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Regolamento dell'edificio di un unico proprietario e regolamento condominiale
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Regolamento dell'edificio di un unico proprietario e regolamento condominiale

Regolamento di un edificio locato a più persone e regolamento di condominio: il primo si applica ai rapporti tra proprietario e singoli conduttori, il secondo ai rapporti tra tutti i proprietari

Avv. Valentina Papanice 

Regolamento di un edificio e regolamento condominiale

Mentre il regolamento di un edificio avente un unico proprietario con più appartamenti, locati a persone differenti, regola solo il rapporto tra il proprietario ed i singoli conduttori, il regolamento condominiale regola i rapporti tra tutti i proprietari, costituendo un vincolo assimilabile ad una servitù reciproca.

Ciò vuol dire che il singolo conduttore non può invocare nei confronti di altri conduttori dello stesso edificio le norme del regolamento dell'edificio medesimo.

Il principio è stato affermato dalla sentenza della Corte d'Appello di Milano n. 12316 del 2018, in un giudizio vertente sull'applicazione di limiti in materia di immissioni stabiliti da un regolamento di un edificio di un unico proprietario.

I fatti della controversia

Succedeva che un'anziana donna, conduttrice di un immobile posto all'interno di un edificio di proprietà di un unico soggetto, conveniva in giudizio una società, a sua volta conduttrice di un immobile al piano terra e interrato dello stesso edificio, dove esercitava un'attività di ristorazione e discoteca, ed il proprietario dell'edificio, chiedendo, per quanto qui rileva, che alla prima fosse inibito di proseguire l'attività e, per entrambe, la condanna al pagamento di una sanzione pecuniaria (ex art. 614-bis c.p.c.) in caso di mancata ottemperanza all'ordine giudiziale, nonché il risarcimento del danno causatole (da liquidare in separato giudizio) e la condanna al pagamento di una somma determinata dal giudice ai sensi dell'art. 96,ult. co., c.p.c., cioè per avere resistito in giudizio con mala fede o colpa grave.

La donna adduceva la violazione di numerose norme, tra cui, per quanto qui interessa, quelle in materia di immissioni: affermava infatti che le immissioni prodotte erano rumori e vibrazioni intollerabili che si protraevano sino alle quattro del mattino, e le avevano provocato vari danni, quali crepe ai muri, insonnia, cardiopatia, etc.

=> Pub e immissioni intollerabili. Chi ne risponde? Il conduttore o il proprietario?

Divieto di immissioni, codice civile e regolamento dell'edificio

Quanto alle immissioni, la donna richiamava le norme del codice civile e quelle del regolamento dell'edificio. Non si asseriva (semplicemente) la violazione della norma del codice civile che vieta le immissioni (concetto comprensivo certamente dei rumori) che siano intollerabili; norma, questa, contenuta nell'art. 844 cc.

Si affermava, infatti, altresì, la violazione delle norme del regolamento dell'edificio che vietavano feste da ballo, riunioni rumorose e di recare disturbo ai vicini. La condotta integrava, altresì, secondo la difesa della donna, la fattispecie di cui all'art. 659 c.p. e cioè il disturbo del riposo e delle occupazioni di un numero indeterminato di persone.

Prevalenza delle norme, più stringenti, del regolamento condominiale su quelle del codice civile

Il fondamento delle domande è affermato dall'attrice sulla base dell'orientamento giurisprudenziale secondo cui le norme del regolamento condominiale, se più stringenti, prevalgono su quelle codicistiche; viene infatti richiamato il principio affermato dalla sentenza n. 1064/2011 proprio riguardo ad una lite riguardante immissioni.

In quella sentenza si afferma che secondo costante giurisprudenza (si indicano Cass. n. 4554/1986 e n. 4963/2001) ove l'attività di uno dei condomini sia idonea a turbare la tranquillità degli altri, e tale bene sia tutelato espressamente da clausole contrattuali del regolamento di condominio, non si deve accertare, al fine di valutare se la detta attività è illegittima, se questa costituisca violazione dell'art. 844 c.c., dal momento che le norme del regolamento di natura contrattuale possono prevedere limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche più stringenti di quelle stabilite dalla detta norma generale sulla proprietà fondiaria.

Così, prosegue la sentenza, ove si invochi in giudizio, a sostegno dell'obbligazione di non fare, il rispetto di una clausola del regolamento contrattuale che restringe poteri e facoltà dei singoli condomini sui piani o sulle porzioni di piano in proprietà esclusiva, il giudice è tenuto a valutare se l'immissione è legittima non utilizzando come parametro quanto statuito dall'art. 844 c.c., ma le previsioni negoziali di quel regolamento condominiale, le quali costituiscono "un vincolo di natura reale assimilabile ad una servitù reciproca (cfr. Cass., Sez. 2^, 25 ottobre 2001, n. 13164; Cass., Sez. 2^, 4 febbraio 2004, n. 2106; Cass., Sez. 2^, 8 marzo 2006, n. 4920)".

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Regolamento di edificio e regolamento condominiale

Ma, nel caso di specie, spiega la Corte d'Appello di Milano, la ricorrente è incorsa in un equivoco: quello consistente nell'avere ritenuto applicabile al regolamento di un edificio di un unico proprietario quanto statuito con riferimento ad un regolamento di un edificio condominiale.

Ed invece ciò, secondo la Corte, non è possibile; afferma la sentenza che il regolamento richiamato non ha natura condominiale, essendo l'intero stabile di proprietà di un unico soggetto e non essendovi pertanto un condominio: si tratta, spiega, di un "Regolamento Generale per gli Inquilini", redatto, per quanto è dato capire dagli atti di causa e in assenza di specifiche allegazioni sul punto, dalla proprietà, e che viene richiamato nei contratti di locazione stipulati con ciascun conduttore, quale? parte integrante? degli stessi ed il cui mancato rispetto costituisce, in base ai patti negoziali, grave inadempimento contrattuale che legittima la risoluzione del rapporto di locazione.

Pertanto, prosegue la Corte, l'obbligo di rispettare le prescrizioni ivi incluse ha "natura contrattuale e, a differenza del regolamento condominiale, vincola il conduttore nei confronti unicamente del locatore e non anche dei conduttori delle altre unità immobiliari, che sono terzi rispetto ad essi".

A differenza di quanto statuito dal regolamento condominiale il quale, si afferma richiamando la già citata sentenza della Corte di Cassazione n. 1064/20011 tra le altre, "possono costituire infatti vincoli di natura reale assimilabile ad una servitù reciproca …, tanto che, in caso di violazione da parte del conduttore, il condominio legittimamente può agire in giudizio nei confronti di quest'ultimo per chiedere la cessazione della sua condotta abusiva, in litisconsorzio necessario con il proprietario (Cass. n. 11859/2011)".

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