Una delle principali competenze dell'assemblea di condominio è quella di esaminare e approvare il rendiconto annuale di gestione.

L'amministratore condominiale ha tra le sue attribuzioni quella di redigere il rendiconto e presentarlo all'assemblea.

Il codice civile individua tempi per la convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto e conseguenze per l'inosservanza dei termini.

Tempistica per la convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto

L'art. 1130 n. 10 del codice civile prescrive all'amministratore di condominio di «redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.»

Nell'adempimento di quest'attribuzione l'amministratore dovrà osservare il disposto dell'art. 1130-bis c.c., che individua contenuto e forma del rendiconto condominiale.

Come si può osservare la norma fa riferimento al rendiconto annuale della gestione - cioè l'amministratore deve redigere il documento in relazione all'anno di gestione appena trascorso - avendo cura di convocare l'assemblea entro centottanta giorni.

La norma non specifica espressamente qual è il punto di riferimento temporale dal quale far partire il conteggio per individuare la tempestività della convocazione, ma è unanimemente condivisa la conclusione che esso coincida col termine dell'anno di gestione.

Si badi: come è stato fatto notare dalla giurisprudenza il riferimento al periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, non necessariamente coincide con l'anno solare.

Tale conclusione, afferma la Corte, «è coerente col principio, elaborato da questa Corte, della cosiddetta "dimensione annuale della gestione condominiale" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7706 del 21/08/1996; ma anche Cass. Sez. 6 - 2, Sentenza n. 21650 del 20/09/2013), annuali essendo la durata dell'incarico dell'amministratore (art. 1129 c.c.), il preventivo delle spese ed il rendiconto (art. 1135 c.c., comma 1, nn. 2 e 3), e trova conferma in via interpretativa anche dall'art. 1129 c.c., comma 9 introdotto dalla L. n. 220 del 2012, ove si fa espresso riferimento alla "chiusura dell'esercizio"» (Cass. 22 marzo 2017 n. 7395).

Tradotta in termini concreti: se l'esercizio condominiale si chiude il 30 giugno, l'amministratore avrà centottanta giorni di tempo da allora per convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto, ossia la convocazione dovrà essere comunicata entro il 30 dicembre successivo.

Conseguenze per il ritardo nella convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto

Che cosa succede se questo termine non viene rispettato?

Omessa convocazione all'assemblea condominiale, gli avvisi di giacenza possono tirare brutti scherzi

Attenzione: la norma specifica che l'assemblea deve essere convocata entro centottanta giorni, non che debba svolgersi entro tale data. Ergo: la convocazione deve essere inviata prima e l'assemblea tenersi dopo.

Il tutto, ad avviso di chi scrive, senza elusioni di alcun genere, ossia facendo in modo che non sia svilito il significato della norma, che è quello di consentire l'esame del documento contabile non molto tempo dopo la chiusura dell'esercizio di riferimento.

A mente dell'art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c. rappresenta una grave irregolarità nella gestione «l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale».

Parte della giurisprudenza che sta interpretando tale norma afferma che l'omessa convocazione dell'assemblea entro i termini indicati dall'art. 1130 n. 10 c.c. rappresenta una grave irregolarità che giustifica la revoca.

Quest'orientamento, però, non tiene conto di quello secondo cui le gravi irregolarità devono essere valutate dal giudice adito - insomma non si tratta di ipotesi d'inadempimento che causano la revoca automatica - e che il pregiudizio dev'essere dimostrato, non potendosi presumerlo.

Rispetto del termine e mancata costituzione o deliberazione e nuova assemblea

Si prende in esame, adesso, una situazione concreta di usuale ricorrenza: periodo di gestione condominiale 1 gennaio - 31 dicembre.

Scadenza del termine di centottanta giorni di cui all'art. 1130 n. 10 c.c.: 30 giugno. L'amministratore convoca l'assemblea per il giorno 25 giugno. Termine, dunque, ampiamente rispettato. Il giorno della riunione si presentano così pochi condòmini che non è possibile costituire nemmeno l'assemblea in seconda convocazione.

L'assemblea è stata convocata nei termini di legge che consentono all'amministratore di affermare che egli è stato adempiente rispetto agli obblighi impostigli dall'art. 1130 c.c., ma il rendiconto non è stato approvato.

Entro quanto tempo il mandatario dovrà riconvocare l'assemblea per la discussione sul rendiconto? Al riguardo la legge non fornisce indicazioni e quindi non si può affermare che esiste un secondo termine non rispettato il quale si potrà parlare di gravi irregolarità.

Ad avviso di chi scrive, specie se ci sono situazioni debitorie che devono essere perseguite, sarà interesse dell'amministratore la riconvocazione entro breve termine, ciò per avere a disposizione strumenti più efficaci per il recupero del credito (un rendiconto con relativo riparto approvati consente l'azione per ricorso per decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, ex art. 63 disp. att. c.c.).

Certo è che l'amministratore a questo punto potrà certamente tenere in considerazione le esigenze organizzative del proprio studio. Insomma, mentre convocare l'assemblea duecento giorni dopo la chiusura dell'esercizio può essere considerato una grave irregolarità, farlo trecento giorni dopo, per la seconda volta, no.

• Quando l'amministratore presenta il rendiconto in ritardo
• Rifiuto della raccomandata di convocazione dell'assemblea
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