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Sopraelevazione, modifiche e innovazioni: come riconoscerle?

Un utile vademecum sulla natura delle opere in condominio, con specifico riferimento al sottotetto e alla creazione di terrazze sul tetto
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

La Corte di Appello di Milano, con la sentenza n. 852 del 15 marzo 2022 che in questa sede si commenta, offre un importante quadro delle opere che possono essere considerate sopraelevazione, di quelle che rientrano nell'alveo delle semplici modifiche ex art. 1102 c.c. e, infine, degli interventi che costituiscono innovazioni a tutti gli effetti. Senza perdere tempo in inutili chiacchiere, approfondiamo l'argomento.

Sopraelevazione, modifiche e innovazioni: il caso

L'attore conveniva in giudizio alcuni condòmini per avere realizzato, ciascuno nella porzione di proprietà esclusiva posta all'ultimo piano, un intervento edilizio difforme da quello discusso in sede assembleare e non rientrante nell'ambito dei consentiti interventi edilizi di recupero del sottotetto.

Sul presupposto che le opere eseguite costituissero innovazioni vietate, l'attore chiedeva la condanna dei convenuti alla riduzione in pristino del tetto, del terrazzino condominiale e del relativo vano scala, nonché l'abbattimento delle serre che i condòmini avevano realizzato su parti comuni.

In subordine, l'attore chiedeva accertarsi che i lavori eseguiti costituissero sopraelevazione, con conseguente condanna dei convenuti in solido al pagamento dell'indennità di sopraelevazione.

Il Tribunale rigettava tutte le domande. Proposta impugnazione, la Corte d'Appello riformava integralmente la decisione di primo grado, nel senso che dopo avere rilevato che le opere in questione avevano dato luogo a una sopraelevazione e al contempo comportato una modifica a parti comuni ex art. 1102 c.c., condannava gli appellati in solido a corrispondere all'appellante a titolo di indennità di sopraelevazione.

Avverso detta sentenza i convenuti soccombenti presentavano innanzi alla Cassazione autonomi ricorsi, per effetto dell'accoglimento dei quali la Suprema Corte rinviava ad altra sezione della Corte di Appello di Milano.

La questione giuridica secondo la Cassazione

Nell'ordinanza di rinvio la Cassazione evidenziava come la sentenza di secondo grado non affrontasse il tema della distinzione tra opere eseguite sulle parti comuni del condominio (tetto, terrazzino condominiale, innalzamento impianto ascensore) e opere realizzate dai proprietari dell'ultimo piano dell'edificio condominiale al fine di eseguire nuovi piani o nuove fabbriche, ovvero di trasformare locali preesistenti di loro proprietà esclusiva aumentandone le superfici e le volumetrie.

Secondo la Cassazione, tale distinzione era invece necessaria al fine di accertare la normativa applicabile, dovendo verificarsi se le opere sulle parti comuni costituissero innovazioni disciplinate dall'art. 1120 c.c. ovvero modifiche ad iniziativa dei singoli condomini, tenendo altresì conto che sono in ogni caso vietate le innovazioni che rendano le parti comuni inservibili all'uso anche di un solo condomino con conseguente nullità della eventuale delibera condominiale.

Quanto invece alle opere realizzate dai proprietari dell'ultimo piano del fabbricato nell'area soprastante, la Suprema Corte precisava che "ai sensi dell'art. 1127 c.c. costituisce sopraelevazione soltanto l'intervento edificatorio che comporti l'occupazione della colonna d'aria soprastante il fabbricato condominiale".

Quando la sopraelevazione lede aspetto e decoro architettonico

L'accertamento della natura delle singole opere

La Corte di Appello di Milano, con la sentenza n. 852 del 15 marzo 2022 in commento, in qualità di giudice del rinvio, è stata dunque chiamata ad accertare la tipologia dei vari interventi effettuati dai convenuti, dovendo, nel solco tracciato dall'ordinanza di rimessione, preliminarmente verificare quali opere siano state eseguite sulle parti comuni dell'edificio "quali opere sulle parti comuni siano state oggetto di delibera assembleare e quali invece dovute ad attività modificative di beni condominiali compiute di loro iniziativa dai singoli condòmini, ed ancora quali opere siano state invece realizzate dai proprietari dell'ultimo piano del fabbricato condominiale unicamente mediante occupazione della colonna d'aria soprastante".

Dagli atti di causa risulta che i convenuti, proprietari di tre distinte porzioni del sottotetto di cui due adibite a solai e la terza originariamente a locale custode, avevano presentato all'assemblea condominiale un progetto per il recupero del sottotetto a fini abitativi e di modifica della copertura per la realizzazione di quattro terrazzini.

L'assemblea all'unanimità approvava il progetto di massima, sempre che venissero rispettate alcune condizioni, tra le quali il mantenimento delle servitù condominiali come l'accesso ai bocchettoni dei pluviali e agli sfoghi d'aria dell'impianto di riscaldamento.

L'anno successivo l'assemblea autorizzava la realizzazione di un nuovo volume tecnico e la sopraelevazione del lastrico solare di un metro al fine di consentire l'innalzamento di un piano dell'ascensore, a condizione che gli oneri economici fossero assunti dai proprietari dei solai.

Applicando dunque i principi enunciati nell'ordinanza di rinvio della Cassazione, in base ai quali "le opere realizzate da un condomino su parti comuni poste all'ultimo piano di un edificio comportano l'applicazione della disciplina di cui all'art. 1120 c.c., in caso di conforme delibera assembleare di approvazione, ovvero, dell'art. 1102 c.c., ove tali modifiche dei beni comuni siano state eseguite di iniziativa dei singoli condomini.

Costituisce, viceversa, sopraelevazione, disciplinata dall'art. 1127 c.c., la realizzazione di nuove opere, consistenti in nuovi piani o nuove fabbriche, nonché la trasformazione di locali preesistenti mediante l'incremento di volumi e superfici nell'area sovrastante il fabbricato da parte del proprietario dell'ultimo piano", ecco le conclusioni a cui è giunta la corte meneghina.

Le opere eseguite nel sottotetto sul piano solaio - Sopraelevazione

Le opere eseguite nel sottotetto sul piano solaio costituiscono interventi che costituiscono a tutti gli effetti sopraelevazione, alla luce dell'interpretazione fornitane dalla consolidata giurisprudenza di legittimità (Cass. Sez. Un., 30/07/2007, n. 16794), secondo la quale la nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. comprende non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, tramite l'occupazione della colonna d'aria sovrastante seppur indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato.

Le modifiche realizzate dai tre proprietari degli spazi dell'ultimo piano hanno comportato un aumento del volume fisico realizzato attraverso lo sfruttamento dello spazio una volta occupato dal tetto a falda; ciò è sufficiente per escludere che costituiscano interventi di mero recupero, ravvisabili esclusivamente quando si realizza una "modificazione solo interna ad un sottotetto, contenuta negli originari limiti strutturali".

Da ciò consegue che è dovuta, ai sensi dell'art. 1127 co. 4 c.c., l'indennità di sopraelevazione indipendentemente dal rilievo che i lavori siano stati assentiti dall'assemblea dei condomini.

La modifica del tetto e la creazione di nuovi terrazzi

La trasformazione del tetto a falda nel c.d. "tetto alla francese" ha determinato la creazione di una copertura piana che è stata occupata da due terrazze di proprietà esclusiva convenuti. Sulle terrazze i due condòmini hanno poi realizzato delle serre adibite a locali tecnici e anche a servizi igienici.

Va a riguardo distinta la modifica del tetto dalla creazione, sulla copertura modificata, delle due terrazze e delle serre.

La modifica del tetto, in sé considerata, oltre ad essere stata autorizzata nel corso dell'assemblea, non costituisce innovazione vietata ex art. 1120 co. 4 c.c., non avendo comportato alcuna compromissione della funzione primaria e originaria di copertura del fabbricato sottostante e non risultandone precluso il godimento e l'uso da parte di alcun condòmino.

Va poi rilevato che la modifica alla copertura non appare pregiudicare l'aspetto architettonico previsto dall'art. 1127 c.c. quale limite alla facoltà di sopraelevare, né il decoro architettonico, che renderebbe l'innovazione vietata ex art. 1120 c.c.

Dal confronto tra le visioni fotografiche dello stato di fatto attuale e di quello passato, la nuova copertura non manifesta disarmonie con il resto del fabbricato (Cass., 10/11/2021, n. 33104).

La creazione di due terrazzi e delle serre in vetro e acciaio sulla copertura modificata è invece un intervento, non deliberato in sede assembleare, eseguito su iniziativa dei singoli e riconducibile al concetto di modificazione di cui all'art. 1102 c.c., sempre ammesso, a condizione che non venga alterata la destinazione del bene comune e non ne venga impedito agli altri condòmini di farne uso secondo il loro diritto.

I due terrazzi coprono una vasta area della parte comune, che viene dunque ad essere modificata in maniera significativa, oltre al fatto che vi sono state realizzate anche due serre chiuse, tutte opere censite come porzioni direttamente annesse ai rispettivi appartamenti cui sono collegate.

La porzione comune viene pertanto di fatto asservita all'uso del singolo condomino in maniera prevalente, con la conseguenza che perde la sua originaria destinazione di copertura per divenire proprietà privata.

Vi è poi un ulteriore profilo di illegittimità sotto il profilo della lesione del decoro architettonico dell'edificio. Afferma la giurisprudenza della Suprema Corte che "Come ogni forma di uso particolare o più intenso del bene comune ai sensi dell'art. 1102 c.c., la legittimità della trasformazione di parte del tetto condominiale in terrazza postula altresì che non ne risulti arrecato pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio" (Cass., sez. II, 29/01/2021, n. 2126).

Dagli atti emerge che i manufatti eretti sono per fattezze, materiali e dimensioni completamente disarmonici rispetto allo stile architettonico dello stabile e dunque del tutto inconferenti e inappropriati rispetto al suo decoro architettonico.

No alla sopraelevazione lesiva del decoro anche se sostituisce una struttura fatiscente

L'innalzamento dell'impianto ascensore e la modifica del terrazzino condominiale

Il prolungamento dell'impianto ascensoristico in sé considerato secondo la giurisprudenza escluderebbe la necessità della preventiva autorizzazione assembleare, poiché l'innalzamento rappresenta una modificazione della cosa comune per il miglior godimento della stessa da parte dei condomini proprietari dell'ultimo piano, dunque riconducibile nell'ambito dell'art. 1102 c.c.

Nella specie, tuttavia, poiché è stato realizzato intervenendo sul terrazzino condominiale dove è stato collocato il vano tecnico, l'opera considerata nel suo complesso costituisce innovazione (Cass., sent. n. 5975 del 25/03/2004).

Contrariamente a quanto prospettato dall'attore, la modifica in questione non ha reso il terrazzino inservibile all'uso e al godimento degli altri condòmini. La verifica non può prescindere dal confronto tra l'utilizzo originario della parte comune e quello in essere a seguito della modifica.

Dalla consulenza tecnica si evince che anche in origine l'accesso al terrazzino, peraltro di piccole dimensioni, era possibile solo attraverso una botola posizionata all'interno della proprietà privata di uno dei convenuti.

Considerate le enormi difficoltà di ingresso è pertanto altamente improbabile che i condòmini, ivi compresa l'attore, utilizzassero liberamente questa porzione condominiale peraltro di ridotte dimensioni.

È dunque da ritenere che verosimilmente, anche prima della creazione del vano tecnico, il terrazzino fosse utilizzato esclusivamente come punto per potere effettuare delle ispezioni sulla copertura in quanto, per posizione e struttura, non poteva essere liberamente goduto dai condòmini se non dal sig. Terragni che ne aveva accesso diretto.

Alla luce di queste considerazioni deve ritenersi che gli interventi effettuati non costituiscono innovazioni vietate, non avendo comportato alcuna sensibile menomazione dell'utilità che prima ne poteva trarre l'attore, non risultando compromessi la destinazione principale di tale porzione condominiale, che è sempre stata esclusivamente di fungere da punto di ispezione della copertura, e il decoro architettonico dello stabile.

L'indennità di sopraelevazione

Come ricordato, per le opere di trasformazione dei sottotetti i condòmini convenuti sono tenuti al pagamento dell'indennità di sopraelevazione. Tale indennità trae fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata ai sensi dell'art. 1127 quarto comma c.c.

Essa è dovuta individualmente da ciascun condòmino che ha sopraelevato in proporzione ai millesimi di proprietà. Il computo avviene come di consueto, prendendo come elemento base del calcolo il valore del suolo sul quale insiste l'edificio o la parte di esso che viene sopraelevata, con riferimento al tempo della sopraelevazione, dividendo, poi, il relativo importo per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, e detraendo, infine, dal quoziente così ottenuto, di volta in volta la quota che spetterebbe al singolo condomino che ha eseguito la singola sopraelevazione.

Sentenza
Scarica App. Milano 15 marzo 2022 n. 852

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