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La sopraelevazione in ambito condominiale i soggetti legittimati ed i suoi limiti
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La sopraelevazione in ambito condominiale i soggetti legittimati ed i suoi limiti

Sopraelevazione sopra l'ultimo piano dell'edificio. L'art. 1127 c.c. e la sua lettura da parte della giurisprudenza.

Avv. Giorgio Galetto  

In ambito condominiale può accadere che vengano effettuati o si vogliano effettuare interventi edificatori sull'ultimo piano dell'edificio condominiale, occorre, quindi, che, tutti i soggetti coinvolti, siano essi condomini, amministratori o avvocati, conoscano bene detta fattispecie, le sue condizioni ed i suoi presupposti.

Vieppiù, occorre che vengano preliminarmente analizzati i regolamenti condominiali e gli atti di acquisto al fine di verificare la legittimazione del soggetto che ha posto o vuole porre in essere la sopraelevazione e, non in disparte, al fine di verificare i requisiti oggettivi che devono essere, oltretutto, riletti anche alla luce della normativa antisismica.

Si ricordi, poi, che dei tre limiti di carattere oggettivo previsti dall'art. 1127 c.c. e, cioè, il pregiudizio alle condizioni statiche dell'edificio, il pregiudizio dell'aspetto architettonico dell'edificio e la notevole diminuzione di aria o di luce dei piani sottostanti, il primo è un limite di carattere assoluto, mentre gli altri due prevendono una facoltà in capo ai singoli condomini che possono o meno decidere di esercitare.

Una recentissima ordinanza della Suprema Corte (la n. 2000 del 29 gennaio 2020) ci offre lo spunto per analizzare, alla luce delle interessanti motivazioni degli Ermellini, la fattispecie della sopraelevazione in ambito condominiale.

Sopraelevazione in condominio, il caso affrontato dalla Cassazione

La questione oggetto dell'analisi della Cassazione riguardava un Condominio che convenne avanti al Tribunale di Catania un condomino che aveva realizzato un manufatto sulla terrazza di copertura dell'edificio condominiale ed il Tribunale accolse la domanda avanzata dal Condominio dichiarando contrario, ai limiti posti dall'art. 1127, comma 2, c.c. detto manufatto ordinandone la conseguente rimessione in pristino. Avverso detta sentenza il condomino propose appello prima e ricorso per Cassazione poi.

Sopraelevazione in condominio, le norme

Occorre premettere che la sopraelevazione trova la propria collocazione e disciplina codicistica nell'art. 1127 c.c. che prevede che "Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.

I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante.

Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare".

=> Sopraelevazione e ricostruzione in condominio

Partendo dal dato testuale e posta la già nota tecnica redazionale delle norme di legge che non possono che essere formulate in termini generali ed estratti, occorre, in prima battuta, tracciare i limiti alla fattispecie della sopraelevazione.

Sopraelevazione in condominio, la nozione

La nozione di sopraelevazione viene ben delineata dalla giurisprudenza. Infatti, la Suprema Corte (Cassazione Civile Sentenza n. 5839/1997) ha specificato che la sopraelevazione "può concretarsi sia in una costruzione, intesa come struttura realizzata con muri di cemento o laterizi, sia come manufatto composto da materiali diversi, che emerga in modo apprezzabile al di sopra dell'ultimo piano ed abbia analoghe caratteristiche di consistenza, stabilità e compattezza".

Sono intervenute, anche, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (Sentenza n. 16794/2007), che hanno statuito che "la nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. comprende, peraltro, non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato".

Quindi, per costante indirizzo della Suprema Corte, costituisce costruzione agli effetti civilistici qualsiasi manufatto, stabilmente infisso al suolo o collegato a preesistente immobile e tale da incrementarne la relativa consistenza, indipendentemente dalle caratteristiche costruttive.

E precisano gli ermellini che l'indennità ex art. 1127 c.c., è dovuta in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche ovvero per la trasformazione di locali preesistenti, mediante incrementi delle superfici e delle volumetrie, indipendentemente dall'altezza del fabbricato, traendo fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni, conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva (Cass. Civ. Sentenza n. 15929/2019).

Nell'Ordinanza n. 28465/2019 del 5.11.2019, poi,la Suprema Corte ha anche precisato che "la sopraelevazione è costituita soltanto dalla realizzazione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) nell'area sovrastante il fabbricato, per cui l'originaria altezza dell'edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche (Cass. Sez. 6-2, 20/12/2018, n. 33037; Cass. Sez. 2, 24/10/1998, n. 10568; Cass. Sez. 2, 10/06/1997, n. 5164; Cass. Sez. 2, 24/01/1983, n. 680; Cass. Sez. 2, 07/09/2009, n. 19281)".

Giova ricordare, poi, che non incidono sulla qualificazione di sopraelevazione le dimensioni del manufatto e ciò in quanto anche se esso sia di ridotte dimensioni, ciò comporta in linea di principio un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti come nuova costruzione (Cass. Ord. N. 2042/2019, Cass. Sez. 3, Sentenza n. 15732 del 15/06/2018, Rv.649409; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 21059 del 01/10/2009, Rv.609586).

Sopraelevazione in condominio, chi può eseguirla?

Come di prassi, nelle norme che attribuiscono facoltà in ambito condominiale, anche l'art. 1127 c.c. nel disciplinare la sopraelevazione, né indica i soggetti legittimati, i limiti e le condizioni.

Il primo limite indicato dalla norma in parola è di carattere soggettivo, in quanto la facoltà di sopraelevare è attribuita al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio o a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

E se il tetto o il lastrico solare appartenessero a più proprietari cosa accadrebbe?.

Anche a questa domanda risponde compiutamente la Cassazione precisando che il diritto di sopraelevazione non è attribuito in considerazione della presenza di un unico proprietario, ma in ragione della posizione del piano nel fabbricato, e, quindi, i principi valgono allo stesso modo quando i partecipanti sono uno o più di uno come anche allo stesso tempo, la proprietà comune del lastrico solare non influisce sulla soluzione della titolarità del diritto di sopraelevazione.

Quindi, ciascun proprietario dell'ultimo piano ha la facoltà di sopraelevare, costruendo sopra la propria porzione di piano e utilizzando lo spazio aereo sovrastante (Cass. Civ. n. 4258/2006).

L'alienazione del lastrico solare ad un soggetto estraneo alla compagine condominiale

Sopraelevazione in condominio, i limiti dettati dal codice civile

L'ultima parte del primo comma dell'art. 1127 c.c., è particolarmente interessante perché da un lato prevede implicitamente che la facoltà di sopraelevare possa essere attribuita ad altri soggetti purché ciò "risulti … dal titolo" e quindi vi è ampliamento dei limiti soggettivi, ma dall'altro lato il titolo potrebbe anche porre divieti e/o ulteriori e più stringenti limiti alla sopraelevazione.

Oltretutto giova ricordare che il diritto alla sopraelevazione non necessita di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini, ma può soltanto essere limitato o vietato in forza di un'espressa pattuizione (contenuta ad es. nel regolamento condominiale di tipo contrattuale), costitutiva di una servitù assimilabile a quella di altius non tollendi o non sia prevista una limitazione convenzionale della norma di cui all'art. 1127 c.c. (Cass. Civ. Sentenza n. 15504/2000).

Quindi, nell'eventualità si debba affrontare detta fattispecie, la prima ed imprescindibile attività che l'operatore dovrà svolgere è quella di verificare gli atti (es. regolamento condominiale contrattuale oatto di acquisto o convenzionamento) per sincerarsi che non vi siano pattuizioni specifiche in tal senso.

Passiamo ora ad analizzare i limiti oggettivi posti dalla norma. L'art. 1127 c.c. pone i seguenti limiti alla sopraelevazione:

1) se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono;

2) se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio;

3) se diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.

I limiti del diritto di sopraelevazione

Il primo introduce un limite assoluto (cui sarebbe possibile ovviare solo con il consenso unanime dei condomini e con l'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie), mentre gli altri due limiti (pregiudizio dell'aspetto architettonico dell'edificio e notevole diminuzione di aria o luce dei piani sottostanti) prevedono una facoltà in capo ai singoli condomini che possono o meno decidere di esercitare.

Sopraelevazione in condominio, il limite delle condizioni statiche e la pronuncia della Cassazione

Proprio il primo limite viene affrontato dalla citata recentissima ordinanza della Cassazione (n. 2000/2020) che ha precisato che le condizioni statiche dell'edificio rappresentano un limite all'esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l'oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso, limite che si sostanzia nel potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione, il cui accertamento costituisce apprezzamento di fatto, tra l'altro, riservato al giudice di merito e non sindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato.

Vieppiù, proseguono gli Ermellini, il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio, previsto dall'art. 1127, comma 2, c.c., deve interpretarsi non nel senso che la sopraelevazione sia vietata soltanto se le strutture dell'edificio non consentano di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture siano tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica.

Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, comma 2, c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo lasopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico.

Sopraelevazione in condominio, il pregiudizio al decoro dell'edificio

Per quel che concerne la seconda limitazione oggettiva e cioè il pregiudizio dell'aspetto architettonico dell'edificio, la Suprema Corte ha precisato che il giudizio relativo all'impatto della sopraelevazione sull'aspetto architettonico dell'edificio va condotto, avendo esclusivo riguardo alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell'immobile condominiale, inteso come struttura dotata di un aspetto autonomo, al fine di verificare se la nuova opera si armonizzi con le stesse ovvero se ne discosti in misura apprezzabile (Cass. Civ. Sentenza n. 2865/2008).

Infatti, occorre tenere ben presente che, l'aspetto architettonico, cui si riferisce l'art. 1127 c.c., comma 3, quale limite alle sopraelevazioni, sottende, come di recente affermato dalla Suprema Corte (c.f.r. Cass. Civ. Ord. N. 16258/2017) una nozione diversa da quella di decoro architettonico, contemplata dall'art. 1120 c.c., comma 4, art. 1122 c.c., comma 1, e art. 1122-bis c.c., dovendo l'intervento edificatorio in sopraelevazione comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l'originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore.

Per l'applicazione di detto limite non occorre neppure che l'edificio abbia un particolare pregio artistico, ma soltanto che questo sia dotato di una propria fisionomia, sicché la sopraelevazione realizzata induca in chi guardi una chiara sensazione di disarmonia (Cass. Civ. Ord. N. 22156/2018).

Il compito della valutazione del pregiudizio dell'aspetto architettonico dell'edificio spetta al giudice che, per un verso, deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio e/o della parte di esso interessata, accertando anche se esso avesse originariamente ed in qual misura un'unitarietà di linee e di stile, suscettibile di significativa alterazione in rapporto all'innovazione dedotta in giudizio, nonché se su di essa avessero o meno già inciso, menomandola, precedenti innovazioni.

Per altro verso, il giudice deve accertare che l'alterazione sia appariscente e di non trascurabile entità e tale da provocare un pregiudizio estetico dell'insieme suscettibile di un'apprezzabile valutazione economica, mentre detta alterazione può affermare senza necessità di siffatta specifica indagine solo ove abbia riscontrato un danno estetico di rilevanza tale, per entità e/o natura, che quello economico possa ritenervisi insito (Cass. Civ. Ord. N. 28465/2019).

Da ultimo si rileva che nel caso in cui venga effettuata una sopraelevazione occorrerà anche valutarne la portata e l'incidenza sulle carature millesimali al fine di verificare l'applicabilità dell'art. 69 disp. att. c.c. circa l'eventuale revisione delle tabelle millesimali e questo in quanto la norma in parola disciplina la rettifica o la modifica delle tabelle anche in conseguenza di sopraelevazione, quando vi sia incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, per più di un quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

Scarica Cass. ord. 29 gennaio 2020 n. 2000

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