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Condominio minimo: quale maggioranza per un'assemblea valida?

L'unanimità è essenziale per gestire la cosa comune in un condominio minimo. Ecco come procedere in caso di disaccordo tra i due proprietari
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

In un condominio, normalmente composto da più appartamenti e con diversi proprietari, ogni decisione deve essere assunta dall'assemblea a maggioranza e la minoranza, magari composta da più soggetti, deve tollerare il voto espresso dagli altri e le relative conseguenze.

Ebbene, la regola per cui la maggioranza si impone sui dissenzienti e/o sugli assenti vale in tutti i casi? Essa è operativa anche quando nel fabbricato, sebbene costituito da più immobili, i condòmini sono soltanto due? In un condominio minimo, in cui uno dei proprietari detiene la maggior parte dei millesimi, questi può sfruttare tale condizione per imporre, validamente, ogni decisione sull'altro?

Ha risposto a queste domande una recente sentenza del Tribunale di Lanciano e, per la precisione, la n. 211 del 30 maggio 2022.

Non mi resta, perciò, che illustrare il caso concreto, prima entrare nel merito giuridico della decisione assunta dall'ufficio abruzzese.

Condominio minimo: quale maggioranza per un'assemblea valida? Il caso concreto

In un fabbricato in Lanciano, con varie assemblee a cavallo degli anni 2017/2018, uno dei due proprietari dell'edificio, in contrasto con l'altro, assumeva varie decisioni. Nel fare ciò, questi sfruttava il fatto di essere titolare di tanti immobili. Nello specifico, tali cespiti corrispondevano a circa 800 millesimi.

Insomma, era evidente la maggioranza che il suddetto proprietario poteva esprimere nei riguardi dall'altro condòmino.

Per il dissenziente, però, queste assemblee erano invalide. Non era, infatti, possibile ammettere la legittimità di una decisione assembleare in cui la maggioranza era scontata e dove uno dei condòmini non aveva alcun potere per imporre, validamente, il proprio diverso pensiero.

Erano, dunque, queste le motivazioni che sorreggevano l'impugnazione delle citate assemblee, invocando la nullità delle medesime, dinanzi al Tribunale di Lanciano.

Ebbene la tesi dell'istante è stata accolta dal magistrato. Per l'effetto questi ha accertato l'invalidità dei corrispondenti deliberati e ha condannato la parte convenuta al pagamento delle spese di giudizio, secondo il naturale principio della soccombenza.

Condominio minimo: caratteristiche e normativa applicabile

Un condominio si definisce minimo allorquando ci sono solo due proprietari. Non ha importanza, perciò, quanti immobili compongano l'edificio. Ciò che conta, ai fini della predetta definizione, è il numero dei condòmini del fabbricato.

Per la giurisprudenza della Cassazione, espressasi a riguardo anche a Sezioni Unite (Cass. Sez. U, Sentenza n. 2046 del 31/01/2006), le anzidette caratteristiche non impediscono che a questo particolare fabbricato siano applicabili le norme in materia condominiale.

Ovviamente, però, quando si deve assumere una decisione, questa non può avvenire a maggioranza. In tal caso, infatti, pur parlando di condominio, non si può negare che la situazione presenti più le caratteristiche della comunione in generale e che a questa si debba fare riferimento per stabilire come emettere un provvedimento «nel caso di condominio c.d. minimo, non si applicano le norme sul funzionamento dell'assemblea condominiale, ma quelle relative all'amministrazione di beni oggetto di comunione in generale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7457 del 14/04/2015 Rv. 635000 - 01 con riferimento all'ipotesi di mancanza di accordo tra le parti)».

In ragione di tale conclusione, quando ci sono soltanto due proprietari, indipendentemente dal fatto che uno di essi detiene molti appartamenti rispetto all'altro, appare più logico e legittimo che le decisioni siano assunte all'unanimità «la disciplina codicistica riferita al condominio di edifici va applicata anche in relazione condominio c.d. "minimo", cioè composto da due soli partecipanti, ciò sia con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità, quanto, "a fortiori", con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni (Sez. U, Sentenza n. 2046 del 31/01/2006 Rv. 586562; v. anche Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 5288 del 03/04/2012)».

Se ciò non dovesse avvenire, o perché c'è disaccordo durante la riunione o perché il condòmino con meno millesimi non si presenta all'assemblea, ogni decisione sarebbe illegittima ed affetta da nullità.

Condominio minimo: come superare uno stallo nelle decisioni?

Come evidenziato dal Tribunale di Lanciano, in ciò supportato dalla giurisprudenza, nel caso di un condominio minimo, il proprietario con più immobili non può imporsi sull'altro, semplicemente, sfruttando i propri millesimi. Ogni decisione, perciò, deve essere espressa all'unanimità. In caso contrario sarebbe nulla.

Può accadere, però, che tra i due proprietari non ci sia alcun accordo su un determinato argomento, ad esempio sull'esecuzione e sui costi di un intervento di manutenzione straordinaria. Ciò determinerebbe un inevitabile stallo. Ebbene, come lo si potrebbe superare?

La risposta sta nell'art. 1105 co. 4 c.c., secondo il quale «Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore».

Perciò, solo rivolgendosi alla autorità giudiziaria, è possibile procedere con la gestione della cosa comune, superando l'impasse determinato dal mancato consenso tra i due titolari di un condominio minimo «per sbloccare la situazione di stallo venutasi di fatto a determinare, non resta che il ricorso all'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 1105 cc».

Sentenza
Scarica Trib. Lanciano 30 maggio 2022 n. 211

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