Il Tribunale di Monza, con la sentenza n. 622 del 15 marzo 2023, ha stabilito che non è legale la modifica tacita dei criteri di suddivisione delle spese, a meno che dalla condotta dei condòmini non si evinca, in modo assolutamente incontrovertibile, la volontà di modificare i criteri stabiliti dalla legge o dal regolamento contrattuale. Analizziamo la vicenda.
Modifica tacita dei criteri legali o regolamentari: fatto e decisione
Il contenzioso traeva origine dall'impugnazione della deliberazione condominiale di approvazione del consuntivo, relativamente alla ripartizione del consumo dell'acqua, effettuata modificando il criterio di riparto per prassi applicato (suddivisione per persone) senza alcuna delibera o votazione dei condòmini.
L'attore rappresentava come il condominio fosse costituito da cinque complessi privi di sistemi di contabilizzazione del consumo dell'acqua separati.
Il regolamento contrattuale stabiliva solo per alcuni lotti che il consumo dell'acqua fosse ripartito per numero di persone, tacendo sugli altri i quali, per conformarsi, avevano deciso per anni di adottare lo stesso criterio.
Secondo l'attore, l'applicazione, consensuale e reiterata nel tempo per molti anni, di un certo criterio deve ritenersi una convenzione tacita che ha determinato l'estensione dell'applicazione del criterio di riparto previsto nei regolamenti contrattuali anche ai lotti che ne erano sforniti.
Il Tribunale di Monza non ha accolto le ragioni del condomino, rigettando l'impugnazione. In effetti, secondo il giudice lombardo è vero che la prolungata applicazione di un certo criterio può assurgere a rango di norma a tutti gli effetti, ma ciò solamente se si evince la volontà consapevole dei condòmini di voler applicare un principio diverso da quello imposto dalla legge o dal regolamento vigente.
Nel caso di specie, invece, tale volontà non può desumersi con certezza, in quanto è invece probabile che l'assemblea si sia uniformata al criterio di riparto delle spese previsto per gli altri lotti in base alla convinzione che il regolamento fosse applicabile anche ai propri edifici.
In altre parole, affinché si possa ritenere valida una convenzione tacita occorre che tutti i partecipanti dimostrino inequivocabilmente la volontà di derogare ai principi altrimenti vigenti.
Al contrario, nella fattispecie non è dato modo di sapere con certezza quale motivazione abbia indotto nel passato ad adottare estensivamente per tutti i lotti il criterio di suddivisione spese per l'acqua basato sul numero delle persone.
Ciò ha comportato un'alterazione del criterio legale (per legge e giurisprudenza a contatore e millesimi) senza tuttavia che ve ne fosse una ragione valida.
Modifica tacita dei criteri legali o regolamentari: considerazioni conclusive
Il Tribunale di Monza sembra interpretare correttamente l'insegnamento del giudice di legittimità, secondo il quale «la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l'acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni può assumere il valore di un univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condòmini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco dall'assemblea dei condòmini» (così Cass., sent. n. 13004/2013).
