Le delibere prese dall'assemblea di condominio sono obbligatorie per tutti i condòmini; questo dice il primo comma dell'art. 1137 c.c.
L'amministratore di condominio deve eseguire le delibere assembleari: questa la prima attribuzione posta in capo all'amministratore medesimo dall'art. 1130 c.c.
Nonostante dal combinato disposto di queste norme ne discenda che la esecuzione delle delibere, a meno che non siano le stesse delibere a prevederlo, non è sottoposta a vincoli o condizioni, è diffuso il convincimento che per la loro esecuzione si debbano aspettare trenta giorni.
L'amministratore deve eseguire subito, deve aspettare trenta giorni dalla decisione oppure da un altro momento, ovvero è consigliabile che aspetti?
Se non si attende questo periodo di tempo si può incorrere in responsabilità?
Tutto nasce dal fatto che, com'è noto, l'art. 1137 c.c. prevede tempistica e modalità di contestazione delle decisioni assembleari. Come si vedrà, però, un conto è la prudenza, altro un obbligo di legge che attualmente non esiste.
Delibere invalide e termini d'impugnazione
Dottrina e giurisprudenza distinguono tra deliberazioni nulle e annullabili. Le prime sono sempre impugnabili, cioè anche anni dopo la loro adozione, mentre le seconde soggiacciono a tempi stretti di contestazione.
Per un esempio di delibera nulla si pensi a quella che, senza il consenso di tutti i condòmini, vieta la destinazione di un locale ad attività ristorativa.
Per esempio di delibera annullabile si pensi a quella che decide sulla revoca dell'amministratore senza le maggioranze prescritte dalla legge.
Questo genere di delibere, lo dice specificamente l'art. 1137 c.c. sono impugnabili entro trenta giorni:
- dai presenti astenuti e dissenzienti, con termine decorrente dalla data di deliberazione;
- dagli assenti, con termine decorrente dalla data di comunicazione del verbale, cioè della sua ricezione.
La giurisprudenza più recente, equiparando la comunicazione del verbale ad una notificazione, ritiene che se il plico non viene subito consegnato al destinatario, per il perfezionamento della notifica e quindi per il decorso del termine debbano trascorrere dieci giorni dalla immissione dell'avviso di giacenza nella cassetta postale, così come prescritto dalla legge 20 novembre 1982, n. 890.
Un'equiparazione, secondo lo scrivente, criticabile, mancando alcuni adempimenti invece presenti nelle notifiche di atti giudiziari a mezzo posta.
Giacenza del verbale d'assemblea e termini di impugnazione, dietrofront della Cassazione
Delibere invalide e loro esecutività
Fintanto che la delibera non viene contestata o meglio fintato che la delibera non viene invalidata o non ne viene sospesa l'efficacia, essa resta perfettamente valida ed eseguibile.
In tal senso è chiarissimo l'art. 1137, terzo comma, c.c. a mente del quale «l'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria».
Detta più semplicemente: fintanto che all'amministratore un giudice non dica basta quella delibera è sospesa o invalida, egli può dargliene esecuzione.
C'è di più, in taluni casi non ha alcun senso attendere lo spirare del termine poiché la convocazione dell'assemblea per deliberare in merito a quanto poi deciso è stata frutto della necessità di agire con una certa solerzia. Come dire: che senso ha far decidere una cosa che si ritiene necessario fare rapidamente se poi ci stoppa tutto per mera prudenza?
È evidente che quand'anche vi fosse il fondato rischio di un'azione di annullamento, la soluzione migliore sarebbe la riconvocazione dell'assemblea per la sostituzione della delibera piuttosto che l'attesa di un'eventuale impugnazione che, poi, suggerirebbe il medesimo percorso.
In buona sostanza attendere trenta giorni può essere utile se ci sono dubbi sulla possibilità d'impugnare da parte di un condòmino e la messa in esecuzione della delibera può essere ritardata di quel lasso di tempo senza con ciò creare problemi al condominio.
Non eseguire una delibera prima di trenta giorni dalla sua adozione può rappresentare un inadempimento.
Non eseguire la delibera prima dei trenta giorni previsti per la decadenza dal diritto ad impugnarla nelle ipotesi di annullabilità può portare ad una responsabilità per l'amministratore di condominio.
Poniamo il caso che la deliberazione riguardi la promozione di un ricorso giudiziale soggetto a decadenza prima di quei trenta giorni ovvero la resistenza in un giudizio, la cui costituzione tardiva può portare a preclusioni processuali. Si supponga, tra l'altro che non vi siano i tempi per una nuova convocazione: che fare in questi casi se non dare immediata esecuzione al deliberato?
Ricordiamo che i vizi di annullabilità sono tutti vizi procedurali e che ottenere la sospensiva non è poi cosa così semplice visto che devono ricorrere pericolo di danno e parvenza del diritto, quindi quand'anche si addivenisse ad una impugnazione, preventivamente ed obbligatoriamente preceduta da un tentativo di mediazione, allora sì che vi sarebbe tutti il tempo di procedere a nuova convocazione per sostituzione con ratifica del precedente deliberato.
Sintesi: l'amministratore può e deve eseguire delibere anche se potenzialmente annullabili, prima dei trenta giorni previsti dall'art. 1137 c.c. quale termine di decadenza per diritto d'impugnazione, se e nella misura in cui l'attesa possa cagionare un pregiudizio al condominio.
Diverso il caso delle delibere nulle, che è bene non portare mai ad esecuzione, visto che giuridicamente sono inesistenti e impugnabili in qualunque momento.
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