Il Tribunale di Cassino, con la sentenza n. 315 dell'8 marzo 2022 che andremo immediatamente ad analizzare, è tornata sull'importante questione della revisione delle tabelle, analizzando in particolare le condizioni che consentono di poter procedere a rettifica deliberando a maggioranza e non all'unanimità. Vediamo allora quali errori giustificano la revisione delle tabelle millesimali.
Modifica delle tabelle millesimali: il caso
L'attore conveniva in giudizio il condominio chiedendo al giudice la rideterminazione delle tabelle millesimali a causa dell'obiettiva discordanza tra i valori reali delle singole proprietà e quelli in esse riportati.
L'attore riteneva di essere titolare di un numero di millesimi maggiore rispetto a quello formalmente riconosciuto: per la precisione, in base alle vigenti tabelle egli era titolare di 485,38 millesimi a fronte dei 521,71 reali.
A questa cifra l'attore addiveniva a seguito di relazione tecnica di parte da cui si evinceva che le tabelle millesimali erano errate, non essendo state conteggiate correttamente le proprietà attoree, essendo state attribuite alle varie superfici coefficienti di calcolo errato e lamentando perfino che alcuni immobili di titolarità esclusiva non risultavano neppure conteggiati.
Quali errori giustificano la revisione delle tabelle millesimali?
Il Tribunale di Cassino, con la sentenza n. 315 dell'8 marzo 2022 in commento, ha preliminarmente ricordato che l'art 69 disp. att. c.c. prevede che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari possano essere rettificati, anche nell'interesse di un solo condomino, secondo la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma secondo c.c., solamente nelle seguenti ipotesi:
- quando risulta che siano conseguenza di un errore;
- quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superficie o incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato più di un quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
In tal caso, il costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Tanto premesso, la Corte di Cassazione (sentenza n. 3001 del 12 febbraio 2010) ha chiarito che: "In tema di condominio di edifici, i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell'edificio vanno individuati con riferimento al momento dell'adozione del regolamento e la tabella che li esprime è soggetta ad emenda solo in relazione ad errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell'edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione dei valori.
Pertanto, in ragione dell'esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati nelle tabelle millesimali, non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell'edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l'edificio".
Le Sezioni Unite (sent. n. 6622 del 9.7.1997) hanno inoltre precisato che: "In tema di condominio di edifici, l'errore il quale, ai sensi dell'art. 69 disp. att. cod. civ. giustifica la revisione delle tabelle millesimali non coincide con l'errore vizio del consenso, disciplinato dagli articoli 1428 e seguenti cod. civ., ma consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle stesse".
Ne deriva che gli errori che possono dar luogo a revisione delle tabelle millesimali sono quelli che attengono ad elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali, ad esempio, l'estensione o l'altezza).
Tali errori, poi, possono essere sia di fatto che di diritto, come ad esempio quando la tabella è stata redatta nella sbagliata convinzione che debba tenersi conto di elementi che in realtà sono irrilevanti per la legge; mentre resta esclusa la rilevanza dei criteri soggettivi (ad esempio, quelli d'ordine estetico) nella stima degli elementi necessari per la valutazione ex articolo 68 disp. att. c.c.
Non possono qualificarsi essenziali gli errori determinati soltanto da criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta, poiché l'errore di valutazione, in sé considerato, non può mai essere ritenuto essenziale, in quanto non costituisce un errore sulla qualità della cosa a norma dell'art. 1429, n. 2, c.c. (così Cass., sent. n. 4421 del 27 marzo 2001).
Tabelle millesimali: revisione, presupposti e deliberazione
Revisione tabelle errate: la decisione
Tale essendo il quadro normativo e giurisprudenziale, il Tribunale di Cassino, con la sentenza n. 315 dell'8 marzo 2022 in commento, non ha potuto che rigettare la domanda attorea di revisione delle tabelle millesimali.
Nel caso di specie, infatti, non si verteva su un errore rilevante ai fini della rettifica delle tabelle, in quanto le doglianze non ricadevano sulla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari, bensì sull'applicazione di un criterio soggettivo ai fini della determinazione del coefficiente necessario per effettuare la valutazione di cui all'art 68 disp. att. c.c.
Ad esempio, con riguardo all'unità immobiliare posta al pianterreno, l'attore lamentava che ci fosse un bagno non riportato nelle tabelle, non avendo cura però di provare la sua preesistenza al 2008, anno di adozione del regolamento, né la sua incidenza ai fini di una successiva revisione delle tabelle.
E ancora, per quanto riguardava l'unità immobiliare posta al quarto piano dell'edificio, parte convenuta giustamente sottolineava come la tettoia non riportata nelle tabelle non solo fosse successiva all'approvazione del regolamento, ma si trattasse perfino di una struttura amovibile, pertanto non rilevante ai fini della compilazione delle tabelle.
Dall'istruttoria era quindi emerso che la struttura e il bagno incorporato fossero realizzati dopo il 2008; per tale ragione, trattandosi di modifiche sopravvenute alla redazione delle tabelle, esse sono inidonee a determinarne la rettifica per errore.
Deve essere oltretutto rilevato dall'istruttoria era emerso che trattavasi di struttura amovibile realizzata per le specifiche esigenze commerciali del locale pizzeria, e dunque di carattere precario; mentre non risultavano allegati da parte attrice elementi descrittivi tali da ritenere che la struttura potesse essere qualificata come una sopraelevazione stabile che comporta un aumento di superficie dell'immobile rilevante ai fini della revisione delle tabelle millesimali.
Tabelle millesimali errate? Serve comunque un principio di prova
