In un condominio, le tabelle millesimali rappresentano il riferimento per calcolare le quote dovute dai singoli proprietari per partecipare alle spese di gestione e conservazione delle cose comuni. Tali oneri, infatti, devono essere sostenuti in proporzione al valore del proprio immobile (ex art. 1123 cod. civ.).
Per queste ragioni, è molto importante che le tabelle rispecchino, effettivamente, tale dato poiché, diversamente, qualcuno sarebbe obbligato a versare più di quanto sarebbe legittimo.
Nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Milano, recentemente culminato con la sentenza n. 1166 del 31 gennaio 2024, a quanto sostenuto dall'attrice, le tabelle del suo edificio erano affette da vari errori. Essi, avevano determinato l'ingiustificata attribuzione al proprio immobile di troppi millesimi. Ne derivava un obbligo di contribuzione alle spese comune, oltre il consentito, che non era più tollerabile.
Per tali motivi, non avendo, evidentemente, ricevuto alcun riscontro dall'assemblea del condominio, l'istante faceva ricorso all'ufficio meneghino affinché accertasse l'illecito e disponesse l'entrata in vigore nel fabbricato di nuove tabelle millesimali redatte da un nominato CTU. Al Tribunale di Milano, pertanto, è spettato il compito di valutare la sussistenza dei presupposti di legge per procedere alla revisione delle tabelle senza il consenso dell'assemblea.
Non ci resta che approfondire l'argomento.
Revisione tabelle con errori: cosa dice la legge?
Con la riforma del 2012, il legislatore ha, definitivamente, chiarito che la rettifica o la modifica delle tabelle millesimali può avvenire soltanto con il consenso unanime dei proprietari dell'edificio. Tale regola, sancita dall'art. 69 disp. att. cod. civ., è però soggetta a due eccezioni.
Infatti, nel caso in cui le tabelle siano affette da errori oppure siano diventate obsolete e non corrispondenti alla realtà di fatto, in quanto vi è stato un rilevante mutamento delle condizioni di una parte dell'edificio, l'approvazione della loro revisione può avvenire anche nel rispetto della maggioranza di cui all'art. 1136 cod. civ.
Può accadere, però, come nel caso sottoposto al giudizio del Tribunale di Milano, che l'errore non sia rilevato dall'assemblea oppure, più semplicemente, che questa non proceda ad alcuna votazione ed approvazione della revisione. Ad esempio, perché per la maggioranza dei proprietari non è conveniente tale modifica oppure in quanto l'adunanza è del tutto indifferente ed indolente rispetto alla situazione di fatto.
Ebbene, al di là delle motivazioni che possono indurre il consesso a non correggere l'errore presente nelle tabelle millesimali in vigore, nei casi indicati dall'art. 69 disp. att. cod. civ., anche un solo condòmino può reagire all'inerzia dell'assemblea ed invocare l'intervento del magistrato per procedere, forzatamente, alla rettifica delle tabelle secondo legittimità.
Tabelle millesimali: quali errori giustificano la revisione?
Revisione tabelle con errori: come procedere?
Può accadere, come nel caso in commento, che le tabelle di un fabbricato siano affette da errori tali da attribuire dei valori millesimali ad una singola proprietà del tutto difformi rispetto alle dimensioni della medesima ed alla destinazione della stessa.
Ebbene, in questi, come in altri casi, nonostante l'inerzia e il silenzio dell'assemblea, anche un singolo può agire per ottenere la correzione delle tabelle, secondo legittimità.
Può farlo, citando in giudizio il condominio, nella persona dell'amministratore, dinanzi al Tribunale territorialmente competente, cioè quello del luogo in cui è ubicato l'edificio.
Come si legge anche nel provvedimento esaminato, ai fini dell'accoglimento della domanda, risulterà decisivo l'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio. Infatti, al perito nominato dal Tribunale sarà affidato il compito di valutare, obiettivamente, le eventuali criticità presenti nelle tabelle in contestazione nonché di provvedere alla loro redazione corretta, se necessario.
Ad esempio, nella vicenda in esame, l'attrice lamentava che il proprio immobile fosse stato qualificato in modo difforme (ufficio in luogo di magazzino). Inoltre, erano denunciati dei conteggi e delle valutazioni tecniche, presenti nelle tabelle del fabbricato, che andavano corretti.
In effetti, il CTU ha constatato e confermato le criticità in questione e ha provveduto, secondo incarico, alla redazione delle nuove e conformi tabelle del condominio convenuto.
All'esito del procedimento, dunque, il Tribunale di Milano, poiché ha accertato la ricorrenza di uno dei presupposti di legge per disporre la revisione delle tabelle di un edificio su iniziativa di un solo proprietario, ha accolto integralmente la domanda.
L'ufficio ha, quindi, ordinato che nel condominio fossero in vigore le nuove tabelle redatte dal CTU. Infine e per l'effetto, ha condannato la parte convenuta al pagamento delle spese processuali, secondo il naturale principio della soccombenza.
