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Vietato addebitare spese condominiali prescindendo dalle tabelle millesimali anche se vi è il consenso tacito dei condomini
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Vietato addebitare spese condominiali prescindendo dalle tabelle millesimali anche se vi è il consenso tacito dei condomini

Del tutto irrilevante anche il consenso tacito dei condomini sino a quando (le tabelle in essere) non vengano modificate da una valida deliberazione

Avv. Maurizio Tarantino 

La vicenda. La società beta conveniva in giudizio Tizio, impugnando la delibera adottata dall'assemblea dei condomini il del 2005, con cui erano stati approvati alcuni lavori di ristrutturazione.

A sostegno della domanda, condomina rilevava l'invalidità della delibera a causa della non regolare costituzione dell'assemblea e per l'essere state utilizzate tabelle millesimali non debitamente approvate dalla totalità dei condomini, con la conseguente errata ripartizione delle spese.

=> Tabelle millesimali

Costituendosi in giudizio, il condominio eccepiva la decadenza dalla tempestiva impugnazione della delibera, ritenendo decorso il termine di trenta giorni previsto dall'articolo 1137 c.c., nonché' la carenza di interesse ad agire, avendo parte attrice alienato i propri beni siti nell'edificio a terzi in data anteriore alla delibera.

In primo grado, il giudice ha ritenuto tardiva l'opposizione alla delibera, così disattendendola.

In secondo grado, la corte d'appello, in riforma della sentenza di primo grado, ha ritenuto tempestiva l'impugnazione della delibera; ha poi annullato la stessa in quanto illegittima nella parte in cui ha previsto la ripartizione delle spese prescindendo dalle tabelle millesimali vigenti e utilizzandone altre, mai approvate, non potendo darsi attuazione a criteri per quanto assistiti da una eventuale prassi formatasi negli anni; circa poi la presunta carenza di interesse di parte appellante, eccepita dal condominio, la corte d'appello ha sancito il sussistere dell'interesse dal momento che la società continuava a essere proprietaria all'interno dello stabile condominiale di alcune unità e di alcuni box. Avverso tale decisione, il condominio ha proposto ricorso in Cassazione.

Il ragionamento della Cassazione. Preliminarmente, la Cassazione evidenzia che è consapevole della circostanza che per lungo tempo (v. ad es. Cass. n. 3245 del 10/02/2009, nella massima ufficiale) la giurisprudenza di legittimità ha affermato, in tema di condominio, che le tabelle millesimali "possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale, la loro allegazione rappresentando un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti, poiché' i condomini, anche in mancanza di tale regolamento, sono liberi di accordarsi tra loro ai fini della ripartizione di tutte o alcune delle spese comuni, purché' sia rispettata, a norma dell'articolo 1123 c.c., la quota posta a carico di ciascuno in proporzione al valore della rispettiva proprietà esclusiva".

=> La ripetuta ripartizione delle spese in parti uguali costituisce una modifica tacita delle tabelle millesimali

Ad ogni modo, nonostante la citata pronuncia e l'evoluzione giurisprudenziale successiva, i giudici di legittimità hanno osservato che dalle concordi prospettazioni delle parti e dalla sentenza impugnata, il condominio aveva operato l'addebito alla condomina (la cui porzione residua di proprietà nel condominio non inclusa in tabella in quanto originariamente sinistrata) "prescindendo dalle tabelle" e secondo criteri di prassi in base a tacita adesione; pertanto, quanto considerato dalla corte d'appello secondo cui sono irrilevanti "le prassi in concreto seguite non rispettose delle tabelle, ritenendosi del tutto irrilevante anche il consenso tacito dei condomini, pur consolidato nel tempo", "sino a quando (le tabelle in essere) non vengano modificate da una valida deliberazione", è conforme al principio di diritto secondo cui nel ripartire le spese condominiali relative a dei lavori edili da realizzare nello stabile, il condominio non può fare affidamento a prassi adottate nel tempo, dovendo invece eseguire il riparto stabilito dalle tabelle millesimali.

In conclusione, per le suesposte ragioni, il ricorso è stato rigettato.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

ADDEBITO DELLE SPESE

RIFERIMENTI NORMATIVI

1123 C.C.

PROBLEMA

La condomina impugnava la delibera cui erano stati approvati alcuni lavori di ristrutturazione. A sostegno della domanda, la condomina rilevava l'invalidità della delibera a causa della non regolare costituzione dell'assemblea e per l'essere state utilizzate tabelle millesimali non debitamente approvate dalla totalità dei condomini, con la conseguente errata ripartizione delle spese.

LA SOLUZIONE

Secondo la Cassazione, il condominio aveva operato l'addebito alla condomina "prescindendo dalle tabelle" e secondo criteri di prassi in base a tacita adesione. Quindi, secondo i giudici, sono irrilevanti le prassi in concreto seguite non rispettose delle tabelle, ritenendosi del tutto irrilevante anche il consenso tacito dei condomini, pur consolidato nel tempo, sino a quando (le tabelle in essere) non vengano modificate da una valida deliberazione.

LA MASSIMA

Nel ripartire le spese condominiali relative a dei lavori edili da realizzare nello stabile, il condominio non può fare affidamento a prassi adottate nel tempo, dovendo invece eseguire il riparto stabilito dalle tabelle millesimali.

Cass. civ., sez. II, 15ottobre 2019, n. 26042

=> Il "rifacimento delle tabelle millesimali". L'interpretazione del Tribunale di Foggia

Scarica Cass. civ. sez. II 15 ottobre 2019 n. 26042

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