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Saldi gestioni precedenti, corretto inserirli nel rendiconto annuale
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Saldi gestioni precedenti, corretto inserirli nel rendiconto annuale

Le pendenze debitorie dei condòmini, riferibili alle gestioni precedenti, vanno inserite nel conto annuale. Questo può essere approvato legittimamente.

Avv. Marco Borriello  

Al termine di ogni esercizio finanziario, l'amministratore prepara i bilanci. C'è quello preventivo in cui sono ipotizzate le spese che saranno sostenute dal condominio. Inoltre, c'è il consuntivo in cui sono annoverati i costi affrontati durante l'anno e le entrate, solitamente, frutto dell'incasso delle quote condominiali.

Nella contabilizzazione così descritta non possono mancare, ovviamente, le eventuali morosità accumulate da alcuni proprietari. Si tratta, in sostanza, di pendenze debitorie che possono anche riguardare gli anni di gestione precedenti.

Rendiconto condominio e saldo anni precedenti

Se ciò dovesse verificarsi, l'amministratore potrebbe sottoporre alla votazione dell'assemblea questo tipo di bilancio? L'eventuale delibera di approvazione potrebbe rappresentare il titolo idoneo per recuperare gli arretrati, anche di molti anni addietro, dal condòmino moroso? Il proprietario debitore potrebbe, legittimamente e vittoriosamente, proporre opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti e basato sulla predetta delibera?

Ha risposto a queste domande un'ordinanza emessa dalla Cassazione. Precisamente, con la decisione n. 20006 del 24 settembre 2020, gli Ermellini hanno esaminato proprio i fatti e le circostanze da cui scaturiscono i quesiti appena posti. Pertanto, comprendiamo insieme cosa è successo e i motivi che hanno spinto la Suprema Corte ad emettere questo provvedimento.

Saldi gestioni precedenti condominio, corretto inserirli nel rendiconto annuale: la vicenda

Il proprietario di un appartamento facente parte di un condominio di un piccolo comune in provincia di Milano, aveva proposto opposizione avverso un decreto ingiuntivo emesso nei suoi riguardi.

Lo stesso era stato ottenuto dal condominio opposto alla luce di un deliberato assembleare che aveva approvato un rendiconto comprensivo anche delle morosità pregresse dell'opponente

L'azione legale si fondava su un'eccezione ritenuta decisiva: l'assemblea non poteva, legittimamente, votare sulle pendenze risultanti dalle precedenti gestioni. Si sarebbe trattato di una palese violazione delle disposizioni contenute nell'art. 1135 cod. civ. Il deliberato in esame, quindi, non poteva rappresentare un titolo idoneo su cui fondare l'azione recuperatoria.

Purtroppo per il proprietario, la sua opposizione era rigettata in primo grado. Il Tribunale adito, infatti, non aveva minimamente condiviso le tesi dell'istante. Tale decisione era, altresì, confermata dalla Corte di Appello di Milano.

Pertanto, al condòmino/debitore non restava che proporre ricorso in Cassazione nella speranza che, in quella sede, la propria posizione difensiva potesse trovare riscontro.

Rendiconto condominiale e comportamento dell'amministratore subentrante

In realtà, gli Ermellini hanno confermato, perentoriamente, il giudizio già espresso dalle corti di merito, rigettando la domanda proposta. La posizione dei giudici è stata talmente netta che «su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all'art. 380-bis c.p.c., in relazione all'art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., il presidente ha fissato l'adunanza della camera di consiglio».

Ma quali sono state le ragioni di diritto che hanno condotto la Cassazione a respingere il ricorso?

Opposizione a decreto ingiuntivo per quote condominiali: il verbale di assemblea fa da titolo

L'elemento documentale e probatorio su cui si fonda nel procedimento per ingiunzione, la richiesta di un decreto ingiuntivo a carico del condòmino moroso è, senza alcun dubbio, il verbalecon il quale l'assemblea ha approvato il rendiconto comprensivo delle pendenze debitorie.

Questa conclusione, abbastanza pacifica, trova riscontro anche nella decisione qui in esame. In particolare, si richiama l'affermazione secondo la quale «nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condominio soddisfa l'onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell'assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti (Cass. Sez. 2, 29 agosto 1994, n. 7569)».

Si aggiunge, inoltre, che «La delibera condominiale di approvazione della spesa costituisce, così, titolo sufficiente del credito del condominio».

Si precisa, quindi, che «Il giudice deve quindi accogliere l'opposizione solo qualora la delibera condominiale abbia perduto la sua efficacia, per esserne stata l'esecuzione sospesa dal giudice dell'impugnazione, ex art. 1137, comma 2, c.c., o per avere questi, con sentenza sopravvenuta alla decisione di merito nel giudizio di opposizione ancorché non passata in giudicato, annullato la deliberazione (Cass. Sez. 2, 14/11/2012, n. 19938; Cass. Sez. 6 - 2, 24/03/2017, n. 7741)».

Saldi degli anni precedenti, inserimento nei rendiconti successivi e solidarietà tra venditore e acquirente.

Pertanto, tornando alla vicenda giudiziaria in esame, appare chiaro che l'opposizione oggetto dei due giudizi di merito e del ricorso in Cassazione non poteva, certo, trovare accoglimento. Infatti, il deliberato/titolo su cui si fondava il decreto ingiuntivo non era stato impugnato dall'istante e tanto meno era stato, quindi, annullato.

A questo punto, restava da sciogliere un ultimo dubbio: era stato legittima l'approvazione di un rendiconto contenente le morosità pregresse?

Rendiconto annuale comprensivo di saldi gestioni precedenti: è legittimo approvarlo

La Cassazione, con l'ordinanza n. n. 20006 del 24 settembre 2020, conferma che è legittimo approvare un rendiconto condominiale che contempla eventuali morosità pregresse di alcuni condòmini.

Tale affermazione si rinviene nel passaggio della decisione in cui si legge che «secondo il cosiddetto "principio di cassa", i crediti vantati dal condominio verso un singolo condomino vanno inseriti nel consuntivo relativo all'esercizio in pendenza del quale sia avvenuto il loro accertamento (arg. da Cass. Sez. 2, 04/07/2014, n. 15401).

Una volta inseriti nel rendiconto di un determinato esercizio i nominativi dei condomini morosi nel pagamento delle quote condominiali e gli importi da ciascuno dovuti, tali pregresse morosità, ove rimaste insolute, devono essere riportate altresì nei successivi anni di gestione, costituendo esse non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito di quei partecipanti nei confronti del condominio».

Gli Ermellini trovano, anche, l'occasione di rammentare che, per contrastare, ove illegittimo per altre ragioni, un rendiconto comprensivo delle pendenze debitorie arretrate, è necessario impugnarlo.

Lo si ricava da quel passaggio in cui si afferma che «Il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti, una volta approvato dall'assemblea, può essere impugnato ai sensi dell'art. 1137 c.c., costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non costituendo "un nuovo fatto costitutivo del credito" stesso (cfr. Cass. Sez. 2, 25/02/2014, n. 4489)».

In conclusione, alla luce di tutte le argomentazioni di diritto appena richiamate ed esplicitate dalla Cassazione è stato naturale e conseguenziale il rigetto del ricorso.

La delibera condominiale è viziata se vincola il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spese?

Scarica Cass. 24 settembre 2020 n. 20006

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Bruno
Bruno venerdì 02 ottobre 2020 alle ore 17:37

come agire contro amministrazione che annualmente erra il consuntivo non sottraendo il saldo attivo anno precedente, dal saldo totale? ogni anno invio raccomandate, ma non ricevo risposta. L'assemblea non si interessa, ed io non partecipo essendo stato minacciato dall'amministratore. Consigli?

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