Il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivando dal rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà del singolo, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi la cui esistenza non costituisce perciò requisito di validità delle delibere assembleari.
Non vi è dubbio però che i valori millesimali siano particolarmente utili per la gestione del caseggiato.
La redazione delle tabelle millesimali dovrebbe essere affidata ad un tecnico in quanto occorre attuare uno scrupoloso studio dell'edificio, analizzare le planimetrie delle varie unità immobiliari ed effettuare misurazioni, per procedere poi all'esame delle caratteristiche qualitative, che, a loro volta, incideranno sulla scelta dei valori dei cosiddetti coefficienti riduttori.
Molto spesso i condomini, contestano l'operato del redattore delle tabelle e impugnano la delibera di approvazione delle stesse.
E' proprio quanto è accaduto nella vicenda recentemente esaminata dal Tribunale di Foggia nella sentenza n. 1221 del 6 maggio 2024.
Accoglimento dell'impugnazione delle tabelle millesimali e nullità dei valori millesimali. Fatto e decisione
Il proprietario di un appartamento, al primo piano, facente parte del condominio, impugnava la delibera assembleare che aveva approvato, all'unanimità dei presenti, le tabelle millesimali, utili, tra l'altro, all'esecuzione dei lavori di rifacimento del tetto; secondo l'attore la delibera era nulla e/o annullabile per diverse ragioni (mancata corretta convocazione di tutti i condomini, inesatta indicazione dell'oggetto all'ordine del giorno omessa indicazione del nominativo dei condominio favorevoli e contrari, nonché delle lore quote millesimali).
In particolare il condomino contestava l'illegittimo iter seguito per la formazione delle nuove tabelle, sostenendo che le tabelle approvate con la delibera impugnata erano nulle per errata inclusione, tra i beni di proprietà esclusiva dell'attore, anziché tra i beni condominiali, del sottotetto sovrastante il proprio appartamento al primo piano, nonché per inesatta indicazione dei coefficienti di piano, di luminosità e di utilizzo/destinazione adottati.
Si costituiva in giudizio il condominio il quale, ritenuto che la delibera impugnata fosse stata validamente adottata e che le tabelle approvate fossero corrette, sia nella parte relativa al sottotetto, sia nella parte relativa agli ulteriori coefficienti utilizzati, chiedeva il rigetto della domanda.
Il Tribunale ha dato ragione all'attore.
Il giudicante ha notato la mancanza nel verbale di ogni riferimento al numero dei condomini intervenuti all'assemblea, né il valore delle rispettive quote millesimali, così impedendo ogni accertamento circa l'effettivo raggiungimento del quorum costitutivo e di quello deliberativo di cui all'art. 1136 c.c. A questo riguardo lo stesso giudice ha ricordato che la mancata verbalizzazione del numero dei condomini votanti a favore o contro la delibera approvata, oltre che dei millesimi da ciascuno di essi rappresentati, invalida la delibera stessa, impedendo il controllo sulla sussistenza di una delle maggioranze richieste dall'art. 1136 c.c., non potendo certo essere attribuita efficacia sanante alla mancata contestazione, in sede di assemblea, della inesistenza di tale quorum da parte del condomino dissenziente, a carico del quale non è stabilito, al riguardo, alcun onere a pena di decadenza.
Anche la domanda di accertamento della nullità delle tabelle millesimali approvate in sede di assemblea è risultata fondata.
Ciò perché il CTU nominato ha ritenuto che il redattore delle tabelle abbia attribuito ai vani accessori delle cantine valori errati.
Il giudice foggiano, però, non ha aderito totalmente alle riflessioni del detto ausiliario del giudice. Quest'ultimo infatti ha sostenuto che il sottotetto dell'edificio avrebbe dovuto essere incluso tra i beni condominiali, con conseguente esclusione, in sede di calcolo dei millesimi da attribuire alla proprietà dell'attore, di tale porzione immobiliare.
Tuttavia, ad avviso del giudicante, il tecnico incaricato non ha correttamente valutato le fotografie allegate alla consulenza, nonché il fatto che detto vano sia raggiungibile da un camminamento "abbastanza difficoltoso, oltre che pericoloso, non direttamente collegato alle scale condominiali o ad altre parti comuni dell'edificio (l'unico modo per accedere al sottotetto è risultata una botola presente all'interno dell'immobile dell'attore).
Alla luce di quanto sopra, in accoglimento dell'impugnazione delle tabelle millesimali oggetto di causa è stata dichiarata la nullità delle suddette tabelle, limitatamente al profilo concernente il coefficiente di utilizzo riportato.
Quando le tabelle millesimali errate determinano l'invalidità della delibera di approvazione?
Riflessioni conclusive
Per stabilire la natura comune o meno di del sottotetto bisogna considerare, in primo luogo, il titolo e, soltanto in sua mancanza, la funzione in concreto impressa al bene, dovendo lo stesso essere considerato di proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento dell'ultimo piano, quale sua pertinenza, qualora abbia la funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, fungendo da camera d'aria isolante, e, viceversa, di proprietà del condominio, qualora abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (Cass. civ., sez. II, 27/03/2023, n. 8579; Cass. civ., sez. II, 30/03/2016, n. 6143) e oggettiva destinazione concreta, sia pure in via solo potenziale, all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune (Cass. civ., Sez. II, 08/05/2017, n. 11184; Cass. civ., Sez. II, 12/8/2011, n. 17249); in ogni caso non una qualsiasi parte di edificio immediatamente inferiore al tetto può ritenersi un sottotetto sfruttabile ai fini abitativi, ma solo quella parte che, a seconda dell'altezza, della praticabilità del solaio, delle modalità di accesso, dell'esistenza o meno di finestre e di vani interni, integra un volume già di per sé utilizzabile, praticabile ed accessibile, quantomeno come deposito o soffitta (T.R.G.A. Trentino-A. Adige Trento, Sez. Unica, 19/01/2017, n. 20).
