerazioni sulla legittimità del voto elettronico

La prima conclusione è che il singolo condomino disabile al 100% può presenziare all'assemblea in via telematica.

Consenso degli altri condomini - diritto di proprietà

Vediamo allora se si può affermare che necessiti del consenso degli altri condomini.

Trattandosi di diritto di proprietà (rectius, comproprietà), tendenzialmente non vi sono limiti al suo esercizio.

I limiti sorgono nel momento in cui occorre dirimere conflitti tra la proprietà e altri diritti reali (ad esempio, gli atti emulativi) o diritti costituzionalmente garantiti (ad esempio, l'art. 42 Cost.).

Esaminando il caso in esame, non si può dire che vi sia la necessità di tutelare questi interessi, non ricorrendovi nel caso di specie. Anzi, si può dire l'esatto contrario: gli altri condomini non hanno diritto di porre eventualmente il veto sul diritto del condomino disabile di partecipare all'assemblea.

Assemblea e condomini disabili. Conclusione finale

La seconda ed ultima conclusione è che il disabile deve essere messo in condizioni di partecipare alla riunione condominiale, anche senza il consenso degli altri.

Se non è possibile in presenza, lo deve essere in videoconferenza. L'avviso di convocazione deve indicare le modalità con cui poter presenziare telematicamente.

Il verbale di assemblea deve specificare il voto del condomino disabile indicando che esso è stato espresso per mezzo della videoconferenza. Per il resto non occorre alcuna sottoscrizione o altro, essendo partecipe al pari degli altri condomini.

Naturalmente, sempreché il disabile non voglia conferire delega ad altro condomino o a un terzo affinché questi manifesti il suo voto nell'assemblea.

Il c.d. posto sotto casa e il contrassegno. Alcune problematiche condominiali.

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Ivana
Ivana 22-02-2022 20:57:58

Salve, dopo 5 anni e per la prima volta che mi sono lamentata del fatto che le riunioni venivano svolte in un luogo non accessibile per me che sono in sedia a rotelle, l'amministratore lo sapeva dal primo giorno, ma non ha mai fatto niente a riguardo.
Non ho mai delegato qualcuno, perché essendo buona amica con la vicina mi raccontava tutto, e piu o meno erano sempre cose ovvie che andavano fatte e accettate.
Ora che c'è una somma da pagare particolarmente grossa per sistemare il tetto, ho voluto approfondire questa cosa con l'amministratore stesso, volevo un appuntamento con lui visto che non potevo assistere alla riunione.
Lui mi ha detto che non è un problema suo se non posso accedere alle riunioni...? Ma stiamo scherzando, mi sono sentita davvero male.
Pure mi ha detto che la riunione e stata fatta vicino casa mia cioè nel garage che non è fornito di ascensore quindi non posso accedere, la sua riposta era " l'appartamento ve lo siete presi voi, sapevate che l' ascensore non c'èra, e non è un problema mio se non può accedere."
Lo trovo molto discriminatorio e abilista.
Dico io non mi sono mai lamentata di nulla, neanche della porta principale del edificio che e una porta molto pesante e difficile da aprire, su quale l'amministratore ha ordinato di togliere ( anche se i altri condominiali hanno fatto la stessa richiesta di lasciare li il blocco essendo comodo anche per la persona disabile, solo uno ha detto di no ) il blocco che fermi la porta che in realtà ti permette di entrare facilmente con la carrozzina e chiuderla dopo che si è entrato, perché al contrario la porta mi sbatte adesso mentre sto entrando ..
Mi dica lei la prego, sono pazza o queste cose sono molto incivili e discriminatorioe...?

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