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Richiesta estratti conto corrente condominiale: come fare?
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Richiesta estratti conto corrente condominiale: come fare?

Conto corrente condominiale, quando i condòmini devono rivolgere la richiesta di estratto conto all'amministratore? Quando posso chiederlo direttamente alla banca?

Avv. Alessandro Gallucci 

Estratto conto del conto corrente condominiale, ovverossia documento attestante il credito del condominio verso l'istituto di credito, nonché le operazioni eseguite in relazione a quel contratto.

Quali sono le regole che i condòmini devono seguire nella richiesta riguardante l'estratto conto del conto corrente condominiale?

A chi i condòmini possono rivolgere la loro istanza?

Quando considerare la richiesta inevasa?

Rispondere a questi quesiti vuol dire avere chiara la questione del diritto di accesso alla documentazione inerente al conto corrente condominiale, sapendo a chi si possa domandare che cosa.

Conto corrente condominiale

Il settimo comma dell'art. 1129 c.c. stabilisce:

  • l'obbligo di apertura di un conto corrente condominiale da parte dell'amministratore di condominio;
  • l'obbligo di utilizzazione da parte dell'amministratore condominiale del suddetto conto;
  • le modalità di utilizzazione del conto corrente condominiale.

In particolare rispetto a questo ultimo aspetto la norma, non senza creare problemi applicativi concreti, stabilisce che è obbligo dell'amministratore quello di far transitare tutte le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, su uno specifico conto corrente (postale o bancario è indifferente), intestato al condominio, e conseguentemente quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio.

Si badi: gli obblighi inerenti ad apertura ed utilizzazione del conto corrente riguardano l'amministratore. Ciò vuol dire che:

  • in un condominio senza amministratore non c'è obbligo di accendere un rapporto di conto corrente condominiale:
  • i condòmini non sono tenuti a versare direttamente sul conto corrente condominiale, nemmeno in caso di lavori di manutenzione straordinaria, salvo il caso generale di divieto d'uso dei contanti (per pagamenti sopra € 3.000,00) previsto dalla legge.

=> Estratto conto del conto corrente condominiale, alcune riflessioni

Documentazione periodica conto corrente condominiale

L'istituto di credito presso il quale è acceso il conto corrente, solitamente comunica la rendicontazione periodica del suddetto rapporto.

La comunicazione, salvo messa a disposizione per il tramite del servizio home banking, è fatta con la periodicità concordata al momento dell'accensione del conto, ovvero quella successivamente variata, presso il domicilio del condominio, quasi sempre coincidente con quello dell'amministratore.

Richiesta documentazione periodica conto corrente condominiale

In questo contesto, trattandosi di informazioni d'interesse comune, la legge prevede una possibilità mediata di richiesta della rendicontazione periodica. Mediata per i condòmini, che per ottenere copia dei documenti in esame devono avanzare richiesta all'amministratore.

In tal senso è chiaro il periodo finale del settimo comma dell'art. 1129 c.c., a mente del quale «ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica».

Ove, come accennato, la rendicontazione sia inviata all'amministratore periodicamente, come stabilito per contratto, la richiesta del condòmino si sostanzierà in una richiesta all'amministratore di avere copia della rendicontazione bancaria, cioè senza necessità che quest'ultimo si rivolga a sua volta all'ente creditizio presso il quale è acceso il conto corrente condominiale.

=> Le conseguenze della mala gestio del conto corrente condominiale

È bene che la richiesta sia presentata in forma scritta e che si sia firma di ricezione dell'amministratore o di un suo addetto: consegna a mani controfirmata, dunque, o raccomandata con avviso di ricevimento.

Documentazione periodica conto corrente condominiale e arbitro bancario finanziario

Entro quanto tempo l'amministratore deve dare risposta alla richiesta avanzata dal condòmino? La legge non lo dice, ma è opinione comune che la risposta debba essere rapida, avendo come parametro di raffronto di tale rapidità la normale gestione del condominio nell'ambito della gestione complessiva dello studio dell'amministratore.

Come ha osservato la Corte di Cassazione, infatti, se è diritto dei condòmini quello di prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano, l'esercizio di tale potere di vigilanza ed di controllo non devono risolversi in un intralcio all'attività dell'amministratore, e non devono essere contrari al principio della correttezza, fermo restando che dell'attività di vigilanza ed di controllo i condomini si addossino i costi (Cass. n. 15159/2001).

Per quanto riguarda i costi, come abbiamo visto leggendo l'art. 1129, settimo comma, c.c., l'input giurisprudenziale è stato accolto in ambito legislativo.

E se l'amministratore non risponde. Ipotizziamo che il condòmino gli abbia chiesto copia dell'estratto conto del conto corrente condominiale e che passato un mese non abbia avuto risposta. Cosa può fare il condomino?

Secondo l'Arbitro Bancario Finanziario (ABF) può chiederlo direttamente alla banca. Come specificato sul proprio sito istituzionale, l'ABF è un'istituzione volta a risolvere in via alternativa a quella giudiziale delle controversie che possono sorgere tra i clienti e le banche e gli altri intermediari in materia di operazioni e servizi bancari e finanziari.

Proprio rispetto ad un caso riguardante un diniego di accesso al conto corrente condominiale, rivolto da una banca ad un condòmino che l'aveva chiesto direttamente ad essa e non all'amministratore, l'Arbitro Bancario Finanziario ha avuto modo di affermare che la disciplina di cui all'art. 1129, settimo comma, c.c. non prescrive in capo al condomino l'obbligo di esclusiva richiesta della rendicontazione periodica del conto condominiale all'amministratore, quale unico legittimato a richiedere la documentazione, quanto, piuttosto, la preventiva richiesta all'amministratore stesso, con possibilità d'istanza diretta presso l'istituto creditizio, laddove questi non dia riscontro alla richiesta (ABF dec. n. 8817/2015. Cfr., anche, dec. n. 691/2015 decisione n. 7960 del 16 settembre 2016).

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Biagio
Biagio giovedì 23 maggio 2019 alle ore 15:44

...E quel tramite... che noi condomini non siamo tutelati. Il Legislatore fovrebbe rivedere con una modifica quel passaggio sfavorevole. Ma poi perché! Forse per il fatto che andando direttamente allo sportello bancario e avere l'estratto conto si viene a conoscenza di tante cose anomali? Come è capitato al sottoscritto con il primo orientamento dell'ABF di alcuni anni fa, senza passare dal mandatario mi son rivolto allo sportello con una copia dell'allora orientamento e il gioco è fatto pagando solo le spese di piccole entità, scoprendo alcune anomalie... chiedendo anche copie degli assegni emessi. Ora non più!

Riccardo
Riccardo giovedì 23 maggio 2019 alle ore 17:07

A me è successo che per 2 o 3 trimestri è stato inviato l'estratto conto bancario richiesto per via mail,senza addebito di spese ,perché comunque stampo io le copie ,la sorpresa è stata quest'ultimo trimestre,che l'amministratore mi chiede 20,00 euro per l'invio e euro 1 per ogni copia..senza mai aver scritto o detto verbalmente le sue richieste..è logica la sua richiesta?

LUIGI
LUIGI giovedì 23 maggio 2019 alle ore 20:59

l'amministratore non può aprire c/c se non autorizzato dall'assemblea. la cosa poi è impossibile poichè poste o banca chiedono copia del verbale. a meno che abbia presentato un verbale tarocco.
l'amministratore deve presentare preventivo delle sue competenze, compresi e.c. e fotocopie varie. se per e-mail io non faccio pagare nulla.....male? forse!

Riccardo
Riccardo giovedì 23 maggio 2019 alle ore 21:53

Forse mi sono spiegato male,iĺ conto corrente ce è stato aperto normalmente con l'approvazione di tutti,è l'estratto conto che io richiedo ogni trimestre ,per poter controllare le spese ,che mi è stato sempre inviato via mail ,senza richiedere compensi, ora richiede il pagamento ,senza mai averlo specificato nel suo preventivo di spese per il suo rinnovo di amministratore...

Zio Ciro
Zio Ciro venerdì 24 maggio 2019 alle ore 11:24

quando ci sarà l'assemblea condominiale per l'approvazione del bilancio l'amministratore ha l'obbligo di portare i giustificativi alle spese sostenute visto che siamo un condominio di 22 condomini e le spese sono pulizia scale corrente e ascensore e se capita qualche piccolo intervento di manutenzione ma si presenta con un semplice foglio A4 entrata e uscita e spese che non si possono controllare potete farmelo sapere se deve o no portare i giustificativi grazie aspetto una email saluto cordialmente

Biagio
Biagio venerdì 24 maggio 2019 alle ore 12:58

Sembra che in assemblea il mandatario non è obbligato a portare i giustificativi di spese. Purtroppo!

Annarita
Annarita sabato 25 maggio 2019 alle ore 13:16

Sinceramente vedo il problema solo per amministratori che vogliono nascondere le cose. Io li pubblico sul sito del condominio ad ogni trimestre e li mando in PDF a chi me ne fa richiesta, senza spese.

Con i conti on line anche noi amministratori reperiamo velocemente i dati.

Toni1945
Toni1945 sabato 25 maggio 2019 alle ore 17:03

Noi consiglieri, da una dozzina di anni, riceviamo mensilmente (file Pdf via mail) l'estratto conto bancario e le fatture pagate. In tal modo effettuiamo un riscontro in "tempo reale" della gestione. Che poi trasmettiamo agli altri condòmini di cui si conoscono gli indirizzi mail (in quanto hanno voluto fornirli). Ovviamente la documentazione resta a disposizione anche di tutti gli altri che volessero riceverla. Dato che tutti sanno che questa perviene in primis ai componenti del consiglio. La verifica della contabilità condominiale si rende possibile solo con la ricezione di movimenti bancari e fatture. In tal modo se si riscontrano pagamenti dovuti a spese "improvvise" o comunque non preventivate, si possa subito verigicarle von l'amministratore. E capirne i motivi. Così facendo, si evita di arrivare in assemblea con una serie di dubbi e interrogativi che possono generare confusione e quindi lamentele e discussioni. Tutto questo è stato possibile perchè prima di vonferire l'incarico sono ststi stipulati chiari accordi (scritti e sottoscritti) con il candidato amministratore. Che avendo accettato, è stato nominato tale dall'assemblea.

Lucia Marchesi
Lucia Marchesi domenica 26 maggio 2019 alle ore 16:58

I miei clienti (i condomini ed inquilini) possono vedere tutta la documentazione (fatture ed estratti conto) di volta in volta che viene registrata (ogni due settimane al max). Eppure c'è ancora chi si lamenta che in riunione non porto la documetazione fiscale.

Toni1945
Toni1945 domenica 26 maggio 2019 alle ore 17:46

Questo dimostra che il problema "movimenti conto e controllo contabilità condominiale" può essere risolto in modo semplice e veloce. Senza quindi creare inutili (e spesso costose) situazioni di conflittualità fra amministratori e condòmini. Una volta che gli amministrati sono messi nella condizione di verificare i movimenti del conto e le fatture, un amministratore ha risolto più del 60% del suo operato gestionale.

Aldolino
Aldolino martedì 23 luglio 2019 alle ore 08:18

Buongiorno,
nell'articolo si evidenzia il carattere scritto della richiesta:
"È bene che la richiesta sia presentata in forma scritta e che si sia firma di ricezione dell'amministratore o di un suo addetto: consegna a mani controfirmata, dunque, o raccomandata con avviso di ricevimento.", per cui sembrerebbe l'unica possibilità che escluderebbe di conseguenza l'uso della pec come alternativa. E' così?

TONI
TONI martedì 23 luglio 2019 alle ore 16:52

La Pec è, per l'appunto, una alternativa alle altre modalità (Raccomandata postale A.R., raccomandata a mano, fax).
Comunque una volta avanzata la richiesta, l'amministratore deve provvedere a trasmettere i movimenti del conto bancario e la copia di tutte le fatture pagate nel periodo. Tutto riportato ovviamente su file PDF da allegare a una mail. Oppure (ma è macchinoso) su una chiavetta USB da dare al richiedente. Il quale deve poi scaricare il file sul suo PC o telefonino o Ipad. L'alternativa è quella della forma cartacea: vale a dire: l'amministratore fa le fotocopie di tutte le pagine dei movimenti del c/c del periodo più tutte quelle delle fatture del periodo. Ma questo, ripeto, prevede il pagamento del costo fotocopie di tutte le pagine. Per lui è meglio digitalizzare (scannerizzare) i documenti e creare dei file PDF da spedire in allegato a una mail. Oppure, come detto prima, da mettere su una chiavetta USB del richiedente. Una volta che si è concordato l'invio periodico (mensile o trimestrale) della documentazione, l'amministratore deve provvedere senza bisogno che glie lo si domandi tutte le volte. Del resto per lui è un obbligo far avere la documentazione in qualsiasi forma (digitale o cartacea) ai condòmini richiedenti. Da me l'amministratore fa avere entro il 10 di ogni mese, un file Pdf che riporta tutti i movimenti del mese precedente, nonché un altro che riporta tutte le fatture pagate e i versamenti delle ritenute di acconto. Poi periodicamente (cioè quando sono avvenuti i versamenti delle rate) anche un file PDF che riporta tutti i versamenti MAV eseguiti dai condòmini. Così il riscontro diventa agevole. Partendo da un saldo a inizio anno, sottraendo tutti i pagamenti (fornitori, spese bancarie, bolli, imposte, ecc.) e aggiungendo tutti i versamenti (cioè rate o eventuali rimborsi assicurativi, ecc.), il saldo finale del periodo (mese o trimestre o semestre) deve sempre corrispondere a quello che figura sull'ultimo estratto conto ricevuto. In tal modo il Condominio effettua un regolare monitoraggio della gestione contabile dell'amministratore. Quando si adotta questo criterio, allora si ha la .

TONI
TONI martedì 23 luglio 2019 alle ore 16:56

allora si ha una (Che tutti vorrebbero, ma che stranamente non sempre (anzi, spesso mai) riescono ad avere.

Toni1945
Toni1945 martedì 23 luglio 2019 alle ore 21:15

Termino la frase che si è interrotta per problemi di connessione: Quando di adotta questo criterio, allora sì ha una vera gestione trasparente. Che tutti vorrebbero, ma che stranamente non si riesce ad avere (quasi) mai.

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