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Spese condominiali e decreto ingiuntivo: il credito sorge con l'approvazione della delibera
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Spese condominiali e decreto ingiuntivo: il credito sorge con l'approvazione della delibera

Decreto ingiuntivo, il credito sorge con l'approvazione della delibera

Avv. Alessandro Gallucci  

Il condomino, vale a dire il proprietario dell’unità immobiliare ubicata in un edificio con almeno due distinti proprietari, è tenuto, per il sol fatto d’esser tale, al pagamento degli oneri condominiali, cioè delle spese necessarie per la gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile.

La quota spese del singolo comproprietario viene ad essere determinata, in ragione dei millesimi di proprietà della sua unità immobiliare, sulla base del rendiconto consuntivo e preventivo che l’amministratore, annualmente, deve presentare all’assemblea per la loro approvazione.

La particolare forza giuridica di questi documenti nell’ambito dei rapporti interni al condominio è sottolineata dall’art. 63, primo comma, disp. att. c.c. che recita: “ per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”.

In sostanza, una volta approvato il preventivo o il consuntivo e constatata la morosità del condomino, l’amministratore, ai sensi della norma succitata, può chiedere ed ottenere un atto d’ingiunzione di pagamento che a partire dal decimo giorno successivo alla sua notifica (unitamente al precetto) può consentirgli un’azione esecutiva (leggasi pignoramento) avverso il condomino ingiunto che risultasse ancora inadempiente.

Quanto detto fin’ora trova sostanziale conferma in una recente sentenza del Tribunale di Bari, secondo il quale “ il pagamento delle spese condominiali è configurato dalla giurisprudenza come obbligazione propter rem, cioè legata al diritto di proprietà del singolo condomino, su di una porzione di edificio del condominio .

Nella fattispecie l'esistenza del credito per quote condominiali risulta dalla delibera assembleare del 9 febbraio 2007, nella quale è stato approvato il bilancio consuntivo 2006, a cui non ha partecipato il convenuto, pur essendone stato reso edotto, come risulta dalla documentazione agli atti.

Risulta inoltre provato, dalla visura immobiliare prodotta, che il convenuto è il proprietario dell'immobile in oggetto. Inoltre il credito non risulta contestato dal convenuto, rimasto contumace.

Secondo la giurisprudenza (Cass. sez. 2 sent. n.22034 del 2 settembre 2009) l'obbligo del condomino di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse” (così Tribunale di Bari 12 gennaio 2011 n. 58).

Tanto detto non può sottacersi che la pronuncia, merita di essere sottoposta ad un’osservazione critica relativa al momento in cui sorge l’obbligo contributivo.

Al riguardo è giusto evidenziare che l’obbligo contributivo del singolo condomino sorge non tanto per effetto della delibera di approvazione dei conti, che ha mera natura di certificazione e ripartizione della spesa, bensì al momento in cui tale spesa è sorta.

D’altronde l’amministratore ha il dovere/potere di erogare le spese necessarie al funzionamento dei servizi comuni anche se il singolo impegnativo di spesa non è stato preventivamente approvato dall’assise.

Tale passaggio, si ribadisce, rappresenta la condizione unica che consente al mandatario di agire nei modi indicati dall’art. 63 ma non di per sé l’unico modo di agire in giudizio per ottenere delle somme.

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