Nel condominio in cui vivo nell'ultima assemblea è stato deciso d'installare un sistema di automazione del cancello che porta all'autorimessa.
I box presenti sono in proprietà dei proprietari degli appartamenti, uno per ognuno, io ho il mio; siccome da anni non ho l'auto ma uno scooter e non m'interessa avere il telecomando per l'apertura a distanza.
Ho letto da qualche parte che siccome l'installazione di un cancello automatico, in questo caso solo l'automazione, è un'innovazione, ci sono gli estremi per considerarla voluttuaria (gravosa non è) per l'esonero dalla spesa?
Innovazioni e innovazioni gravose o voluttuarie
Cos'è una innovazione non ce lo dice il codice civile, che invece disciplina le modalità ed i quorum deliberativi.
Per innovazioni, dice la giurisprudenza, «s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Cass., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)» (Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
Installare un ascensore dove prima non c'era è una innovazione. Vedremo cos'ha detto la giurisprudenza - in modo secondo lo scrivente inappuntabile - sull'automazione del cancello, ovvero sulla chiusura di un'area di parcheggio condominiale.
Quanto alle innovazioni gravose o voluttuarie esse sono quelle che, come specificano gli attributi che le qualificano, sono molto onerose ovvero rappresentano un qualcosa di non necessario rispetto alla condizione complessiva dell'edificio.
Nello sforzo di esemplificare il concetto, autorevolissima dottrina ha affermato che è da ritenersi gravoso «l'ascensore in una catapecchia in condominio o la trasformazione di uno stabile modesto in un edificio di grandi pretese» come anche «il termosifone entro un condominio situato in un paese caldissimo anche d'inverno» (Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli,1982).
Ciò che è certo, almeno per la poca giurisprudenza che si rintraccia in materia, è che «per determinare il carattere gravoso o voluttuario della spesa inerente ad un'innovazione non è rilevante il riferimento alle condizioni economiche dei singoli condomini» (Trib. Milano, 4 gennaio 1989, Rivista della giurisprudenza italiana, 1989, 78).
Se l'innovazione ha carattere gravoso o voluttuario ed è suscettibile d'utilizzazione separata, i condòmini che non la vogliono possono comunicarlo all'amministratore e quindi non partecipare alla spesa, salvo esercizio futuro del subentro, con pagamento di sorte capitale e spese di conservazione (art. 1121 c.c.).
Ove non vi sia possibilità d'utilizzazione separata, l'innovazione è vietata a meno che i condòmini favorevoli non si sobbarchino la spesa.
Ripartizione spese innovazioni
Come si ripartiscono le spese per le innovazioni?
A meno che non vi sia un diverso accordo tra tutti i condòmini, la spesa va ripartita secondo i millesimi di proprietà.
Se l'innovazione gravosa o voluttuaria è voluta solo d'alcuni, la spesa dovrà essere sostenuta dai soli favorevoli, sempre secondo i millesimi di proprietà.
Riparametrazione dei millesimi, come si effettua
Cancello automatico non è un'innovazione
L'installazione di un cancello automatico, ovvero la semplice automazione d'uno già esistente non rappresenta una innovazione.
Tanto possiamo desumere da una pronuncia della Corte di Cassazione, che, nel febbraio 2015, sulla scorta di propri precedenti, ebbe modo di affermare che «la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta la chiusura di un'area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale e veicolare anche in funzione di impedire l'indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area, rientra legittimamente nei poteri dell'assemblea dei condomini, attenendo all'uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione (cfr., per idonei riferimenti, Cass. n. 9999 del 1992 e Cass. n. 875 del 1999)» (Cass. 23 febbraio 2015 n. 3509).
In buona sostanza se l'assemblea delibera l'automazione di un cancello, ogni condòmino è tenuto a partecipare alla spesa, a meno che tutti gli altri non decidano di escluderlo da quel costo.
Si tratta, però, di una esclusione una tantum, a meno che la medesima delibera non specifichi che anche per il futuro quel condòmino non debba somme per le manutenzioni ed il consumo di energia elettrica. Un aspetto, questo, sicuramente di non poco conto ed al quale non si può dare una risposta secca, se non dopo avere consultato delibere ed altri documenti condominiali.
- Art. 1120 del Codice Civile
- Le opere sulle parti comuni possono essere considerate tutte come delle innovazioni?
- Innovazioni individuali in condominio, un piccolo vademecum
