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I debiti di un condominio per un anno di gestione possono essere riportati anche nei successivi rendiconti?
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I debiti di un condominio per un anno di gestione possono essere riportati anche nei successivi rendiconti?

Debiti condominiali, l'amministratore può inserire le somme nei rendiconti successivi

Avv. Alessandro Gallucci  

di Alessandro Gallucci Mevio è proprietario di un’unità immobiliare nel condominio Alfa. In relazione all’anno 2009 ha accumulato un debito pari ad X euro nei confronti della compagine.

Per evitare di vedersi notificato un decreto ingiuntivo concorda con Calpurnio, l’amministratore della compagine, un “piano di rientro”.

Al termine del nuovo anno di gestione, però, il mandatario deve prendere atto del mancato pagamento del debito. Egli, in ragione di ciò, potrà riportare la somma X nel nuovo rendiconto?

Quella appena esposta rappresenta l’annosa questione dei così detti saldi passivi e della facoltà per l'amministratore condominale di inserirli nelle rendicontazioni degli anni successivi.

Il giudice di Pace di Giarre con una sentenza dello scorso 28 febbraio, la n. 120, fotografa egregiamente lo stato dell’arte in materia.

Si legge nella sentenza che “ autorevole giurisprudenza di merito ha ritenuto, sul punto, che ove regolarmente approvati e ripartiti per gli esercizi precedenti, costituiscono una effettiva posta di debito nei confronti del condominio che può essere inserita nel rendiconto annuale dell'amministratore (c.d. "consuntivo") ed approvata legittimamente dall'assemblea, con la conseguente obbligatorietà ed ottenimento, in caso di mancata estinzione, dello speciale decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, previsto dall'art. 63 disp. att. c.c. (Corte appello Genova, sez. II, 11 maggio 2009, n. 513 S. c. Cond. Via D.N.; La Spezia Giust. civ. 2010, 2 481).

Laddove altra autorevole giurisprudenza di merito ha ritenuto che l'inserimento del "saldo" nel consuntivo approvato dall'assemblea costituisce un mero riepilogo contabile degli esercizi pregressi e non può risolversi nella incontestabilità delle somme dovute; precisando che le attribuzioni dell'assemblea condominiale sono limitate alla approvazione, anno per anno, di preventivi e consuntivi ex art. 1135 c.c. e non possono essere estese alla risoluzione di contestazioni insorte con il singolo condomino circa l'erroneità dei saldi di dare-avere (cfr. Tribunale Milano, 23 gennaio 2003 - Giustizia a Milano 2003, 6).

In pratica dal combinato disposto di queste pronunce si evincerebbe che l’amministratore può inserire le somme nei rendiconti successivi ma questo inserimento ha mero valore contabile e non può rendere incontestabile quel debito perché, magari, una volta richiestolo il condomino ha impugnato la prima delibera, ossia quella in cui è specificamente indicato, e non la seconda, vale a dire quella in cui è solamente richiamato.

Ad ogni modo, prosegue il giudice siciliano, " la questione trova in parte la sua genesi nella singolare trasformazione del " rendiconto annuale ", di cui agli art. 1130, comma ult., e 1135, comma 1, n. 3 c.c., in c.d. "bilancio consuntivo", trasfigurazione solo apparentemente terminologica, che ha condotto parte della dottrina e della giurisprudenza a sostenere inizialmente, che il "consuntivo condominiale" dovesse essere redatto con l'applicazione del criterio di "competenza " e non di " cassa " e, successivamente, a ritenere che i saldi passivi dei precedenti esercizi non potessero essere inseriti nei bilanci consuntivi degli anni successivi, pena la carenza di obbligatorietà.

Siffatta tesi che ha sostanzialmente parificato i rendiconti annuali ai bilanci societari.

A sostengo di tale interpretazione ossia della necessità di redigere il consuntivo, al termine di ciascun anno, con il criterio della competenza, è stata invocata di recente anche una massima del Supremo Collegio (cfr. Cass. 16 agosto 2000 n. 10815), che tuttavia a dire dell'opposto indirizzo sarebbe da annoverare tra la giurisprudenza che sponsorizza il criterio della "cassa" giungendo a sostenere che la Suprema Corte riconosce legittimo l'inserimento dei c.d. " saldi passivi " dei precedenti esercizi gestionali nel preventivo delle spese e nella ripartizione di quanto dovuto dai singoli condomini” (Gdp Giarre 28 febbraio 2011 n. 120).

Una situazione tutt’altro che chiara che meriterebbe un intervento risolutore a livello legislativo.

Cerca: successivi rendiconti consuntivo

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