#1 Inviato 9 Dicembre, 2017 Buona sera , avrei da chiedere un consiglio, ho un condominio costituito da circa dieci anni, con tabelle fatte all'inizio della costituzione in questi anni alcuni condomini con il silenzio/assenso del condominio hanno chiuso le terrazze prima con delle tende e successivamente con degli infissi creando ampliando così il proprio appartamento, in questo caso come si può fare per richiedere ed ottenere la revisione delle tabelle millesimali generali di proprietà ? vorrei scrivere all'amministratore per richiedere la revisione ma la mia paura è che mi chiede la maggioranza assoluta come mi devo muovere??? grazie
#2 Inviato 9 Dicembre, 2017 Salve. Secondo l'art. 69 disp.att. del c.c., se un partecipante al condominio esegue modificazioni alla propria u.i. > 1/5 per la revisione servirà sia in I° che II° convocazione la maggioranza delle teste in assemblea che rappresentano almeno i 500 millesimi. In caso l'ampliamento sia Ritengo necessario aggiungere che l'art. 69 è indegorabile secondo quanto disposto dall'art. 72.
#3 Inviato 10 Dicembre, 2017 ciao ritengo che la semplice chiusura di terrazze di per se non sia sufficiente a modificare o ottenere la modifica di tabelle di riparto, salvo che non ci sia il riscaldamento centralizzato, e allora si esamina caso per caso. Un problema però che spesso viene sottovalutato, fermandosi solo al problema estetico con riferimento all'art. 1102, è invece la chiusura di terrazze aggettanti, dove di fatto il condomino acquisisce di fatto del volume edificabile di proprietà di tutti e che quindi deve essere autorizzato e liquidato agli altri se autorizzato alla unanimità. Naturalmente se sono passati i termini, si ingoia il rospo e si tace.
#4 Inviato 10 Dicembre, 2017 Salve.Secondo l'art. 69 disp.att. del c.c., se un partecipante al condominio esegue modificazioni alla propria u.i. > 1/5 per la revisione servirà sia in I° che II° convocazione la maggioranza delle teste in assemblea che rappresentano almeno i 500 millesimi. In caso l'ampliamento sia Ritengo necessario aggiungere che l'art. 69 è indegorabile secondo quanto disposto dall'art. 72. grazie per la risposta, il riscaldamento non è centralizzato ma hanno chiuso praticamente delle terrazze che superano ampiamente 1/5 delle metrature loro appartamento e sono in maggioranza quindi cosa si può fare ?? il problema è che sono sempre a proporre ed accettare dei preventivi di spesa per il condominio abbastanza corpose a discapito dei condomini con appatramenti più piccoli
#5 Inviato 10 Dicembre, 2017 Conviene specificare che il valore di modifica di 1/5 è nei confronti del valore proporzionale (e quindi valore millesimale) dell'unità immobiliare che esegue opere di ampliamento o frazionamento. Lei è sicuro che sia maggiore di un 1/5 di tale valore? E' richiesta una perizia tecnica da un tecnico specializzato per certificare che l'unità immobiliare in questione sia mutata nel suo valore proporzionale. Nel caso migliore (modifica > 1/5) per la revisione è richiesta maggioranza delle teste in assemblea e 500 millesimi. Le ricordo ulteriormente, che se viene certificata la modifica del valore proporzionale maggiore di 1/5 delle u.i. in questione, il costo e relative spese della revisione è solamente nei confronti di chi ha dato luogo alla variazione (art. 69 c.c.)
#6 Inviato 10 Dicembre, 2017 grazie per la risposta, il riscaldamento non è centralizzato ma hanno chiuso praticamente delle terrazze che superano ampiamente 1/5 delle metrature loro appartamento e sono in maggioranza quindi cosa si può fare ?? il problema è che sono sempre a proporre ed accettare dei preventivi di spesa per il condominio abbastanza corpose a discapito dei condomini con appatramenti più piccoli concordo con mr_beaver. la metratura è solo uno dei parametri che concorrono al calcolo dei millesimi (valore proporzionale come è stato ricordato)
#7 Inviato 11 Dicembre, 2017 ciao è vero quello che hanno risposto ai post 5 e 6, ma è solo parte del problema, come avevo già segnalato al post 3. Quando hanno chiuso, c'è stata autorizzazione ? E' stato deliberato sia a titolo gratuito ? Infine, rammento che si tratta di tabelle di riparto, erroneamente sempre definite "millesimali", forse solo perchè ribasate al mille.
#8 Inviato 11 Dicembre, 2017 concordo con mr_beaver. la metratura è solo uno dei parametri che concorrono al calcolo dei millesimi (valore proporzionale come è stato ricordato)... A mio avviso vale almeno la pena far verificare ad un tecnico informalmente i coefficienti delle vecchie tabelle millesimali perchè da coefficiente balcone scoperto a stanza c'è una bella differenza e siccome è scritto che la MAGGIORANZA degli appartamenti ha attuato questa modifica, anche piccole percentuali potrebbero sommarsi a tal punto da diminuire di più di 1/5 il valore della sola unità che non ha fatto cambiamenti, rispetto al valore totale dell'edificio. A mio avviso, un tecnico calcolerà in un attimo i nuovi millesimi dell'edificio usando le stesse misure e gli stessi coefficienti delle vecchie tabelle e modificando esclusivamente il coefficiente balcone. Art. 69 I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino...
#9 Inviato 11 Dicembre, 2017 A mio avviso vale almeno la pena far verificare ad un tecnico informalmente i coefficienti delle vecchie tabelle millesimali perchè da coefficiente balcone scoperto a stanza c'è una bella differenza e siccome è scritto che la MAGGIORANZA degli appartamenti ha attuato questa modifica, anche piccole percentuali potrebbero sommarsi a tal punto da diminuire di più di 1/5 il valore della sola unità che non ha fatto cambiamenti, rispetto al valore totale dell'edificio. A mio avviso, un tecnico calcolerà in un attimo i nuovi millesimi dell'edificio usando le stesse misure e gli stessi coefficienti delle vecchie tabelle e modificando esclusivamente il coefficiente balcone. sono d'accordo, può valerne la pena cercando di capire quanto sarà il costo. c'è da vedere se sono in possesso dei dati originali o se il tecnico dovrà fare il lavoro daccapo.
#10 Inviato 11 Dicembre, 2017 il problema che le terrazze sono state chiuse senza alcun autorizzazione da parte degli enti proposti ed in assemblea era stato deliberato solo di montare delle tende, ho fatto un accesso agli atti ( ho preso le misure quotate ) e per una gran parte degli appartamenti "incriminati" i mq del l terrazzo (diventato camera) superano 1/5 dei metri quadri dell'appatramento. il problema resta, ho sempre bisogno della maggioranza o posso richiedere la revisione o devo andare per vie legali??
#11 Inviato 11 Dicembre, 2017 alcuni condomini con il silenzio/assenso del condominio hanno chiuso le terrazze prima con delle tende e successivamente con degli infissi creando ampliando così il proprio appartamento, in questo caso come si può fare per richiedere ed ottenere la revisione delle tabelle millesimali generali di proprietà ? Quindi l'oggetto della contesa verte su delle terrazze verandate. Sei sicuro che ci siano le giuste premesse per richiedere la revisione dei millesimi ? Se si va a leggere il testo dell'art. 69 d.a.c.c. che interessa, a me pare proprio di no: "I valori proporzionali delle singole unita' immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimita'. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unita' immobiliari, e' alterato per piu' di un quinto il valore proporzionale dell'unita' immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo e' sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. [...]" Io non ravviso sopraelevazione, non ravviso incremento di superfici (le terrazze c'erano prima e ci sono tal quali anche dopo la verandatura), non ho letto di modifica del numero delle u.i. costituenti il Condominio. Riconosco invece che l'assenza delle autorizzazioni comunali può costituire un problema per i diretti interessati, ma ci vuole qualcuno che presenti denuncia al Sindaco. Questa azione potrà portare alla demolizione delle verande oppure ad una sanzione amministrativa a carico di ogni proprietario sprovvisto delle giuste autorizzazioni comunali, ma non certamente alla revisione dei millesimi. Un'altra opzione disponibile è contestare il decoro architettonico, ma anche in questo caso forse si potrà arrivare al rispristino dello status antecendente, ma non alla revisione dei millesimi. E' chiaro che ad urtare sia l'addizione abitativa posta in essere, ma tale addizione non è legalmente configurabile come ampliamento giacchè le terrazze private sono già considerate dei prolungamenti delle rispettive u.i. in proprietà private. Le stesse verandature sono considerate dei manufatti e non delle costruzioni come può esser la definizione di un'opera in muratura. E' aumentata la cubatura? Problema loro visto che i maggiori costi di manutenzione e riscaldamento sono già interamente a carico dei rispettivi proprietari. A mio modesto avviso qui le uniche irregolarità interessano l'ambito delle autorizzazioni comunali in capo alle singole proprietà dei terrazzi.
#12 Inviato 12 Dicembre, 2017 il problema che le terrazze sono state chiuse senza alcun autorizzazione da parte degli enti proposti ed in assemblea era stato deliberato solo di montare delle tende, ho fatto un accesso agli atti ( ho preso le misure quotate ) e per una gran parte degli appartamenti "incriminati" i mq del l terrazzo (diventato camera) superano 1/5 dei metri quadri dell'appatramento. il problema resta, ho sempre bisogno della maggioranza o posso richiedere la revisione o devo andare per vie legali?? ciao è corretto quanto ti hanno già risposto, ma considerato che mai sono state autorizzate, va verificato quando è avvenuta tale chiusura e se con tale chiusura c'è stato un amento di volume. Se non già prescritte, è possibile contestare con grosse possibilità di successo, visto che sei stato spogliato di parte della edificabilità del lotto su cui sorge l'edificio, che è anche di tua proprietà. Lascerei perdere la denuncia al Comune ( sempre possibile) che potrebbe anche non portare nessun utile a te, limitando il tutto a sanzioni che intasca il Comune. - - - Aggiornato - - - Io non ravviso sopraelevazione, non ravviso incremento di superfici (le terrazze c'erano prima e ci sono tal quali anche dopo la verandatura), non ho letto di modifica del numero delle u.i. costituenti il Condominio. ciao un punto di vista da considerare, visto che anche l'incremento o diminuzione delle unità non comporta di per se modifica delle superfici, ma ... porta alla possibile revisione delle tabelle.
#13 Inviato 12 Dicembre, 2017 considerato che mai sono state autorizzate, va verificato quando è avvenuta tale chiusura e se con tale chiusura c'è stato un amento di volume.Se non già prescritte, è possibile contestare con grosse possibilità di successo, visto che sei stato spogliato di parte della edificabilità del lotto su cui sorge l'edificio, che è anche di tua proprietà. Su questo sono concorde con te: la richiesta da parte degli interessati di un avvallo condominiale alla realizzazione delle verande sarebbe stata opportuna in quanto finalizzata ad ottenere una liberatoria omnicomprensiva, quindi anche sulle volumetrie edificabili disponibili. Volutamente ho evitato questo aspetto perché già ben illustrato da te, mentre mi sembrava ancora necessario riproporre sia l'interpretazione del 69 dacc sia evidenziare la netta differenza legale che distingue un "manufatto" da una "costruzione".
#14 Inviato 11 Novembre, 2019 Mr_Beaver dice: Salve. Secondo l'art. 69 disp.att. del c.c., se un partecipante al condominio esegue modificazioni alla propria u.i. > 1/5 per la revisione servirà sia in I° che II° convocazione la maggioranza delle teste in assemblea che rappresentano almeno i 500 millesimi. In caso l'ampliamento sia Ritengo necessario aggiungere che l'art. 69 è indegorabile secondo quanto disposto dall'art. 72. Scusami. 1/5 della superficie calpestabile?
#15 Inviato 11 Novembre, 2019 angiotell dice: Scusami. 1/5 della superficie calpestabile? dubito che ti risponderà.....non si fa vivo dal 2018. per favore apri un nuovo topic, con il tuo quesito, grazie. 1
