#1 Inviato 31 Maggio, 2016 In una classica palazzina di 6 appartamenti, 3 a destra posti uno sopra l'altro e 3 a sinistra posti uno sopra l'altro e con due distinte porzioni di tetto a doppio spiovente (uno che copre i 3 di destra ed uno che copre i 3 di sinistra), il proprietario dell'appartamento all'ultimo piano della colonna di sinistra vuole fare un terrazzo sul tetto. E' sua intenzione togliere la cuspide del tetto per buona parte e fare un ampio attico. Dovrebbe diventare quindi un solarium ad uso privato. E' da intendersi come una sopra elevazione? Lo può fare sulla base del disposto dell' Art. 1127 ? Escludendo il decoro architettonico, gli altri condomini possono opporsi? Tengo a precisare che il sottotetto che non è abitabile, non è privato ma è comune in quanto non risulta indicato nelle mappe catastali di nessun appartamento e nel regolamento, non contrattuale, si parla solo del tetto come bene comune. Per ultima cosa, se rientra nelle norme della sopraelevazione, per conteggiare il rimborso si deve suddividere l'importo risultante per: 3 (per i tre piani) +1 (per la terrazza) +1 (per il piano seminterrato dei garage) . Totale 5 ? Alla lettura l'articolo sembra semplice ma trovo molta confusione ed in conseguenza ho molte incertezze. Scusatemi se le domande sono molte.
#2 Inviato 31 Maggio, 2016 Il proprietario dell'ultimo piano non può appropriarsi del sottotetto perchè è parte comune, e fare ciò che vuole senza il consenso di tutti i condomini, ovvero dovrebbe prima acquistare il sottotetto con rogito notarile e firma di tutti i condomini, e poi potrebbe attuare il suo progetto a norma dell'art 1127 cc
#3 Inviato 31 Maggio, 2016 ciao mettiamo un po' d'ordine. Non è necessariamente vero che il sottotetto, non essendo indicato nelle mappe catastali, questo sia comune. E' vero anzi il contrario, se non ci sono sottoservizi. Per la sopraelevazione, che non è una sopraelevazione) ci si regola sulla scorta del 1127 adattato alla situazione oggettiva, dove il condominio ha diritto di vedere garantita l'estetica, in quanto non ci sarebbe aumento di volume ( salvo che non diventi un solarium chiuso anche da verande. Il condominio ha quindi i mezzi per opporsi in caso di un mancato accordo. Attenzione poi a definire come ci si regolera per la manutenzione della terrazza che di venta lastrico solare di copertura. Per la divisione degli utili, mi regolerei in base alla tabella millesimale di tutti i piani sottostanti.
#4 Inviato 31 Maggio, 2016 ciao mettiamo un po' d'ordine. Non è necessariamente vero che il sottotetto, non essendo indicato nelle mappe catastali, questo sia comune. E' vero anzi il contrario, se non ci sono sottoservizi. Scusami Camillo desidero ricordarti che l'art. 1117 cc è stato modificato e che dal 18.06.13 dice che il sottotetto è parte comune come Emme Elle precisa "Tengo a precisare che il sottotetto che non è abitabile, non è privato ma è comune ... ";cc art 1117 Parti comuni negli edifici - Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:... 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; ...
#5 Inviato 31 Maggio, 2016 Prima di entrare nel merito: di se è sopraelevazioni .....di ripartizione di indennizzi ..... di creazione di questo o di quello. Credo che si debba partire da una considerazione e Bisogna prima entrare nel merito di una legittimità ad “operare” …..ossia chi annuncia di avere l'intenzioni di intervenire ne è anche legittimato ? Io credo proprio di NO.....perché ? ma perché il sottotetto insieme con la copertura sono comuni. E il proprietario dell'ultimo piano non si può arrogare il diritto di intervento Mi trovo perfettamente d'accordo con Tullio Ts
#6 Inviato 31 Maggio, 2016 Scusami Camillo desidero ricordarti che l'art. 1117 cc è stato modificato e che dal 18.06.13 dice che il sottotetto è parte comune come Emme Elle precisa "Tengo a precisare che il sottotetto che non è abitabile, non è privato ma è comune ... ";cc art 1117 Parti comuni negli edifici - Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:... 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; ... ciao se leggi la frase per intero, la condizione per cui i sottotetti siano comuni, è che siano " destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;. quindi, se non soddisfano tale condizione, non sono comune. Quando io parlo di sotto servizi, intendo tale uso ( allocamento della centralina Tv - accesso al tetto con passaggio per accedere a tale botola, ecc... ) quindi quando quel tratto di sottottetto ha servizi comuni, è comune. Se nella proiezione del mio appartamento all'ultimo piano non c'è nessuno di tale servizio comune, il sottottetto e mio. Quindi, nulla di nuovo, nel caso ha aggiunto il nuovo testo. Così è il mio giudizio, ma, come al solito, aspettiamo gli arzigogoli di qualche giurista.
#7 Inviato 31 Maggio, 2016 ciaose leggi la frase per intero, la condizione per cui i sottotetti siano comuni, è che siano " destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;. quindi, se non soddisfano tale condizione, non sono comune. Quando io parlo di sotto servizi, intendo tale uso ( allocamento della centralina Tv - accesso al tetto con passaggio per accedere a tale botola, ecc... ) quindi quando quel tratto di sottottetto ha servizi comuni, è comune. Se nella proiezione del mio appartamento all'ultimo piano non c'è nessuno di tale servizio comune, il sottottetto e mio. Quindi, nulla di nuovo, nel caso ha aggiunto il nuovo testo. Così è il mio giudizio, ma, come al solito, aspettiamo gli arzigogoli di qualche giurista. Lo dice Emme Elle che è comune, non possiamo mettere in dubbio quello che afferma l'Original Poster.Tra l'altro dice che non è privato, quindi nessuno è proprietario e se non è privato è condominiale, non ci sono altre alternative.
#8 Inviato 31 Maggio, 2016 Prima di entrare nel merito: di se è sopraelevazioni .....di ripartizione di indennizzi ..... di creazione di questo o di quello. Credo che si debba partire da una considerazione e Bisogna prima entrare nel merito di una legittimità ad “operare” …..ossia chi annuncia di avere l'intenzioni di intervenire ne è anche legittimato ? Io credo proprio di NO.....perché ? ma perché il sottotetto insieme con la copertura sono comuni. E il proprietario dell'ultimo piano non si può arrogare il diritto di intervento Mi trovo perfettamente d'accordo con Tullio Ts ciao io non ho la verità in tasca, ma ante 220/12, la materia era chiara e non era conforme alla tua affermazione assoluta, ora con la aggiunta fatta come giustamente rilevata da Tullio, a mio giudizio, si è recepito quanto non normato, frutto di sentenze in materia. qQuindi, nulla è cambiato in fatto di diritto. - - - Aggiornato - - - Lo dice Emme Elle che è comune, non possiamo mettere in dubbio quello che afferma l'Original Poster. ciao si ma Emme Elle dice " è comune in quanto non risulta indicato nelle mappe catastali di nessun appartamento e nel regolamento, non contrattuale, si parla solo del tetto come bene comune. Quindi, trae una conclusione solo per il fatto che non è riportato nelle mappe catastali dei singoli appartamenti. E che non sia riportato è assulutamente prassi normale. Dovrebbe indicarci qualche altro elemento a sostegno del fatto che è comune.
#9 Inviato 31 Maggio, 2016 Faccio notare: prescindendo dalla titolarità del sottotetto, l'intervento che si porrebbe in essere chiama in causa una modifica sulla stessa copertura e la copertura è condominiale. Benchè il sottotetto potrebbe, dico potrebbe, essere di proprietà. A tal proposito in assenza di indicazioni nel titolo, nonche di presenza di accessi diretti all'unità sottostante, reputo che lo stesso sia condominiale
#10 Inviato 31 Maggio, 2016 Emma dice ..... non risulta indicato nelle mappe catastali di nessun appartamento e nel regolamento, ...Infatti se non risulta di nessun appartamento ovvero manca il titolo, nessuno ne è proprietario, per cui è condominiale, non c'è altra alternativa, e l'amministratore deve sapere se è di proprietà tramite l'anagrafe condominiale e se non risulta è comune. Se i titoli parlano chiaro, non c'è funzione che tenga: il sottotetto è da ritenersi di proprietà di chi è indicato nel contratto. Parola di Cassazione, sentenza n. 19094 depositata in cancelleria il 10 settembre 2014. Fonte /come-individuare-la-propriet%E0-del-sottotetto-in-condominio.11356#ixzz4AG5itHz7https://www.condominioweb.com/come-individuare-la-propriet%E0-del-sottotetto-in-condominio.11356#ixzz4AG5itHz7 https://www.condominioweb.com
#11 Inviato 31 Maggio, 2016 io non ho la verità in tasca, ma ante 220/12, la materia era chiara e non era conforme alla tua affermazione assoluta, ora con la aggiunta fatta come giustamente rilevata da Tullio, a mio giudizio, si è recepito quanto non normato, frutto di sentenze in materia. qQuindi, nulla è cambiato in fatto di diritto. ciao Le situazioni e le condizioni devono essere valutate all'attuale, e con l'eventale completamento dell'intervenuta giurisprudenza. Non possimo valutare con le norme o disposizioni passate.
#12 Inviato 1 Giugno, 2016 Ringrazio tutti per l'interessamento e per le argomentazioni, tutte valide. Al sottotetto c'è un accesso solo tramite una botola posta alla fine del giro scala. Non sono raggiungibili da alcun appartamento privato e vengono percorsi solo dai tubi che contengono i cavi dell'antenna, anch'essa condominiale. Per questi motivi ho ritenuto che fossero condominiali. Mi sembra quindi che quanto afferma Tullio sia più sostenibile. Il sottotetto è condominiale e per poter costruire un solarium od un attico privato con accesso dall'appartamento privato dell'ultimo piano serve il consenso di tutti i condomini che sono comproprietari della cosa comune (sottotetto). Il solarium diventerà quindi soggetto all'Art 1126. Se non ci sarà copertura, ma solo utilizzo di spazio in mq. i millesimi dovranno essere ricalcolati? L'eventuale indennizzo o compenso seguirà la regola del 3+1+1 basata sulla differenza del valore del terreno per la diminuzione della quota di tale bene comune, o si potrebbe trovare eventualmente un accordo di compromesso? Grazie.
#13 Inviato 1 Giugno, 2016 L'accesso al sottotetto solo tramite botola posta nel blocco scala e la presenza, nel primo, di linee di servizio e reti condominiali rafforza la tesi che si tratti di ambiente comune condominiale. Esattamente per poter intervenire serve il consenso di tutti i condomini,,,,, sia per modificare lo stato di diritto della proprietà, sia per intervenire materialmente e modificare il sottotetto anche in termini funzionali, sia per intervenire sulla stessa copertura. Ricordo che l'intervento in copertura rientra anch’essa nell'ambito del decoro. Poste in essere le modifiche il "lastrico/terrazzo" che se ne scaturisce e regolabile sì con il 1126. Per quanto concerne i millesimi vige l'art. 69 delle cond. attuat. del codice civile.....ossia i millesimi si modificano se le variazioni sono dell’ordine di 1/5, in termini proporzionali dell'unità alterata o modificata. Per l'indennizzo, siamo in una situazione un po media, nel senso che non si tratta di vera sopraelevazione in quanto il sottotetto è gia realizzato......l'indennizzo dovrebbe avvenire: - per le modificate condizioni della proprieta (alienazione) del sottotetto - per l'utilizzo, eventuale, di volumetria residue del condominio, connesso ad una eventuale variazione di destinazione, e comunque dovrebbe trovare applicazione l'art' 1127 3° comme del CC. In termini volumetrici connesso ad una variazione di destinazione è anche da vagliare se lo stesso intervento sia fattibile in termini di consensi comunali
#14 Inviato 1 Giugno, 2016 Ringrazio tutti per l'interessamento e per le argomentazioni, tutte valide. Al sottotetto c'è un accesso solo tramite una botola posta alla fine del giro scala. Non sono raggiungibili da alcun appartamento privato e vengono percorsi solo dai tubi che contengono i cavi dell'antenna, anch'essa condominiale.Per questi motivi ho ritenuto che fossero condominiali. Mi sembra quindi che quanto afferma Tullio sia più sostenibile. Il sottotetto è condominiale e per poter costruire un solarium od un attico privato con accesso dall'appartamento privato dell'ultimo piano serve il consenso di tutti i condomini che sono comproprietari della cosa comune (sottotetto). Il solarium diventerà quindi soggetto all'Art 1126. Se non ci sarà copertura, ma solo utilizzo di spazio in mq. i millesimi dovranno essere ricalcolati? L'eventuale indennizzo o compenso seguirà la regola del 3+1+1 basata sulla differenza del valore del terreno per la diminuzione della quota di tale bene comune, o si potrebbe trovare eventualmente un accordo di compromesso? Grazie. Esiste una sentenza pre riforma dove è specificato che se il sottotetto è raggiungibile tramite accesso dalle scale si deve considerare comune proprio come nel vostro caso, mentre in mancanza di titolo (rogito) se fosse raggiungibile dall'appartamento dell'ultimo piano sarebbe privato (non è il vostro caso) In un edificio di più piani appartenenti a proprietari diversi, l’'appartenenza del sottotetto (non indicato nell'’art. 1117 cod. civ. tra le parti comuni dell’edificio) si determina in base al titolo e in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. Pertanto, ove trattasi di vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell’'appartamento dell'’ultimo piano esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell’'ultimo piano, mentre va annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile, anche solo parzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla norma citata, la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi. (Cass. civile sez II, 20-07-1999 n. 7764) Per cui questo condomino non ha alcun titolo da far valere e prima di procedere dovrebbe acquistare il sottotetto con rogito e firma di tutti i condomini, siete disposti a vendere? Se si c'è un'altra sentenza in merito; Il condomino proprietario dell'ultimo piano può trasformare il suo sottotetto trasformandolo parzialmente in terrazzo: questo è l'innovativo principio adottato dalla Corte di cassazione con la sentenza 14107 del 3 agosto 2012. Il nuovo indirizzo motivatamente supera precedenti autorevoli dello steso giudice (Cassazione 1737/2005) che impedivano al condomino proprietario di realizzare terrazze in sostituzione parziale del loro sottotetto. Il caso esaminato riguarda un'opera realizzata dal proprietario dell'ultimo piano, che aveva proceduto al taglio di una falda del tetto per ricavarne una terrazza da destinare al servizio del sottotetto di sua proprietà esclusiva: secondo gli altri condomini del palazzo, tale intervento avrebbe arrecato pregiudizio alla statica della struttura portante nonché al decoro dell'edificio. Oggetto del contendere era la sostituzione, da parte del proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale, del tetto che risultava sostituito in parte con una diversa copertura (terrazza) la quale, pur non eliminando la funzione originariamente svolta dal tetto, imprimeva al bene anche una destinazione a uso esclusivo dell'autore dell'opera. Dall'agosto 2012 questo è condiviso dai giudici della Cassazione, poiché il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può effettuare la trasformazione di una parte del tetto dell'edificio in terrazza a uso esclusivo proprio, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente. In altri termini deve restare complessivamente mantenuta, con una modifica che deve restare "non significativa", la destinazione principale del bene. In altri termini, si può trasformare senza il consenso dei condomini un tetto di proprietà esclusiva di un condominio in una diversa struttura, che in parte rimanga tetto e in parte (non preponderante) diventi terrazza (ad esempio, generando una terrazza a tasca, cioè un'interruzione verticale del tetto prima che si giunga alla gronda, realizzando un terrazzo fruibile da parte del proprietario). Questo tipo di innovazione acquista particolare importanza in quanto consente di acquisire un rapporto di illuminazione sufficiente a rendere abitabile il sottotetto: la terrazza a tasca genera infatti una superficie attraverso la quale può acquistare luminosità e ariosità il locale retrostante. La realizzazione di piccole terrazze che sostituiscano efficacemente il tetto spiovente nella funzione di copertura dell'edificio non alterano quindi la destinazione del tetto, se c'è un adeguato isolamento e un'idonea coibentazione inserita nel nuovo piano di calpestio della terrazza. Inoltre, la soppressione di una porzione limitata della falda non è di per se alterazione della destinazione del tetto, perché per destinazione si deve intendere quella complessiva, che non esige un'immodificabile consistenza materiale. Per le eventuali manutenzioni future ritengo sia logico applicare l'art. 1126 cc 1/3 al proprietario del terrazzo ed i rimanenti 2/3 ai proprietari sottostanti Dimenticavo la variazione millesimale, ma ha già risposto Marcato, bisognerà valutare se c'è la variazione del 1/5
#15 Inviato 1 Giugno, 2016 secondo gli altri condomini del palazzo, tale intervento avrebbe arrecato pregiudizio alla statica della struttura portante Avevo dimenticato quest'ultimo (ma non secondario) aspetto molto importante.......se il tetto ossia le falde sono strutturali ossia costituite con un solaio e travi, l'intervento che porta a modificare il tetto deve assicurare che non si pregiudica l'aspetto statico della struttura, integralmente. Il pregiudizio alla statica delle strutture è una questione non secondaria.
#16 Inviato 1 Giugno, 2016 Avevo dimenticato quest'ultimo (ma non meno importante) aspetto molto importante.......se il tetto ossia le falde sono strutturali ossia costituite con un solaio e travi, l'intervento che porta a modificare il tetto deve assicurare che non si pregiudica l'aspetto statico della struttura, integralmente.Il pregiudizio alla statica delle strutture è una questione non secondaria. Infatti sono tante le cose da valutare e controllare.
#17 Inviato 1 Giugno, 2016 Infatti sono tante le cose da valutare e controllare. Sicuramente, ma per l'ambito statico siamo nell'incetezza, in quanto non si conoscono le reali strutture/situazioni. Non a caso scrivo > "se il tetto ossia le falde sono strutturali ossia costituite con un solaio e travi"
