Tutte le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (art. 1123 primo comma c.c.).
Si tratta del criterio ordinario di divisione delle spese condominiali (salve le eccezioni previste dalla legge) secondo cui i condòmini partecipano alle spese in proporzione al valore della propria proprietà espresso in millesimi in apposita tabella millesimale.
Secondo la giurisprudenza, l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non deve essere deliberato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata, purché tale approvazione sia meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge.
È invece imposta l'approvazione all'unanimità dei condomini, delle delibere dell'assemblea di condominio con le quali siano stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dalla legge oppure modificati quelli fissati in precedenza da un regolamento contrattuale.
Di conseguenza, la delibera che approvi a maggioranza modifiche ai generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione è nulla; è invece, annullabile la delibera avente ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi.
Cosa accade, allora, nell'ipotesi in cui un condomino impugni una delibera, adottata a maggioranza, di approvazione di tabelle millesimali che, per errori tecnici, non rispecchiano il criterio ordinario di proporzionalità di cui all'art. 1123 1 comma c.c.?
La delibera in questione è nulla oppure annullabile?
La questione è stata affrontata dalla Corte d'Appello di Firenze (sentenza n. 514 del 13 marzo 2024) che, sulla base del costante orientamento giurisprudenziale in materia, ha ribadito che la deliberazione che approvi tabelle che non rispecchiano la proporzione dell'art. 1123 c.c. per errori tecnici (e non per volontà dell'assemblea derogatoria del criterio legale) non può essere nulla, ma solo annullabile (con conseguenze processuali determinate dall'eventuale mancato rispetto del termine di decadenza di trenta giorni).
Tabelle millesimali affette da errori tecnici: nullità o annullabilità della relativa delibera di approvazione? Fatto e decisione
Una condomina, proprietaria di un'unità immobiliare facente parte di un edificio condominiale esperiva nei confronti del Condominio tentativo obbligatorio di mediazione intendendo impugnare dinanzi all'autorità giudiziaria la delibera con la quale l'assemblea aveva approvato il bilancio consuntivo ed il bilancio preventivo sulla base di nuove Tabelle millesimali che erano state redatte, su incarico conferito dall'assemblea con precedente delibera, da un tecnico di fiducia dell'amministratore.
In particolare, la condomina rilevava la nullità e o annullabilità della delibera di approvazione di bilanci in quanto basati su Tabelle Millesimali che non erano mai state approvate dall'assemblea.
Nelle more del tentativo obbligatorio di mediazione, l'amministratore convocava una nuova assemblea che approvava le tabelle millesimali e riapprovava i bilanci.
La condomina, pertanto, impugnava in giudizio entrambe le delibere: la prima, per difetto di convocazione della sua persona e per mancata approvazione delle Tabelle millesimali; la seconda perché le tabelle millesimali approvate risultavano contrarie ai criteri di legge.
Il Tribunale di Firenze dichiarava cessata la materia del contendere con riguardo alla prima delibera, stante la sua riapprovazione, mentre rigettava la domanda di annullamento/nullità/inefficacia proposta con riguardo alla seconda delibera in quanto tardiva (poiché l'impugnazione era stata proposta oltre i trenta giorni previsti dalla legge).
La condomina proponeva appello dinanzi alla Corte di Firenze sostenendo la nullità/ inefficacia della delibera nella parte in cui aveva approvato le tabelle millesimali con la sola maggioranza degli aventi diritto nonché nulla per aver approvato nuove tabelle millesimali che, essendo affette da errori tecnici, non rispecchiavano il criterio di proporzionalità per la ripartizione delle spese in base al valore di ciascuna unità immobiliare.
La Corte territoriale di Firenze ha rigettato l'appello confermando integralmente la sentenza impugnata.
La Corte ha, infatti, ricordato - in ossequio al principio giurisprudenziale cristallizzato con la pronuncia della Cassazione a SS.UU. n. 18477/2010 - che la delibera di approvazione delle tabelle millesimali non avendo natura negoziale non richiede l'unanimità essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.
La Corte d'Appello di Firenze ha, altresì, evidenziato che la deliberazione che approvi tabelle che, per errori tecnici, non rispecchiano la proporzione dell'art. 1123 c.c., non può essere nulla, ma solo annullabile.
Tabelle millesimali: quali errori giustificano la revisione?
Considerazioni conclusive
"In tema di condominio, sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche da parte del condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 cod. civ. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all'art. 1137, ultimo comma, cod. civ., le delibere con cui l'assemblea, nell'esercizio delle attribuzioni previste dall'art. 1135, n. 2 e n. 3, cod. civ., determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui all'art. 1123 cod. civ." (Cass. sez. 2^ civ. 19.3.2010 n. 6714).
La S.C., nel dare continuità al pronunciamento delle Sezioni Unite del 2010, ha avuto modo di precisare (Cass. sez. 2^ civ. ord. 25.10.2018 n. 27159): "La sufficienza del consenso maggioritario per l'approvazione delle tabelle millesimali discende dal fatto che essa è meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e quindi dell'esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell'uso.
Rivela invece natura contrattuale, e perciò impone il consenso unanime, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma 1, c.c."
Orbene, una tabella tecnicamente erronea (al pari di una diversa convenzione ex art. 1123 c.c.), di per sé, non ripartirà i costi di gestione secondo proporzionalità, ma - ed è questo l'elemento discriminante - non perché chi l'ha approvata volesse derogare all'art. 1123 c.c., dando vita a una diversa convenzione; bensì perché è stato commesso un errore tecnico che le impedisce di produrre una ripartizione davvero proporzionale.
Conseguentemente, una delibera di ripartizione delle spese sulla base di una tabella tecnicamente erronea e quindi non rispettosa del criterio di proporzionalità non è nulla (poiché non ha inteso derogare al predetto criterio ordinario di ripartizione) ma solamente annullabile e come tale, va impugnata nel termine di decadenza di trenta giorni.
Tuttavia, rimane salva la possibilità per i condòmini che si sentano danneggiati nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, di chiedere, senza limiti di tempo, la revisione delle tabelle ex art. 69 disp. att. c.c.
