A corredo del regolamento condominiale, vi sono le tabelle condominiali ossia quel documento in cui sono indicate le quote, espresse in millesimi, di proprietà per ogni singola unità immobiliare in rapporto al valore dell'intero fabbricato fatto uguale a mille.
Può capitare che al momento dell'acquisto dell'immobile non siano state ancora redatte le tabelle millesimali che vengono successivamente approvate in assemblea.
Le tabelle millesimali sono formulate per prassi sulla base dei coefficienti indicati in due circolari ministeriali emanate in relazione agli alloggi realizzati con contributi statali: Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici, n. 12480 del 26 marzo 1966 recante le norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci, nonché Circoalre n. 2945/1993 recante norme sulla ripartizione fra i singoli alloggi delle spese di costruzione sostenute da cooperative edilizie a contributo statale.
Il valore attribuito in millesimi non è soggetto a variazioni neanche in caso di successive compravendite dell'immobile, ma le tabelle possono essere modificate o rettificate in alcuni casi.
Si parla di revisione delle tabelle millesimali per indicare quel procedimento di modifica o rettifica che può essere assembleare, quando avviene in assemblea, o giudiziale quando, in caso di disaccordo, la decisione sulla revisione viene rimessa all'autorità giudiziaria.
Revisione tabelle millesimali, quali le condizioni
La revisione giudiziale delle tabelle millesimali. Un caso concreto
Un caso di revisione delle tabelle millesimali è stato di recente deciso dal Tribunale di Civitavecchia con sentenza n. 887/2021.
L'azione veniva esperita da alcuni proprietari esclusivi di unità immobiliari facenti parte di un fabbricato condominiale i quali inizialmente chiedevano che il Tribunale provvedesse a formare le tabelle millesimali in quanto essendone il Condominio sprovvisto non si poteva procedere a ripartire le spese.
La domanda veniva modificata in sede di memorie ex art. 183 VI comma cpc, in seguito all'eccezione di controparte dell'esistenza di tabelle millesimali, passando così da domanda volta ad ottenere la redazione ex novo di tabelle condominiali, a domanda di revisione delle precedenti tabelle.
La pronuncia si riferisce ad un caso tipico di revisione delle tabelle millesimali, idoneo a fondare la domanda giudiziale essendo sussistenti errori ed inesattezze delle stesse nonché modifiche strutturali nelle abitazioni.
In particolare il Ctu designato riscontrava, dalla documentazione catastale e dai sopralluoghi, modifiche strutturali nelle abitazioni nonché la presenza per ogni palazzina, al piano terrazzato, di due appartamenti e relative terrazze ad uso privato nonché errori di calcolo nella quantificazione della superficie dell'appartamento dell'attore come pure nelle tabelle di regolamento condominiale ove non risultava la somma dei millesimi della tabella B pari a 1000/1000.
Il caso portato dinanzi al Tribunale di Civitavecchia ci offre, dunque, lo spunto per rispondere ad un quesito che spesso viene formulato da quei condòmini che ritenendosi lesi dal riparto dei millesimi per come risultanti dalle tabelle millesimali, vorrebbero ottenerne la rettifica o modifica.
Ed allora, in quali casi è possibile procedere alla revisione delle tabelle millesimali? E quando si parla di revisione assembleare e revisione giudiziale?
Le condizioni per la revisione delle tabelle millesimali. Il riferimento normativo
Le tabelle millesimali ossia la misura della partecipazione dei singoli condòmini alle spese per l'erogazione dei servizi condominiali nonché alle spese di manutenzione e conservazione della cosa comune, sono modificabili, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. :
- dall'assemblea condominiale con deliberazione unanime di tutti i condomini;
- anche nell'interesse di un solo condòmino, con la maggioranza prevista dall'art. 1136 secondo comma c.c., o su richiesta giudiziale in caso di disaccordo, quando risulti:
- che l'originaria ripartizione tabellare sia conseguenza di un errore;
- che per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani o di un incremento delle superfici o ancora dell'aumento o diminuzione di una o più unità immobiliari, il valore proporzionale dell'unità immobiliare, anche di un solo condòmino, risulta alterato per oltre un quinto.
Revisione delle tabelle, sta al giudice decidere se è necessaria
Revisione tabella millesimale ex art. 69 disp. att. c.c. n. 1: l' errore
Cosa si intende per "errore" rilevante ai fini della revisione della tabella millesimale?
La giurisprudenza si è pronunciata spesso sul concetto di "errore" passando dall'errore inteso come vizio del consenso - ove la rettifica doveva dimostrare che l' approvazione della tabella fosse frutto di un errore della volontà, errore essenziale, in quanto, se conosciuto, avrebbe comportato la mancata approvazione - all'errore inteso come divergenza obiettiva tra il valore tabellare assegnato ai piani e porzioni di piano ed il valore realmente sussistente.
La divergenza interpretativa del concetto di "errore" ha dato luogo nel tempo a contrasti giurisprudenziali che, in un primo momento si erano risolti con la pronuncia delle Sezioni Unite del 9 luglio 1997 n. 6222, che aveva suffragato l'indirizzo maggioritario dell'errore inteso come divergenza tra valore oggettivo e valore espresso nelle tabelle.
Sennonché con un' altra sentenza successiva, del 12 giugno 2001 n. 7908, la Suprema Corte si è espressa in maniera difforme riaprendo la questione.
Tuttavia, l'orientamento maggioritario della giurisprudenza successiva e più recente, ritiene che l'errore che giustifica la revisione delle tabelle millesimali consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale a esse attribuito.
Non basta il cambio della destinazione d'uso per giustificare la revisione delle tabelle millesimali
Tra gli elementi necessari per il calcolo del valore delle singole unità immobiliari, occorre considerare, tra gli altri, l'estensione, l'altezza, l'ubicazione e l'esposizione, così che l'omissione anche di uno solo di questi elementi comporta la revisione delle tabelle millesimali tanto è vero che "l'errore" determinante la revisione delle tabelle millesimali, a norma dell'art. 69 disp. att. c.c., è costituito dalla obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto.
La parte che chiede la revisione delle tabelle millesimali non ha, tuttavia, l'onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l'esistenza di errori, obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del condominio.
Il giudice, a sua volta, sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura delle stesse, deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi, quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione, incidenti sul valore effettivo di esse e quindi adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati (Cass. sent. n. 21950/2013, Cass. n. 11575/2017).
Costituiscono, pertanto, errori essenziali per la revisione tabellare a norma dell'art. 69 n. 1 disp. att. c.c., gli errori che attengano alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo di valore dei singoli appartamenti (quali l'estensione, l'altezza, l'ubicazione, l'esposizione) sia che si tratti di errori di fatto (ad esempio erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un'estensione diversa da quella effettiva) sia che si tratti di errori di diritto.
La sentenza di revisione delle tabelle millesimali non ha efficacia retroattiva
Nella fattispecie portata dinanzi al Tribunale di Civitavecchia decisa con la sentenza sopra citata, il consulente tecnico d'ufficio ha riscontrato errori di calcolo relativi all'appartamento di proprietà dell'attore risultando una minore superficie rispetto a quello riportata in tabella ed errori nelle tabelle di regolamento condominiale non risultando la somma dei millesimi della tabella B pari a 1000/1000.
Revisione tabella millesimale ex art. 69 disp. att. c.c. n. 2: il mutamento delle condizioni di parte dell'edificio
Un altro caso di rettifica o modifica delle tabelle millesimali è quello dettato dal mutamento delle condizioni di una parte dell'edificio dovuto a sopraelevazione, incremento di superficie ovvero all'aumento o alla diminuzione delle unità immobiliari quando viene alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condòmino.
Non tutti i mutamenti strutturali dell'edificio possono dunque comportare la revisione tabellare, ma soltanto quelli che abbiano in modo rilevante variato i rapporti originari tra i piani o tra le porzioni di piano. L'elencazione dei mutamenti strutturali di cui all'art. 69 disp. att. c.c. n. 2 non è tassativa bensì esemplificativa.
I casi più comuni di mutamento del valore e quindi della tabella millesimale, per la risoluzione dei quali spesso si richiede l'intervento dell'autorità giudiziaria, sono gli aumenti della superficie dovuti a sopraelevazioni, realizzazione di box interrati, verande, etc., come nel caso deciso dal Tribunale di Civitavecchia con la recente sentenza sopra citata.
In tal caso, il designato Ctu, operando con corretta metodologia (misurando la superficie reale di ogni unità immobiliare e moltiplicandola in base ai coefficienti di cui alle circolari ministeriali n. 12480/1966 e n. 2945/93) aveva accertato la presenza di due nuovi locali eretti sulle terrazze private con la conseguenza che il Giudice provvedeva a modificare le originarie tabelle millesimali del Condominio in conformità a quelle predisposte dal perito come riportate nell'elaborato peritale.
La revisione delle tabelle millesimali di natura contrattuale è possibile anche senza unanimità
