L'amministratore di condominio, al termine di ogni anno di gestione, deve rendere all'assemblea dei condomini il conto della propria gestione (art.1129 c.c.)
La sede deputata all'esame ed all'(eventuale) approvazione del così detto rendiconto consuntivo è l'assemblea ordinaria (art. 1135 c.c.).
Vale la pena chiedersi, in termini pratici, quale sia l'effetto dell'approvazione del rendiconto.
Per fare ciò è utile, sinteticamente, ripercorrere i punti fondamentali che portano ad una simile deliberazione.
Rendiconto quale documento di esame della gestione condominiale trascorsa
All'inizio di ogni anno di gestione (contestualmente all'approvazione dei conti per la gestione passata) l'amministratore di condominio presenta il così detto preventivo di spesa. In sostanza sulla base dei servizi necessari per la gestione e manutenzione dello stabile condominiale, il mandatario dei condomini formula una previsione di spesa sottoponendola all'assemblea unitamente al piano di riparto della stessa.
Una volta che l'assemblea ha approvato il rendiconto preventivo ed il relativo piano di riparto sarà possibile desumere la quota spese riferibile ad ogni singolo condomino.
Al termine dell'anno l'amministratore presenterà all'assemblea i conteggi definitivi per l'anno di gestione appena trascorso.
In sostanza dovrà fare un consuntivo delle spese, uno delle entrate e ripartirlo tra i vari condomini allo stesso modo del preventivo.
Il contenuto del rendiconto è specificamente individuato dall'art. 1130-bis, primo comma, c.c. il quale oltre a chiarire che il rendiconto deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, in modo da consentire l'immediata verifica, specifica che questo si compone:
- di un registro di contabilità;
- di un riepilogo finanziario;
- di una nota sintetica esplicativa della gestione.
Effetti dell'approvazione del rendiconto
In occasione dell'approvazione del rendiconto accade spesso che si registrino dei passivi di gestione; meno frequentemente degli avanzi.
In pratica può accadere che il singolo condomino debba versare qualche cosa in più rispetto a quanto preventivato o che, al contrario, abbia versato in misura eccedente e quindi abbia un credito nei confronti del condominio.
Nell'uno e nell'altro caso l'approvazione del rendiconto consuntivo rende esigibile la somma.
Stiamo parlando del così detto conguaglio ossia delle somme che è necessario eccedenti o mancanti in relazione al pareggio tra entrate e spese.
Approvato il rendiconto le somme di cui il condominio è creditore, nel senso appena specificato, divengono esigibili, ossia l'amministratore di condominio potrà richiederle se del caso anche per via giudiziale attraverso l'azione per decreto ingiuntivo di pagamento ex art. 63 disp. att. c.c. e 633 e ss. cod. proc. civ.
Rendiconto e debiti per gli anni pregressi
Può accadere, per una svariata serie d'ipotesi, che pur avendo accertato che il singolo condomino è debitore nei confronti della compagine condominiale l'amministratore non si attivi per la riscossione di quel credito o magari che pur essendosi attivato, alla data di redazione del nuovo rendiconto quel debito resti esistente in tutto o in parte.
Al termine dell'anno di gestione successivo, quindi, quel condomino avrà ancora un pregresso riferibile alla gestione precedente e magari un altro debito per quella in corso.
L'amministratore del condominio potrà riportare "quel vecchio debito" nell'ultimo rendiconto consuntivo? Se si, che valore avrà quella operazione e la successiva approvazione da parte dell'assise condominiale?
La Corte d'Appello di Genova, ad esempio, ha affermato che «il conteggio fra il singolo e l'amministratore, seppure predisposto da quest'ultimo, diviene atto proprio del condominio, una volta approvato dall'assemblea. Ne consegue così che i saldi degli esercizi precedenti rientrino a far parte integrante di quel rendiconto che, se contestato dal singolo condomino, dovrà essere impugnato nei termini di cui all'articolo 1137 c.c.» (Corte d'Appello di Genova 11 maggio 2009 n. 513).
Si badi: la pronuncia riguardava un caso risolto prima dell'approvazione della legge n. 220 del 2012. Con l'entrata in vigore di questa norma, poiché nel rendiconto deve trovare posto la situazione patrimoniale del condominio, necessariamente si dovrà indicare l'esistenza di quel debito, per dare ai condòmini piena contezza della situazione complessiva del condominio.
Debiti degli anni pregressi e solidarietà tra venditore e acquirente
Tizio è moroso. Il condominio propone decreto ingiuntivo. Tizio non paga, il condominio pignora la casa. Passano gli anni, il debito di Tizio viene sempre riportato nei rendiconti successivi. Caio acquista l'immobile. Esistono debiti che vanno ben oltre il biennio di cui all'art. 63 disp. att. c.c.
L'inserimento di quei debiti nei rendiconti successivi fa sì che quei debiti divengano debiti riferibili all'anno dell'ultimo rendiconto nel quale sono inseriti?
Per la giurisprudenza che ha espressamente risposto alla domanda, la risposta è negativa.
Si legge in una sentenza del Tribunale di Milano che «l'inserimento del saldo nel consuntivo approvato dall'assemblea costituisce un mero riepilogo contabile degli esercizi pregressi e non può risolversi, laddove il preteso debitore contesti la corrispondenza degli importi arretrati rispetto al reale ammontare dei precedenti saldi, nella incontestabilità delle somme dovute» (Trib. Milano n. 886/2003)
