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Delibera condominiale nulla, come comportarsi?
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Delibera condominiale nulla, come comportarsi?

Ecco cosa fare quando la delibera è nulla

Avv. Alessandro Gallucci 

Una deliberazione condominiale nulla, così dicono a giusta ragione dottrina e giurisprudenza, può essere impugnata in ogni tempo e da chiunque vi abbia interesse.

Tra gli interessati, è stato specificato (si veda Cass. n. 6714/2010), possono essere annoverati anche quei condòmini che al momento dell'adozione avevano votato favorevolmente.

È comunque utile mettere in evidenza che sebbene l'azione di nullità sia imprescrittibile, ciò non vuol dire che le conseguenze pratiche di quell'atto sia sempre eliminabili.

Come specifica l'art. 1422 c.c., infatti, nonostante tale imprescrittibilità sono salvi gli effetti dell'usucapione e della prescrizione delle azioni di ripetizione.

Se un condòmino versa delle somme in ragione di una deliberazione della quale, poi, ottiene, l'accertamento della nullità, ma lo fa molti anni dopo il versamento, ai fini che ci riguardano almeno dieci, allora non potrà reclamare la restituzione dei soldi che in quel caso rappresentano un indebito arricchimento per gli altri condòmini.

Data questa situazione, è evidente che sia utile comprendere come ci si debba comportare dinanzi ad una deliberazione che appare nulla.

Perché diciamo appare? Perché la nullità dev'essere comunque accertata da un giudice. Un atto nullo è come se non esistesse, è vero, ma tale qualificazione dev'essere stabilita da un giudice non essendo tale accertamento nei poteri del condominio ovvero di altre persone.

Nullità della delibera i casi

Per un'elencazione dei casi di nullità delle delibere assembleari bisogna guardare a due norme e al principio di diritto espresso dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 4806 resa l'8 marzo del 2005.

Partiamo dalle norme. Per la legge è nulla:

  • nel caso di modifica delle destinazioni d'uso di cui all'art. 1117-ter c.c. la delibera che non è stata preceduta da un avviso di convocazione indicante le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso;
  • la delibera di nomina dell'amministratore che, all'atto dell'accettazione dell'incarico ovvero al rinnovo, non abbia indicato il compenso per la propria attività.

Quanto alla giurisprudenza, la sentenza n. 4806 afferma che sono da considerarsi nulle:

  • le delibere prive degli elementi essenziali;
  • le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
  • le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea;
  • le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o sevizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
  • le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.

Nullità della delibera, la posizione dei condòmini

Ciascun condòmino che v'abbia interesse, si diceva in principio, ha diritto a far valere la nullità di una delibera.

Con cosa coincide l'interesse? Col il diritto a vedere accertato un vizio relativo ad un atto che ha partecipato a formare. Anche se da quell'atto v'è un vantaggio? Si pensi alla delibera approvata a maggioranza che, modificando un criterio di riparto, comporta un minor costo per Tizio.

=> A delibera approvata i ripensamenti non contano nulla, a meno che…

Ad avviso dello scrivente sì, poiché l'interesse va rintracciato nel diritto d'evitare, finché possibile, un'azione legale volta a fare accertare da altri la nullità anche in relazione alla successiva possibilità di azioni di arricchimento indebito.

Non solo: da una deliberazione nulla possono derivare rapporti con terzi viziati ab origine e che il condòmino può avere interesse ad evitare, anche se da essi dovesse derivare un vantaggio economico.

Nessun dubbio, invece, sul fatto che assenti e presenti astenuti e dissenzienti possano agire per l'accertamento della nullità della delibera: insomma l'interesse del condòmino, in questo caso, è sempre quello di vedere acclarata l'illegittimità di un atto lesivo dell'interesse comune.

Nullità della delibera, la posizione dell'amministratore

L'amministratore, com'è noto, deve portare ad esecuzione le delibere assembleari; egli, dunque, è la prima persona che si trova dinanzi alla problematica della esecuzione delle delibere nulle. Cosa deve fare?

Esistono casi in cui la nullità è marchiana, altri rispetto non è facile arrivare ad una soluzione. Ad esempio non sempre è semplice distinguere tra disciplina dell'uso delle cose comuni e divieto d'uso comportante limitazioni al diritto del singolo condòmino.

Ed allora?

La situazione va valutata caso per caso; ciò che è certo, per chi scrive, è che nei casi di palese nullità, poiché l'amministratore deve agire con la diligenza del buon padre di famiglia, da valutarsi con maggiore severità se è professionista (art. 1176 c.c.), deve ritenersi che egli non debba dare esecuzione alla delibera, se del caso convocando un'assemblea per le opportune spiegazioni, ovvero nei casi davvero marchiani, accantonando il deliberato.

La delibera nulla può essere sostituita?

Una delibera nulla, giuridicamente parlando, è tamquam non esset, ossia è come se non esistesse. Non si può sostituire qualcosa che non esiste. Certo è che la nullità non la stabiliscono i condòmini o l'amministratore, esiste in quanto tale, ma va accertata da un giudice.

Che cosa fare quindi? Si prenda per ipotesi che l'assemblea, senza unanimità, addivenga a modificare un piano di ripartizione dettato dalla legge. Questa è senza dubbio alcuno un'ipotesi di nullità della delibera.

Secondo chi scrive, l'amministratore non dovrà porla in esecuzione e sarà bene convocare un'assemblea per spiegare il fatto e approvare il piano di ripartizione corretto.

=> Decide il giudice se la deliberazione dell'assemblea è annullabile oppure nulla.

=> Spese condominiali: quando la delibera deve considerarsi nulla o annullabile?

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Sergio Zanoni
Sergio Zanoni venerdì 08 febbraio 2019 alle ore 19:51

Non condivido che l'Amministratore non ponga in esecuzione la delibera … che mi risulti la delibera é valida fino a che un giudice non ne disponga la sospensione: e se pur nulla poi nessuno ne chiede l'annullamento … quali conseguenze per l'amministratore ?

Giovanni
Giovanni martedì 26 febbraio 2019 alle ore 13:47

Una persona ke svolge il ruolo di amministratore di cond. DOVRA' conoscere il minimo delle norme/regole/Leggi,PERTANTO SAPRA'! la nullità e l'annullabilità. Se il sig Sergio IGNORA ciò ...... => Buona comprensione egregi condomini.

ZANONI SERGIO
ZANONI SERGIO martedì 26 febbraio 2019 alle ore 16:44

La risposta di Giovanni non risolve la domanda: l'Amministratore non è un Giudice: fatto presente la nullità all'assemblea se questa persiste é obbligato a dar esecuzione alla delibera salvo che sia contraria al codice Penale. PS. la polemica non serve se le cose non le sai evita almeno le brutte figure.

Gianni
Gianni mercoledì 27 febbraio 2019 alle ore 14:35

L'amm. di cond. Ssà della NULLITA'! Altrimenti non deve svolgere il mandato. Spero nella chiarezza.

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