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Approvazione assembleare della rettifica delle tabelle millesimali giudiziali

Le tabelle giudiziali quando contengono un errore possono essere rettificate con delibera a maggioranza?
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

L'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non deve essere deliberato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c.; del resto l'approvazione delle tabelle millesimali discende dal fatto che essa è meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge.

In particolare quando i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore delle diverse unità immobiliari secondo i criteri stabiliti dalla legge non fanno altro che riconoscere l'esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato.

L'approvazione del risultato di una operazione tecnica non importa la risoluzione o la preventiva eliminazione di controversie, di discussioni o di dubbi: il valore di una cosa è quello che è e il suo accertamento non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale (Cass. civ., Sez. Un., 09/08/2010, n. 18477).

È però utile ricordare che, ai sensi dell'art.69 disp. att. c.c. i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136 c.c., secondo comma, quando risulta che sono conseguenza di un errore oppure quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

Ricorrendo pertanto tali condizioni nulla vieta che possano essere rettificate o modificate le tabelle introdotte giudizialmente dovendo al riguardo essere considerate che anche tali tabelle - essendo meramente ricognitive dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge - ben possono essere rettificate quando tale proporzione non sia garantita.

Infatti, una determinazione che non rispecchiasse il valore effettivo rispetto all'intero edificio potrebbe risultare pregiudizievole per il condomino, nel senso che potrebbe costringerlo a pagare spese condominiali in misura non proporzionata al valore della parte di immobile di proprietà esclusiva.

E se a contenere un errore fossero le tabelle giudiziali? La risposta è reperibile nella sentenza del Tribunale di Roma n. 12860 del 2 settembre 2022.

Tabelle giudiziali e approvazione assembleare della rettifica: la vicenda

L'assemblea di un condominio aveva deliberato all'unanimità di accogliere la richiesta di un condominio di rettifica delle tabelle millesimali vigenti, dando mandato ad un tecnico di redigere le nuove tabelle millesimali; la collettività condominiale, infatti, si era resa conto che le tabelle esistenti contenevano errori materiali.

Successivamente l'assemblea approvava i nuovi valori millesimali predisposti dal detto professionista incaricato. Un condomino, però, impugnava questa decisione. L'attore faceva notare che non era lecita la modifica a maggioranza delle tabelle in uso. In particolare sosteneva che la modifica delle tabelle millesimali giudiziali adottate con sentenza passata in giudicato, facendo stato ai sensi dell'art. 2909 c.c. tra le parti, i loro eredi o aventi causa, avrebbe potuto essere decisa esclusivamente all'unanimità (cioè con il consenso di tutti i condomini, nessuno escluso).

In ogni caso eccepiva la violazione dell'art. 69 disp. att. c.c., escludendo la presenza di errori materiali.

Il condominio si costituiva in giudizio e rilevava la tardività delle contestazioni concernenti la decisione di procedere alla revisione delle tabelle.

Inoltre evidenziava che gli errori nelle previgenti tabelle millesimali giudiziali (elencati nella relazione del tecnico incaricato alla predisposizione dei nuovi valori millesimali), erano state talmente evidenti che il quorum non poteva essere che quello previsto dal combinato disposto dell'art. 69 disp. att. c.c. e dell'art. 1136 c.c.

La decisione del Tribunale di Roma

Il Tribunale di Roma (ritenendo pienamente valida la decisione assembleare assunta a maggioranza di procedere ad una rettifica delle tabelle giudiziali in uso), ha respinto la domanda dell'attore.

Come ha sottolineato lo stesso giudice, la delibera impugnata si era fondata sulla relazione del tecnico incaricato dal condomino che aveva sollecitato la rettifica delle tabelle giudiziali, tecnico che - oltre ad offrire una diversa valutazione dei coefficienti differenziati - aveva evidenziato come nessun coefficiente fosse stato assegnato alle unità immobiliari poste al piano interrato; in ogni caso nel conteggio dei millesimi per le unità immobiliari del piano terra non erano state inserite le superfici esterne dei giardini. L'iniziativa del condominio quindi è risultata del tutto legittima.

Sentenza
Scarica Trib. Roma 2 settembre 2022 n. 12860

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Farronato Camillo
Farronato Camillo 22-09-2022 19:16:47

come al solito non si distingue tra le tabelle millesimali di riparto spese e quelle millesimali di proprietà, specie se certificate da atto notarile.
Se fosse vero che la maggioranza può modificare le tabelle millesimali di proprietà, saremmo difronte ad una nuova modalità di trasferimento del diritto di proprietà, non contemplato nelle norme italiane.
Infatti se io ho la comproprietà indicatami in atto di 100 millesimi del bene comune, un'assemblea non può dirmi che da ora in poi sei comproprietario solo di 95 millesimi. Diverso è il discorso del riparto delle spese di manutenzione.

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