La domanda che abbiamo posto nel titolo dell'articolo è la conseguenza di un errore che comunemente ricorre nelle discussioni in materia condominiale, ma anche in sede deliberativa.
Determinate deliberazioni, quelle che richiedono la metà del valore millesimale dell'edificio, non necessitano di 501 millesimi; ne basta uno in meno.
Dove possiamo trovare conferma di questa affermazione?
Proprio nella lettera della legge.
Qual è la metà di 10?
La metà di 10 è 5.
Qual è la metà di 1000?
La metà di mille è cinquecento.
Maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore dell'edificio
Quale maggioranza è necessaria per deliberare validamente la nomina dell'amministratore di condominio?
Ai sensi di quanto desumibile dal combinato disposto di cui ai commi secondo e quarto dell'art. 1136 c.c., per tale deliberazione è necessario e sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Condominio di venti persone. Presenti in assemblea, in seconda convocazione, otto persone che rappresentano 600 millesimi (un condominio con molti più box di appartamenti, per gli amanti della precisione). Maggioranza dei presenti: cinque. Sicuramente quei cinque rappresenteranno più della metà del valore millesimale dell'edificio, ma se così non fosse sarebbe sufficiente ne rappresentassero 500.
Metà del valore dell'edificio non sempre è uguale a 500
Quindi, chi dice che per nominare un amministratore, ovvero per votare su lavori di straordinaria manutenzione di notevole entità servono 501 millesimi, sbaglia. La ragione dell'errore sta nelle motivazioni in qui esposte.
Ma anche dire almeno la metà del valore dell'edificio non è propriamente corretto.
La metà del valore millesimale dell'edificio non sempre è 500. Nella stragrande maggioranza dei casi è così, ma non sempre le tabelle millesimali hanno come somma finale mille. Per ragioni di approssimazioni di calcolo, la tabella può dare come comma finale 999,98 o un altro risultato. Ecco, allora, che la metà del valore millesimale dell'edificio, non è 500, ma come in questo caso 499,99.
Non solo: i millesimi sono il parametro di riferimento legale, ma nulla vieta che i titoli stabiliscano un altro parametro di riferimento per il calcolo del valore delle unità immobiliari. Ecco, allora, che un'altra volta ancora dire 501 non ha senso (in questo caso nemmeno 500 e ad essere super rigorosi nemmeno la metà del valore millesimale).
Perché si ritiene sufficiente la metà del valore dell'edificio?
Quanto a questo quesito, la risposta va rintracciata nel fatto che, evidentemente, per il Legislatore ciò che è preponderante è la maggioranza delle persone presenti e non necessariamente il valore millesimale.
D'altra parte per tantissime altre deliberazioni, il numero sufficiente di millesimi per considerare valida una deliberazione in seconda convocazione è pari ad un terzo del valore millesimale dell'edificio.
Qui di seguito una tabella riepilogativa delle principali deliberazioni nelle quali è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea e di almeno la metà del valore dell'edificio.
Teste contro millesimi, chi vince?
Argomento in discussione | Quorum deliberativi |
Nomina e revoca dell'amministratore | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio |
Polizza richiesta all'amministratore | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio |
Sito internet condominiale | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio |
Impianto di videosorveglianza | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio |
Innovazioni di cui al primo comma dell'art. 1120 c.c. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e due terzi dei millesimi |
Innovazioni di cui al secondo comma dell'art. 1120 c.c. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio |
Interventi di manutenzione straordinaria di notevole entità | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno 500 millesimi. |
Passaggio da impianto centralizzato ad impianti autonomi di riscaldamento | Unanimità |
Eliminazione delle barriere architettoniche (l. 13/89) | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio ex art. 1120, secondo comma, c.c. |
Installazione antenna satellitare | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio ex art. 1120, secondo comma, c.c. |
Realizzazione parcheggi sotterranei o al pian terreno | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio ex art. 1120, secondo comma, c.c. |
Cablaggio del condominio | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio ex art. 1120, secondo comma, c.c. |
Liti condominiali esorbitanti dalle attribuzioni dell'amministratore ivi compresa quella ex art. 1117-quater c.c. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio |
Partecipazione al procedimento di mediazione | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio |
Deliberazione sulla proposta di mediazione | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio |
Approvazione del regolamento condominiale di natura assembleare | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio |
Revisione del regolamento condominiale di natura assembleare | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio |
Perimento di una parte inferiore a 3/4 dell'edificio e ricostruzione ex art. 1128 c.c. | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio |
Approvazione tabelle millesimali conformi ai criteri legali | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio |
Revisione delle tabelle per errore o mutate condizioni dell'edificio | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio |
Scioglimento del condominio | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio |
Assunzione e licenziamento del portiere | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio |
Soppressione del servizio di portierato se previsto dal regolamento condominiale | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio |
Revisione contabile | Maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio |
