La sentenza n. 800 emessa il 9 marzo 2022 dalla Corte d'Appello di Milano ci permette di ripercorrere alcune questioni frequenti in materia di impugnativa delle delibere condominiali.
Revisione Tabelle, competenza e ratifica delibera impugnata: la pronuncia
Un condòmino promuove tre distinti giudizi, impugnando, dinnanzi al Giudice di Pace di Lodi, tre distinte delibere del proprio Condominio.
Il Giudice di Pace, dopo aver riunito i giudizi, rimette le parti dinnanzi al Tribunale, ritenendosi incompetente per valore.
Come sappiamo, il Giudice i Pace è competente per cause di valore sino ad €. 5.200,00, mentre per valori superiori la competenza spetta al Tribunale.
Con le tre delibere, il Condominio, secondo la prospettazione del condòmino attore, aveva modificato le Tabelle Millesimali sino a quel momento utilizzate in assenza delle forme di cui all'art. 69 disp. att. c.c. - rammentiamo che si tratta di norma imperativa, quindi non derogabile, a mente dell'art. 72 disp. att. c.c.
Oltre a questo vizio, il condòmino eccepiva altresì che le tre delibere fossero state adottate in assenza di apposito Ordine del Giorno che ne prevedesse i contenuti e addirittura in assenza di convocazione dell'Assemblea.
In particolare:
- la prima delibera aveva approvato a maggioranza il rendiconto di gestione 2016 ed il preventivo 2017, entrambi redatti sulla base della Tabella Millesimale (in particolare, la Tabella Scale) predisposta da un professionista prima ed al di fuori del procedimento assembleare, così che si doveva intendere approvata implicitamente ed a maggioranza detta nuova Tabella Millesimale, dalla quale, peraltro, non constava l'errore di cui all'art. 69 disp. att. c.c. tale da poterne permettere la modifica a maggioranza
- la seconda delibera aveva per oggetto la discussione sulle Tabelle Millesimali e sull'impugnativa verso la prima delibera promossa dal condòmino; in questo frangente, la seconda delibera sostanzialmente reiterava, ratificandolo, il contenuto della prima
- la terza delibera conteneva il tentativo del Condominio di 'legittimare' le Tabelle Millesimali modificate, tramite l'individuazione ex post degli errori e l'allegazione della relazione di un geometra contenente valutazioni, a dire del condòmino, discrezionali e soggettive
Il Tribunale di Lodi, dichiara cessata la materia del contendere, in quanto la prima delibera, venendo reiterata dalla seconda, era confluita nella stessa, facendo venire meno l'interesse del condòmino alla pronuncia sulla prima delibera, ma facendo permanere quello circa la pronuncia sulla seconda; dichiara invalida la seconda delibera, perché il rendiconto ed il preventivo erano stati eseguiti con riparto in base alla nuova Tabella Scale, mai regolarmente e formalmente approvata dall'Assemblea; rigetta infine la richiesta di annullamento della terza delibera, ritenendola 'programmatica' e interlocutoria, cioè come una fase non decisionale, bensì di valutazione, circa i presupposti per accedere alla revisione per errore prevista dall'art. 69 disp. att. c.c., compensando integralmente le spese di lite a fronte della ritenuta soccombenza reciproca delle parti.
Il condòmino propone appello: la Corte d'Appello di Milano riforma in parte la sentenza, in particolare sul regime delle spese - per il resto confermando, nel merito, la sentenza di I° - in quanto il condòmino non risultava totalmente soccombente, ma solo parzialmente tale.
Ancora sulla competenza per valore nell'impugnativa di delibera condominiale
Momento delicato nel procedimento di impugnativa della delibera condominiale è quello in cui il legale cui il condòmino si rivolge deve determinare il valore della lite, allo scopo di individuare il Giudice competente (Giudice di Pace o Tribunale).
La Corte d'Appello richiama l'orientamento ormai consolidato, per cui:
«ai fini della determinazione della competenza per valore in relazione ad una controversia avente ad oggetto il riparto di una spesa approvata dall'assemblea del condominio, se il condomino agisce, come nel caso di specie, per sentir dichiarare l'inesistenza del suo obbligo di pagamento sull'assunto dell'invalidità della delibera assembleare, quest'ultima viene contestata nella sua globalità, sicché la competenza deve determinarsi con riguardo al valore dell'intera spesa deliberata; ove, invece, il condomino deduca, per qualsiasi diverso titolo, l'insussistenza della propria obbligazione, il valore della causa va determinato in base al solo importo contestato, perché la decisione non implica una pronuncia sulla validità della delibera di spesa nella sua globalità (in tal senso Cass. Sent. n. 1201 del 22/01/2010)».
Ed ancora, la Corte di Cassazione, con la recentissima ordinanza n. 19250 del 7 luglio 2021, richiamata dalla Corte milanese, ha affermato:
«La domanda di impugnazione di delibera assembleare introdotta dal singolo condomino, anche ai fini della stima del valore della causa, non può intendersi ristretta all'accertamento della validità del rapporto parziale che lega l'attore al condominio e dunque al solo importo contestato, ma si estende necessariamente alla validità dell'intera deliberazione e dunque all'intero ammontare della spesa, giacché l'effetto caducatorio dell'impugnata deliberazione dell'assemblea condominiale, derivante dalla sentenza con la quale ne viene dichiarata la nullità o l'annullamento, opera nei confronti di tutti i condomini, anche se non abbiano partecipato direttamente al giudizio promosso da uno o da alcuni di loro»
Quindi, se contesto la legittimità della delibera, il valore da considerare è quello dell'intera spesa approvata: ad esempio, se contesto che la delibera sia stata approvata con un quorum errato o in assenza di mia convocazione, e con essa sono stati approvati un rendiconto di € 20.000,00 ed un preventivo di € 25.000,00, il valore della controversia sarà pari ad € 45.000,00.
Se invece contesto che, rispetto ad una voce del rendiconto, sia errato il riparto della spesa imputata a mio carico, pari ad € 500,00, a fronte di un mero errore di calcolo o per l'applicazione della Tabella errata, allora questo sarà il valore della controversia.
Ratifica della delibera impugnata, attenzione agli esiti
Quando un condòmino impugna una delibera, l'Assemblea può sempre procedere, una volta riconvocata ad hoc, a rieditare la delibera impugnata al netto dei vizi.
Ad esempio, Tizio impugna sostenendo di non essere stato convocato? L'Amministratore riconvoca l'Assemblea, con il medesimo Ordine del Giorno della prima, avendo cura di convocarlo, così sanando il vizio sollevato con l'azione promossa da Tizio.
Tuttavia, è evidente che, se la seconda delibera si limita a ratificare la prima, non avremo effetto sanante, perché il vizio rimane.
Nel caso di specie, questo elemento viene in rilievo, in quanto, secondo la Corte d'Appello, il Tribunale ha erroneamente sostenuto la cessazione della materia del contendere rispetto alla prima delibera, in quanto la seconda delibera aveva sussunto sotto di sé l'esatto contenuto della prima.
Infatti, il Tribunale avrebbe dovuto dichiarare l'invalidità della prima e della seconda delibera; tuttavia, dato che il Condominio appellante non ha sollevato detto motivo, sul punto la sentenza di I° è passata in giudicato e, pertanto, la Corte non può affrontarne la revisione e correggere l'errore.
Revisione giudiziale delle tabelle millesimali
L'errore che consente la revisione delle Tabelle
La Corte d'Appello precisa come, per poter procedere alla revisione a maggioranza delle Tabelle Millesimali, il Condominio debba innanzitutto procedere a dare evidenza dell'errore da cui le stesse sarebbero affette (o delle ulteriori ipotesi di cui all'art. 69, 1° e 2° comma, disp. att. c.c.), potendo poi solo successivamente dare incarico ad un tecnico, ricevere la redazione delle nuove Tabelle da costui redatte e procedere ad approvarle.
Nel caso di specie, questa procedura era saltata, dato che l'Amministratore, in assenza di qualsivoglia delibera in merito, aveva incaricato un tecnico a redigere le Tabelle, presentandosi solo in momento successivo all'Assemblea per i) giustificare la presenza dell'errore e ii) presentare le nuove Tabelle, nel frattempo, peraltro, facendo approvare rendiconto e preventivo con le nuove Tabelle redatte, ma non ancora approvate.
Tutto ciò rimane condotta illegittima, a giudizio della Corte (che conferma il Giudice di I°) anche nonostante l'ATP, promosso tra le parti, ove si accertò che effettivamente sussisteva un errore nelle vecchie Tabelle - e che quindi sussisteva il presupposto per modificarle a maggioranza - perché la revisione delle Tabelle Millesimali è un procedimento formale che deve seguire le scansioni temporali e decisionali indicate.
Conclude la Corte ribadendo che le Tabelle riviste dall'Assemblea o in sede giudiziale possono essere applicate solamente a partire dall'esercizio successivo a quello in corso nel momento in cui le Tabelle riviste vengono approvate dall'Assemblea oppure successivo alla data di passaggio in giudicato della sentenza che le adotti. Non è possibile fare luogo ad una retroattività delle Tabelle e così alla restituzione degli importi corrisposti in eccesso rispetto ai nuovi millesimi o alla richiesta di quelli in difetto.
Revisione tabelle millesimali, quali le condizioni
