Il Tribunale di Torino, con la sentenza n. 2877 del 4 luglio 2023, ha sconfessato l'orientamento giurisprudenziale secondo cui le tabelle millesimali possono essere modificate anche per fatti concludenti, cioè mediante la reiterata e concorde disapplicazione nel tempo, affermando al contrario il principio secondo il quale l'atto di approvazione e di revisione delle tabelle, essendo una deliberazione assembleare, deve rivestire necessariamente la forma scritta ad substantiam. Analizziamo più nel dettaglio la vicenda.
Modifica tabelle millesimali: fatto e decisione
Alcuni condòmini impugnavano la deliberazione con cui l'assemblea aveva approvato il bilancio ripartendo le spese in base a valori differenti rispetto a quelli previsti dalle tabelle millesimali, chiedendo per l'effetto l'annullamento della decisione.
Si costituiva in giudizio il condominio, ritenendo che la modifica dei valori espressi nelle tabelle millesimali fosse stata implicitamente accettata dai condòmini che, nel corso degli anni, non si erano mai opposti.
Per la precisione, il condominio citava l'orientamento della Suprema Corte (Cass. n. 3245/2009; Cass. n. 13004/2013) secondo cui «la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condòmini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condòmini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l'acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni può assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco dell'assemblea dei condomini».
Secondo il Tribunale di Torino non è possibile accogliere la tesi prospettata dal condominio convenuto. Se infatti è vero che esiste, in seno alla giurisprudenza di legittimità, un orientamento giustificativo della modifica "per fatti concludenti" delle tabelle millesimali, va invece seguita la diversa e prevalente tesi in ragione della quale le suddette tabelle possono essere modificate solamente tramite volontà condominiale espressa per iscritto.
La pronuncia invocata dal condominio è stata invero superata dalla più recente sentenza n. 26042/2019 con cui la Suprema Corte ha riesaminato, con lettura critica, la precedente pronuncia n. 3245/2009 (citata dal condominio convenuto), chiarendo che «in tema di condominio, le tabelle millesimali possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale, la loro allegazione rappresentando un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti. Nondimeno, in base al combinato disposto degli artt. 68 disp. att. c.c. e 1138 c.c., l'atto di approvazione (o di revisione) delle tabelle, avendo veste di deliberazione assembleare, deve rivestire la forma scritta "ad substantiam", dovendosi, conseguentemente, escludere approvazioni per "facta concludentia"» (Cass., n. 26042/2019).
Va quindi accolta l'impugnazione proposta dai condòmini, con conseguente annullamento della deliberazione che ha suddiviso le spese non rispettando i valori espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento.
Modifica tabelle millesimali: considerazioni conclusive
La sentenza resa dal Tribunale di Torino giunge a conclusioni condivisibili, tenuto peraltro conto del disposto dell'art. 69 disp. att. c.c., il quale non pare ammettere revisioni "tacite" o "implicite" delle tabelle.
Ad abundantiam, la sentenza in commento cita la pronuncia resa nel 2013 dalla Corte d'Appello dello stesso capoluogo, la quale, affrontando un caso analogo a quello esaminato, evidenziava come fosse stata lamentata da parte dell'appellante l'illegittima ripartizione delle spese inerenti a lavori straordinari, «non essendo stata tale ripartizione adottata sulla base delle tabelle vigenti contenute nel regolamento condominiale di natura contrattuale»; circostanza confermata dal condominio appellato, che riconosceva di «avere operato la ripartizione delle suddette spese prescindendo dalle tabelle millesimali vigenti e sulla base di criteri millesimali consolidati dalla prassi e dalla tacita adesione dei condòmini».
Alla luce di ciò, la Corte d'Appello piemontese concludeva affermando che «sono [invece] inidonee a rendere legittime tabelle diverse da quelle in vigore le prassi in concreto seguite nella ripartizione delle spese, non rispettose di dette tabelle, ritenendosi del tutto irrilevante anche il consenso tacito dei condòmini, pur consolidato nel tempo. […] Ne deriva che sia la disapplicazione di tali tabelle vigenti, in specie pacifica, sia l'adozione da parte dell'assemblea di altri criteri (pur riconosciuti consolidati dalla prassi condominiale), nella ripartizione delle spese […] sono da considerare illegittimi, sino a quando tali tabelle millesimali in vigore non vengano modificate da una valida deliberazione assunta con le maggioranze qualificate indicate» (Corte d'Appello di Torino, sent. n. 338/2013).
