Il fatto. La proprietaria di un immobile facente parte dell'edificio condominiale impugnava la delibera con la quale l'assemblea aveva deliberato l'approvazione di nuove tabelle millesimali.
Secondo la condomina, la delibera era viziata in quanto l'assemblea aveva approvato solo a maggioranza le nuove tabelle, invece che all'unanimità; inoltre, sosteneva che le nuove tabelle, con riguardo alla sua unità, erano errate in quanto le carature erano state calcolate senza previo accesso al suo appartamento (a causa dell'opposizione del suo inquilino) e, quindi, senza poter constatare l'eventuale modifica sopravvenuta, ma solo sulla base di documenti catastali non conformi alla realtà.
Il Tribunale di Roma, sentenza n. 2066 del 29 gennaio 2019, nel rigettare la domanda, ha colto l'occasione per fare il punto sulle principali problematiche in tema di approvazione e modifica delle tabelle millesimali.
Per l'approvazione non serve l'unanimità. Secondo il principio affermato dalle Sezioni Unite n. 18477/2010 - non superato dalla legge di riforma del condominio - le carature millesimali non costituiscono il frutto di un atto negoziale, per cui non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, ma risulta sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c.
Come si possono modificare le tabelle millesimali?
Funzione e natura delle tabelle millesimali. La tabella millesimale, infatti, serve solo ad esprimere, in precisi termini aritmetici, un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini senza incidere, invece, in alcun modo su tali diritti, posto che, in sede di approvazione della tabella, i condomini non fanno altro che riconoscere l'esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione fra il valore della quota e quello del fabbricato determinante sulla base di precise disposizioni di legge. Il fine dell'approvazione delle tabelle è solo quello di prendere atto della traduzione in frazioni millesimali di un rapporto di valori preesistente e la delibera che approva le tabelle non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo determinato in base ad una valutazione tecnica (Cass. civ. n. 10762/2012).
Il "rifacimento delle tabelle millesimali". L'interpretazione del Tribunale di Foggia
In ogni caso - è precisa il Tribunale -«ove anche allegate ad un regolamento di natura contrattuale (natura peraltro non provata in questa sede), la loro natura, per quanto sopra detto, non cambia e l'approvazione può avvenire anche a maggioranza.
Solo in caso di approvazione di convenzione in deroga ai criteri di cui all'art. 1123 cc la delibera assume connotati negoziali e deve essere approvata all'unanimità».
Continua [...]
