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Al.anonimo

Tabelle millesimali - danno

Salve a tutti,

nel mio condominio sono state revisionate le tabelle millesimali.

Nella lettera d'incarico al geometra c'è scritto che "le tabelle saranno redatte sulla base della documentazione cartacea che sarà inviata a cura della committenza consistente in planimetrie catastali o elaborati grafici con verifica mediante sopralluogo per ogni singola unità da concordare."

Il geometra ha avuto gli elaborati grafici di tutti tranne di un condomino, il quale si è anche rifiutato di farlo entrare in casa.

Successivamente il condomino, per il tramite del suo avvocato, ha trasmetto all'amministratore la planimetria allegata al rogito del suo appartamento, continuando però a non far entrare il tecnico per la verifica.

L'amministratore ha girato la planimetria al tecnico che ha potuto finalmente redarre le tabelle millesimali.

Queste sono state ritualmente approvate con più di 500 millesimi, secondo il punto 2 del primo comma dell'art. 69 disp. att. c.c. perché la caratura millesimale del condomino reticente era passata da 70 a 110 millesimi senza che siano intervenuti ampliamenti.

Il condomino ha impugnato le nuove tabelle dicendo che erano sbagliate. Si è andati in mediazione. La richiesta era quella di fare un rilievo congiunto, il tecnico del condomìnio e quello del condòmino e verificare quindi le misure esatte.

Così è stato fatto e il tecnico del condomìnio che ha corretto le tabelle ha rilevato che le planimetrie che il condòmino aveva fornito erano errate, perché queste riportavano 50 metri quadri in più di superficie (fra u.i. e terrazzo).

Quindi il geometra del condomìnio ha corretto il suo lavoro presentando le tabelle definitive, che sono state approvate da tutti, anche dal condòmino reticente, sempre per il tramite del suo avvocato.

Ora a chiusura della mediazione il condòmino ha chiesto e ottenuto, a parziale ristoro delle spese per la mediazione, 500€ dall'assemblea.

La mia domanda è: di chi è la responsabilità?

Doveva l'amministratore fermare la redazione delle tabelle millesimali al rifiuto del condòmino di far entrare il tecnico?

Doveva l'amministratore rivolgersi ad un legale per ottenere che il condòmino facesse entrare il tecnico per le verifiche?

Doveva il tecnico rifiutarsi di redigere le tabelle senza essere potuto entrare a verificare le misure?

 

Di certo il condomìnio non ha nessuna colpa. Può esso ora rifarsi sul tecnico e sull'amministratore per riavere indietro i 500€ e i danni subiti?

A mio giudizio l’errore è cominciato in occasione della mediazione. Nulla di sbagliato prima di tale momento. In quella sede si doveva stabilire che tutte le spese derivanti dal mancato accesso del geometra sarebbero dovute essere poste a carico del condòmino che ha impugnato, a costo di respingere la mediazione e farsi portare in tribunale a maggior ragione se le planimetrie trasmesse erano sbagliate!!! Nel frattempo le tabelle approvate sarebbero state valide. Soccombendo alla mediazione (mi auguro con il placet dell’assemblea ... obbligatorio per legge) la frittata è stata fatta. A mio giudizio non c’è nessuna possibilità di rivalsa ... la decisione di concedere i 500 euro l’ha presa il condominio.

A mio giudizio l’errore è cominciato in occasione della mediazione. Nulla di sbagliato prima di tale momento. In quella sede si doveva stabilire che tutte le spese derivanti dal mancato accesso del geometra sarebbero dovute essere poste a carico del condòmino che ha impugnato, a costo di respingere la mediazione e farsi portare in tribunale a maggior ragione se le planimetrie trasmesse erano sbagliate!!! Nel frattempo le tabelle approvate sarebbero state valide. Soccombendo alla mediazione (mi auguro con il placet dell’assemblea ... obbligatorio per legge) la frittata è stata fatta. A mio giudizio non c’è nessuna possibilità di rivalsa ... la decisione di concedere i 500 euro l’ha presa il condominio.

Un attimo: la mediazione è stata abbandonata, non c'è nessun verbale né negativo né positivo per ora, per patto espresso fra l'avvocato del condomìnio e quello del condòmino, verbalizzato in assemblea. Ossia in assemblea è stato verbalizzato che le parti si impegnano a disertare l'incontro di mediazione (il nostro avvocato dice per risparmiare le spese - io ho qualche dubbio, lo espongo dopo) e che il condominio riconosce a parziale ristoro al condòmino la somma di 500€ ed il condòmino si impegna a non muovere più pretese ed ha effettivamente approvato le nuove tabelle.

Mi chiedo: visto che nell'incarico al geometra c'è scritto espressamente che le piantine cartacee dovranno essere verificate con un sopralluogo in situ (proprio per evitare situazioni simili di difformità) e visto che il condòmino non ha dato accesso al tecnico, avrebbe avuto torto. Se non fosse che l'amministratore, con il suo fare, ha ribaltato la situazione perché:

1) non ha mai intimato formalmente al condòmino, tramite raccomandata a/r alla francese, di fare entrare il tecnico ma si è solo limitato a spedire una email di richiesta all'avvocato del condòmino;

2) non si è mai rivolto ad un legale per ottenere l'accesso del tecnico.

Quindi il tecnico non ha ottemperato al suo incarico (perché non ha controllato), l'amministratore non ha ottemperato al suo mandato (perché di fatto non ha dato seguito alla delibera assembleare - in questo caso alle disposizioni della lettera d'incarico: doveva far entrare il tecnico a controllare), il tecnico ha lavorato sulla base di un cartaceo errato, le tabelle erano pesantemente errate, il condòmino ha impugnato.

 

Sulla mediazione: io sapevo che l'ìndennizzo all'organo di mediazione non è dipendente dal numero di incontri ma solo dal valore della controversia. Allora come mai il nostro avvocato ci ha consigliato di disertare il prossimo incontro, a suo dire per risparmiare ulteriori spese?

Faccio presente che l'organo di mediazione è stato già pagato dal condominio.

Vedi ... il problema è che l’assemblea con quella delibera (ma rimane un mio parere) ha in un certo senso sancito un accordo, a prescindere da ciò che è accaduto prima. La realtà è che il condòmino sapeva benissimo di rappresentare la parte debole e in assemblea ha ottenuto la sua vittoria ... e senza perderci quasi nulla.

 

Come può adesso il condominio chiedere il risarcimento all’amministratore dopo aver accettato la transazione? Doveva al limite rifiutare l’accordo extragiudiziale ed obbligare il condòmino ad andare in giudizio (se mai lo avesse fatto). La partita adesso è chiusa.

 

L’amministratore non può obbligare un condòmino a far entrare un tecnico nella sua proprietà o perlomeno è molto difficile che possa riuscirci, tant’è che in questi casi il tecnico fa proprio quello che ha fatto il vostro ... lavora sulle piantine. Sono errate? Peggio per lui, ma l’assemblea ha chiuso la questione ... forse per evitare lunghe liti giudiziarie.

L'amministratore può ben rivolgersi all'autorità giudiziaria.

Da un estratto di uno studio dell'avv. Carlo Patti dell'ANACI:

 

"A) Un condòmino rifiuta di consentire la contabilizzazione nel proprio appartamento.

Il caso: l’assemblea ha deliberato di passare al sistema di contabilizzazione del calore al fine di conseguire un risparmio energetico. In sede di attuazione della delibera, vincolante per tutti (favorevoli e dissenzienti, astenuti e assenti), un singolo condòmino, ritenendo di portare avanti una propria personale battaglia contro la delibera rifiuta di far entrare in casa il personale tecnico incaricato dell’installazione.

Soluzioni dell’amministratore:

1) La soluzione contenziosa.

La delibera condominiale, come è noto, è esecutiva per legge (art.1137 cod.civ) e vincola al suo rispetto e adempimento tutti i condòmini, anche quelli che hanno manifestato voto contrario.

In forza degli obblighi stabiliti a carico dell’amministratore, spetta a quest’ultimo provvedere all’attuazione delle delibere e far rispettare il Regolamento di condominio (art.1130 cod.civ.).

In tal caso, ove la questione non si risolva bonariamente, l’amministratore ha la possibilità di agire giudizialmente in via di urgenza per ottenere dal Giudice un provvedimento che gli consenta di accedere alla proprietà esclusiva.

La norma sostanziale che l’amministratore può invocare è quella dell’art.843 cod.civ.: “Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune”

Il mezzo processuale utilizzabile in tali casi è quello della tutela cautelare di urgenza ex art.700 cpc.

Tale soluzione rispetta i due fondamentali requisiti dell’azione cautelare, ossia il fumus boni iuris , consistente nella esecutività e vincolatività della delibera e il periculum in mora, ossia il pericolo di un serio ed irreparabile pregiudizio al godimento del servizio di riscaldamento e dell’impianto modificato con la contabilizzazione ed inoltre il pregiudizio anche economico che i condòmini subirebbero dal rifiuto del singolo

Per quanto attiene alla legittimazione dell’amministratore del condominio, che non richiede la necessità di ricorrere alla preventiva autorizzazione assembleare, essa è assicurata sotto tre aspetti: 1) la necessità di dare attuazione alla delibera che decide l’esecuzione dei lavori, 2) di curare l’osservanza del regolamento, di compiere gli atti conservativi dei diritti sulle parti comuni, che il rifiuto del condomino potrebbe compromettere; non ultimo 3) l’esigenza di adempiere agli impegni relativi al contratto di appalto."

 

Il caso è praticamente sovrapponibile.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Inoltre il condominio era in torto e quindi ha riconosciuto al condòmino il ristoro pecuniario, ma era in torto per responsabilità non proprie ma dell'amministratore. Quindi secondo me può rifarsi sullo stesso, che deve avere anche una polizza per la RC.

Le due fattispecie sono molto differenti, sempre secondo me. Nel caso delle tabelle non si impedisce al geometra di redigerle perchè può comunque desumere tutte le misure dalle piantine catastali allegate al rogito (anche se sbagliate). Viene quindi a mancare uno dei presupposti citati dal buon Carlo e cioè il periculum in mora che omestamente non ravviso, ma rispetto il tuo punto di vista perchè tale è, come il mio del resto, e che solo un giudice può dirimere.

Mi sono dimenticato di aggiungere che sul nostro RdC c'è scritto:

"ogni condòmino è obbligato a eseguire le riparazioni delle cose di sua proprietà la cui omissione possa danneggiare gli altri condomini, compromettere la stabilità dell'edificio ed alterarne il decoro architettonico.

Egli, a richiesta dell'amministratore e previo avviso, deve altresì consentire che all'interno dei locali di sua proprietà si proceda, con i dovuti riguardi, alle verifiche ed ai lavori che si dovessero eseguire sulle parti comuni dell'edificio nell'interesse della comunione e dei singoli condomini"

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