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La ripartizione delle spese relative al cancello automatico: i costi riguardanti l'installazione e quelli inerenti all'uso
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La ripartizione delle spese relative al cancello automatico: i costi riguardanti l'installazione e quelli inerenti all'uso

Cancello automatico, come ripartire le spese di installazione e manutenzione? Quali conseguenze per il caso di errori nella suddivisione dei costi?

Avv. Alessandro Gallucci 

In molti condomini è presente un cancello automatizzato che consente il più agevole ingresso nelle parti comuni dello stabile, spesso destinate a parcheggio degli autoveicoli. Laddove la compagine condominiale non sia originariamente dotata di tale sistema d'apertura di quell'infisso, non è raro che i condomini ricorrano ad una sua deliberazione ed installazione.

In questa sede ci occuperemo della ripartizione delle spese per l'installazione del sistema d'automazione e di quelle riguardanti il suo regolare funzionamento.

Quanto alle prime innanzitutto è necessario comprendere come debba essere qualificato un simile intervento.

Installazione automazione del cancello o di cancello automatico, nessuna innovazione

Al riguardo la giurisprudenza di merito, che si è occupata della vicenda, in due pronunce rese nel febbraio del 2007, ha prima affermato che «l'installazione di un elettrocomando al cancello carraio di accesso all'area condominiale non necessità di quorum particolari in quanto l'automazione non incide sul godimento del bene comune in violazione del disposto di cui all'art. 1120, comma 2 c.c., e per la sua approvazione opera la regola generale di cui all'art. 1136, comma 3 c.c.» (Trib. Trani 3 febbraio 2007 n. 15) per poi, contraddicendosi, specificare che «la delibera condominiale con cui si decide di procedere alla automazione del cancello di accesso al cortile condominiale costituisce innovazione e deve essere approvata con le relative maggioranze» (Trib. Novara 19 febbraio 2007).

Per completezza bisogna ricordare che «per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)» (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

Quando la Cassazione s'è pronunciata sulla installazione di un cancello ha detto che la stessa non deve essere considerata opera innovativa (Cass. 23 febbraio 2015 n. 3509); ciò perché, è stato detto «rientra legittimamente nei poteri dell'assemblea dei condomini, attenendo all'uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione (cfr., per idonei riferimenti, Cass. n. 9999 del 1992 e Cass. n. 875 del 1999)» (Cass. cit.).

Ne discende, secondo lo scrivente, che né l'installazione di un cancello automatico, né tanto meno la sua automazione (che è mera modifica d'un manufatto già esistente) possano essere considerate innovazioni.

Ripartizione spese per cancello automatico

In entrambi i casi, ad ogni modo, ai sensi del primo comma dell'art. 1123 c.c. le spese per l'installazione del cancello automatico (o del solo sistema d'automazione) debbono essere ripartite tra tutti condomini sulla base dei millesimi di proprietà, trattandosi di spese per il godimento di cose comuni ai condòmini.

Il riferimento "a tutti i condomini" comprende solamente quei comproprietari che ne traggono utilità (art. 1123, terzo comma, c.c.).

Per quanto concerne le spese per l'utilizzazione del bene il discorso non è differente. Al riguardo, infatti, non pare praticabile il ricorso al così detto criterio dell'uso contenuto nel secondo comma dell'art. 1123 c.c.

Tutti i condomini, infatti, traggono la medesima utilità da quel bene sicché in virtù del criterio generale di ripartizione delle spese è evidente che i costi per il godimento del bene debbano essere suddivisi in ragione dei millesimi di proprietà. Medesimo discorso, infine, per i costi di conservazione.

Ripartizione spese per cancello automatico ed errori quali conseguenze?

In tempi recenti non è raro imbattersi in pronunce giurisprudenziali di questo tenore: «tutte le deliberazioni dell'assemblea adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, e quindi in eccesso rispetto alle attribuzioni dell'organo collegiale, seppur limitate alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata per legge o per contratto, ed occorrendo, piuttosto, a tal fine, un accordo unanime, espressione dell'autonomia negoziale (Cass. Sez. 2, 04/08/2017, n. 19651; Cass. Sez. 6 - 2, 09/03/2017, n. 6128)» (Cass. 20 dicembre 2018 n. 33039).

Ad avviso dello scrivente è sempre utile, rectius: necessario, rammentare che le Sezioni Unite, nel 2005, hanno chiaramente distintole ipotesi di deroga a maggioranza dei criteri, da quelle di errore nell'applicazione in concreto di un criterio di legge. Insomma per le Sezioni Unite un conto è un'assemblea che di proposito deroghi ad un criterio legale o convenzionale di ripartizione delle spese, altro un'assemblea che scelga erroneamente di applicare un criterio errato. Nel primo caso la delibera è da ritenersi nulla, nel secondo annullabile. Non si ravvedono ragioni condivisibili per considerare necessario mutare quell'orientamento interpretativo.

In buona sostanza un conto è decidere scientemente di derogare ai criteri di ripartizione spese inerenti al cancello automatico, altro errare nella individuazione del criterio applicabile.

Com'è noto i tempi dell'impugnazione di una delibera annullabile sono molto brevi (trenta giorni dalla sua adozione o comunicazione, art. 1137 c.c.), mentre la nullità di una delibera è contestabile in qualunque momento ed anche in via d'eccezione in sede di opposizione a decreto ingiuntivo.

=> Posso non pagare le spese per il cancello automatico?

=> Installazione di un cancello condominiale e consegna delle chiavi

Cerca: cancello installazione spese

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Gaetano
Gaetano martedì 15 settembre 2015 alle ore 22:46

Buonasera. Nel mio condominio (15 appartamenti)3 per ogni piano per 5 piani. E' stato deciso di sostituire i cancelli di cui 3 carrabili ed uno pedonale. Come va ripartita la relativa spesa che è di € 4.300 ? Grazie. Gaetano

Efisia Esu
Efisia Esu mercoledì 11 ottobre 2017 alle ore 22:01

Buonasera, sono una sig. Sarda, mi piacerebbe avere un chiarimento su una questione semi condominiale. Mio marito ha ceduto ad una impresa edile un terreno dietro casa, e lasciato la servitù di passaggio a fianco alla nostra casa. In comune con i condomini. Ora, dopo 8 anni abbiamo dovuto sostituire un motore del cancello automatico. Noi credevamo che ci facessero pagare, (essendo in 11) l'11esima quota. In vece hanno conteggiato a posti auto. E a noi avendo tanto spazio nel nostro cortile ci hanno conteggiato 3 posti auto, per un totale di 95€. Ma a casa nostra c'è solo una macchina. A noi questo sa un pò di truffa verso noi. Ribadisco che noi siamo fuori dal condominio. Usufruiamo solo della servitù. Mi piacerebbe avere un chiarimento grazie mille. Efisia Esu

Milo Biagio
Milo Biagio giovedì 05 luglio 2018 alle ore 09:19

Egr Dott Avv Gallucci mi vuole spiegare cortesemente perche mai io debba pagare, in millesimi e non divisa in parti uguali tra condomini, una spesa di un intervento riguardante il cancello condominiale della scesa box e non del cancello principale? la scesa ai box non e uguale per tutti i condomini ? mica io metto la macchina nell'ascensore salgo al 4 piano e ridiscendo al -2 sottostrada se facessi cosi allora interverrebbero i millesimali ma dato che l'accesso ai box è per tutti uguale dal piano astradale al -2 la spesa non è logico dividerla in partri uguali tra condomini come sentenza 08.03.2012 del tribunale di foggia punto C del P.Q.M.? in attesa di risposta le invio i miei piu cordiali saluti attendo risposta alla mail su scritta.

Maurizio
Maurizio domenica 23 settembre 2018 alle ore 20:34

Sostituendo il motore di apertura passo carraio perché la spesa viene divisa in millesimi. Tutte le unità abitative ne usufruiscono in maniera eguale. Grazie

Secondo Me La Spesa Deve Esse
Secondo Me La Spesa Deve Esse lunedì 19 novembre 2018 alle ore 12:44

la spesa deve essere suddivisa in parti uguali come la tosap perchè tutti i condomini fanno uso del servizio indistintamente senza diferrenza

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