Quando un condominio è privo di tabelle millesimali chiunque può prendere l'iniziativa per farle redigere e poi sottoporle all'assemblea per l'approvazione. Quando non c'è accordo, allora ci si può rivolgere direttamente al tribunale affinché sia direttamente il giudice, previa nomina di un ctu, ad approvarle.
All'esito del procedimento, il giudice deve compensare le spese se il mancato accordo era dovuto ai differenti pareri che erano stati forniti dai consulenti di parte.
Questa è la conclusione a cui è giunta la Corte d'Appello di Ancona con la sentenza n. 1077 del 16 agosto 2022, secondo cui la causa non è pretestuosa se i tecnici delle parti non sono d'accordo. In altre parole, se si giunge in giudizio perché i tecnici dei condòmini non sono d'accordo sulla redazione delle tabelle, allora non resta altra via che la strada giudiziaria, con conseguente compensazione delle spese di lite. Approfondiamo la questione, non prima però di aver riepilogato brevemente la normativa riguardante le tabelle millesimali.
Chi redige le tabelle millesimali?
Chiunque può redigere le tabelle millesimali per poi sottoporle all'approvazione dell'assemblea. Di regola, però, trattandosi di un calcolo piuttosto tecnico, che deve tener conto delle caratteristiche di ciascun immobile, si preferisce dare mandato a una persona esperta del settore, tipo un geometra o un ingegnere.
Tabelle millesimali: maggioranza per approvazione
Le tabelle millesimali sono approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).
Per l'approvazione delle tabelle millesimali occorre l'unanimità solamente se i condòmini vogliono stabilire criteri diversi da quelli previsti dalla legge.
Ad esempio, se l'assemblea volesse approvare un criterio di ripartizione delle spese di tipo assolutamente "paritario", che non tenga conto del valore delle proprietà, allora dovrebbe votare all'unanimità.
Condominio senza tabelle: come funziona?
In assenza di tabelle millesimali, ogni condomino partecipa alle spese condominiali in proporzione al valore della sua proprietà.
L'art. 1123 cod. civ. stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Quindi, anche in assenza di tabelle millesimali i condòmini dovranno adottare il criterio legale in base al quale chi più ha, più paga.
Secondo la giurisprudenza (App. Milano, sent. n. 1780 del 7 giugno 2021), nel caso di ripartizione delle spese in un edificio condominiale privo di tabelle, il giudice può determinare le quote millesimali utili alla suddivisione degli oneri.
È qui che si inserisce la sentenza della Corte d'Appello di Ancona (n. 1077 del 16 agosto 2022). Analizziamo il caso.
Tabelle: il caso sottoposto alla Corte d'Appello di Ancona
Ricorrevano all'autorità giudiziaria alcuni condòmini per sentir accertare il loro diritto a conseguire la formazione delle tabelle millesimali, fondamentali per il corretto funzionamento del condominio.
Gli attori riferivano di aver all'uopo conferito l'incarico di redigere le dette tabelle a un geometra di fiducia ma, vista l'opposizione delle controparti, erano stati costretti ad adire vie legali.
Si costituivano i convenuti chiedendo ugualmente di procedere alla formazione delle tabelle millesimali, e, in via riconvenzionale, di condannare degli attori al risarcimento dei danni o, comunque, per lite temeraria ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
Lite temeraria, che cos'è e che cosa si rischia?
I convenuti sostenevano, tra l'altro, di non avere accettato le tabelle millesimali fatte redigere dagli attori perché errate, come evidenziato da un loro tecnico.
Il primo grado del procedimento terminava con il giudice che approvava le tabelle millesimali così come redatte dal Ctu, compensando integralmente tra le parti le competenze di lite e Ctu.
Avverso questa decisione proponevano appello i convenuti chiedendo ancora una volta il risarcimento dei danni per lite temeraria.
Tabelle: nessuna lite temeraria e spese compensate
La Corte d'Appello di Ancona, con la sentenza n. 1077 del 16 agosto 2022 in commento, conferma quanto statuito dal giudice di prime cure.
Secondo la corte marchigiana, nel giudizio intrapreso per l'approvazione delle tabelle millesimali le spese di giudizio e di Ctu vanno compensate tra le parti, se il disaccordo in seno al condominio è sorto per via delle divergenze sorte tra i tecnici incaricati.
In altre parole, il giudizio per l'approvazione delle tabelle a favore della compagine che ne è sfornita non può terminare con la soccombenza di una delle parti se questa ha agito in buona fede, avvalendosi del parere tecnico che gli era stato dato.
La Corte d'Appello di Ancona ricorda infatti come, nei casi di cosiddetta "lite temeraria", la risposta sanzionatoria che ne deriva viene individuata nella responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c., che si ha quando risulta che la parte soccombente ha agito o resistito in giudizio con mala fede o colpa grave: in tali casi il giudice, su richiesta della parte condanna, oltre che alle spese, ad un risarcimento dei danni.
Nel caso di specie, però, la richiesta non può trovare accoglimento: nessun abuso del diritto può essere imputato agli attori che avevano tutte le ragioni per rivolgersi al tribunale per la formazione delle tabelle millesimali del condominio, non essendo stato trovato un accordo tra le parti stante le opinioni divergenti tra i rispettivi tecnici (circostanza non contestata) e a nulla rilevando che le conclusioni del Ctu (accettate senza contestazioni da entrambe le parti) collimavano con quelle dei convenuti.
Per giunta, nel caso di specie entrambe le parti, nelle proprie istanze istruttorie, chiedevano nomina di Ctu al fine di redigere idonee tabelle per l'edificio.
