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Supercondominio. Genesi, presupposti e costituzione assemblea.
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Supercondominio. Genesi, presupposti e costituzione assemblea.

La costituzione dell'assemblea in un supercondominio

 

Nei casi in cui in un complesso residenziale vi siano edifici singolarmente considerati con un numero cospicuo di appartamenti, nonché villette indipendenti, parti comuni con aree a verde e vialetti interni, si può parlare di "supercondominio" e se così è, in caso di delibere finalizzate all'approvazione di lavori di ristrutturazione a tutti gli edifici, dovrà essere convocata apposita assemblea dei proprietari per ogni singolo fabbricato, oppure un'unica assemblea straordinaria con un'unica votazione, il cui conteggio delle maggioranze vada effettuato sul numero complessivo dei millesimi ?

=> Poteri rappresentanti supercondominio

Il supercondominio viene posto in essere quando in un complesso edile composto da più edifici tra loro contigui, che già di per sé costituiscono dei condomini autonomi, vi sono determinati servizi o manufatti comuni ai singoli palazzi.

La sua creazione è stata voluta dalla giurisprudenza anteriore alla riforma del condominio del 2012, al fine di estendere ai manufatti comuni ai singoli palazzi la normativa del condominio, in luogo di quella prevista per la comunione ordinaria.

Il supercondominio è stato successivamente recepito dal legislatore con la riforma della Legge n. 220/2012, introducendo nel codice civile delle norme che ne disciplinano il funzionamento.

=> L'esistenza giuridica del Supercondominio è da riconoscere "di fatto"

Con l'art. 1117 bis il legislatore riconosce l'applicabilità della normativa del condominio a quei manufatti comuni, non solo a più condomìni tra loro autonomi, ma anche a più unità immobiliari o più edifici, estendendola di fatto anche a piccoli agglomerati urbani che di per sé non costituirebbero un condominio nel senso più classico del termine.

In altre parole, anche in un complesso edile composto, ad esempio, da tante villette a schiera, il quale presenta manufatti realizzati per il miglior godimento delle singole unità abitative, troverà applicazione la normativa sul condominio nella amministrazione e gestione di tali opere comuni, con obbligo per i singoli proprietari di riunirsi in assemblea ed eventualmente nominare un amministratore.

Sulla scorta di tali riflessioni al complesso residenziale ipotizzato sopra va attribuita la qualifica di "supercondominio" rientrante nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 bis del c.c.

=> Nomina dell'amministratore del supercondominio, i condòmini devono essere consultati?

In merito al momento in cui sorge il supercondominio la Corte di Cassazione con la sentenza n. 1344 del 19 gennaio 2018, ribadendo anche precedenti orientamenti, ha statuito che: " al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. cod.civ., anche il c.d. supercondominio, viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomìni, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi". Il supercondominio è giuridicamente e strutturalmente distinto rispetto ai singoli condomini che lo compongono: esso ha un proprio amministratore, il quale può coincidere o meno con l'amministratore di uno dei palazzi del supercondominio, e ha una propria assemblea autonoma.

In merito all'organo assembleare qualora i partecipanti al supercondominio siano minori di sessanta, la riforma del 2012 non prevede normative speciali: pertanto i condomini del supercondominio si dovranno riunire in assemblea e troverà applicazione, in merito alle attribuzioni e al funzionamento dell'organo assembleare, quanto disposto dagli artt. 1135 e 1136 del codice civile.

Qualora, viceversa, i partecipanti al supercondominio siano in numero maggiore di sessanta, la normativa del codice civile riguardante l'organo assembleare e il suo funzionamento deve essere integrata da quanto disposto dal comma 3° dell'art. 67 disposizioni di attuazione del c.c. .

Tale norma introduce una particolare tipologia di assemblea, definita "assemblea dei rappresentanti", che ha competenza sulla gestione ordinaria delle parti comuni del super condominio e sulla nomina del suo amministratore.

Ciascun condominio, infatti, ricompreso nel complesso edile supercondominiale, deve eleggere in seno alla propria assemblea, con le maggioranze di cui all'art. 1136 5° co. del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i due terzi del valore dell'edificio), un proprio rappresentante, chiamato a far valere le ragioni del suo condominio e ad esercitare il suo diritto di voto in seno alla assemblea dei rappresentanti supercondominiale.

Qualora il singolo condominio non provveda a nominare un proprio rappresentante, lo stesso potrà essere nominato dalla autorità giudiziaria su ricorso di un singolo condomino.

Qualora nessun condomino provveda ad adire l'autorità giudiziaria per la nomina di un rappresentante, la stessa potrà essere adita anche su ricorso di un singolo componente della assemblea dei rappresentanti super condominiale, previa diffida notificata all'amministratore del condominio inadempiente o alla generalità dei condomini di quel palazzo.
In merito alla assemblea dei rappresentanti supercondominiale introdotta dall'art.67 disp. att. del c.c., è importante specificare che la stessa ha competenza a pronunciarsi esclusivamente sulla nomina dell'amministratore e sulla gestione ordinaria delle parti comuni.

E' pertanto affetta da nullità per violazione di legge la delibera adottata dalla assemblea dei rappresentanti che vada a pronunciarsi sulla realizzazione di lavori straordinari da eseguirsi sulle parti comuni dell'intero complesso edile (Trib. Milano n. 13360 del 02.12.2016).

=> Costituzione di un supercondominio.

Va da se quindi che per l'approvazione di lavori straordinari da effettuarsi sulle parti comuni supercondominiali sarà necessario convocare la totalità dei partecipanti al supercondominio in una assemblea apposita secondo quanto disposto dall'art. 66 disp.att. del codice e su questa calcolare le maggioranze previste.

=> L'assemblea del supercondominio può revocare l'amministratore?

Cerca: la costituzione dellassemblea in un supercondominio

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