Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 11357 del 18 luglio 2023, ha stabilito ancora una volta che le tabelle millesimali non possono essere modificate tacitamente, per "fatti concludenti": si tratta di una modalità non prevista dalla legge che, come tale, va esclusa. Analizziamo nel dettaglio la fattispecie.
Modifica tacita delle tabelle millesimali: fatto e decisione
Alcuni condòmini chiedevano che venisse annullata la deliberazione con cui l'assemblea aveva stabilito di ripartire le spese comuni in base ai valori espressi in una tabella mai formalmente approvata, avente caratura superiore ai millesimi (nella fattispecie, 1037,47).
Gli attori riferivano come il condominio, originariamente unico, molti anni addietro si fosse scisso in due palazzine, senza tuttavia provvedere all'adozione di nuove tabelle per i due edifici ma al contrario richiamando, in regolamento, l'applicazione delle tabelle preesistenti, espresse ordinariamente in millesimi.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 11357 del 18 luglio 2023 in commento, ha accolto l'impugnazione.
Secondo il giudice capitolino, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., il diritto di ciascun condominio sulle parti comuni si esprime in misura proporzionale al valore della sua proprietà individuale secondo caratura millesimale.
Ritiene il Tribunale che tale parametro convenzionale stabilito ex lege, di natura non cogente, sia derogabile convenzionalmente, purché siano soddisfatte congiuntamente le seguenti condizioni normative:
- siano approvate tabelle con caratura diversa secondo maggioranza qualificata (o unanimità, a seconda dei casi; in questo senso Cass., sent. n. 6735/20);
- la necessità di apportare modifiche ad eventuali tabelle millesimali preesistenti sia stata determinata da variazioni strutturali (alterazione superiore a 1/5) dello stabile, ex art. 69 disp. att. c.c.;
- nella determinazione dei nuovi rapporti siano stati rispettati i criteri di cui ai coefficienti di calcolo dei valori (superfici/altezze/destinazione, ecc.), ovvero siano scevre da errori essenziali.
Ebbene, nel caso di specie tali tre requisiti (necessari per valutare la legittimità della delibera oggetto del giudizio) non appaiono sussistenti.
In effetti, dall'istruttoria emergeva pacificamente come il riferimento a nuove tabelle, diverse dalle originali, aventi caratura superiore ai millesimi, si rendeva abituale a seguito di variazioni strutturali del fabbricato.
Tuttavia, ricorda il giudice capitolino, sarebbe stato onere del condominio, titolare della gestione e conservazione dei verbali assembleari, dimostrare quando si era proceduto a tale variazione, in base a quali criteri erano state apportate le modifiche e se esse erano state presentate all'approvazione della maggioranza dei condòmini, eventualmente dimostrando che in detto consesso erano presenti anche gli attori; ipotesi, queste, che avrebbero comportato il rigetto della domanda.
Al contrario, nel caso di specie il condominio, a fronte di una presunzione iuris tantum di irregolarità della tabella in quanto espressa in valori superiori al millesimo, ma suscettibile di prova contraria laddove soddisfatte le tre condizioni sovra esposte, si è limitato a genericamente allegare di avere comunque rispettato nella ripartizione delle spese le proporzioni tra le singole proprietà e le parti comuni.
Non ha indicato dunque quale variazioni nello stabile (sovraelevazione, chiusura terrazzo, ecc.) sia intervenuta, e come per l'effetto si sia proceduto alla revisione dei parametri individuali.
Né può dirsi che le tabelle possano modificarsi per facta concludentia, ovvero senza essere passate al vaglio di una formale approvazione assembleare per il solo fatto di essere state accettate senza rimostranze dei condòmini.
La deliberazione impugnata va pertanto annullata poiché adottata in violazione dei criteri normativi.
La modifica tacita dei criteri di riparto delle spese è legale?
Modifica tacita delle tabelle millesimali: considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Roma appena commentata si pone nel solco tracciato dalla giurisprudenza di legittimità.
Come stabilito dalla Suprema Corte, le tabelle millesimali possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale, la loro allegazione rappresentando un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti.
Nondimeno, in base al combinato disposto degli artt. 68 disp. att. c.c. e 1138 c.c., «l'atto di approvazione (o di revisione) delle tabelle, avendo veste di deliberazione assembleare, deve rivestire la forma scritta "ad substantiam", dovendosi, conseguentemente, escludere approvazioni per "facta concludentia"» (così Cass., sent. n. 26042/19).
Nel caso di specie, anche se l'adozione di nuove tabelle si era resa effettivamente necessaria a seguito della variazione strutturale dell'edifico, col fine quindi di rendere equa la ripartizione delle spese, il condominio ha commesso l'errore di dare per scontata la modifica senza ricorrere alla necessaria votazione assembleare.
