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Ma l'apertura del conto corrente condominiale è sempre obbligatoria?
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Ma l'apertura del conto corrente condominiale è sempre obbligatoria?

Cosa succede se non si apre il conto corrente condominiale?

Avv. Giuseppe Nuzzo  

In questi mesi ci sono giunti in redazione numerosi quesiti circa l'obbligatorietà dell'apertura del conto corrente condominiale. In questo approfondimento cerchiamo di fare il punto sulla nuova disciplina cercando di chiarire alcuni degli aspetti più controversi e discussi in materia.

Obbligatorietà del conto corrente condominiale. Il nuovo art. 1129 c.c., al comma 7, prevede che l'obbligo dell'amministratore di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Si tratta di una novità, perché prima della riforma nessuna norma imponeva tale obbligo.

Ma non è una novità assoluta, perché già in precedenza la giurisprudenza aveva chiarito che l'amministratore era tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato al condominio da lui amministrato,“onde evitare che possa sorgere confusione tra il patrimonio dei diversi enti di gestione da lui amministrati” (ex multis, Trib.

Salerno, 3.5.2011; Cass. civ., n. 7162/2012).In pratica, il Legislatore ha scritto nero su bianco quanto già affermato in via pretoria, eliminando ogni dubbio circa la sussistenza dell'obbligo in esame.

Inderogabilità della norma. La ratio della nuova disposizione discende da “esigenze di trasparenza che, essendo informata alla tutela del diritto di ciascun condomino a verificare la destinazione dei propri esborsi, prescinde dall'effettiva e concreta destinazione delle somme medesime, dalla mancanza di irregolarità di gestione dei fondi, dall'approvazione dei rendiconti da parte dell'assemblea” (Trib. Salerno 3.5.2011).

La norma assume carattere imperativo, confermato dall'art. 1138, comma 4, c.c., che prevede l'inderogabilità dell'art. 1129 c.c., anche da parte di un eventuale regolamento di natura contrattuale, cioè adottato o accettato da tutti i condomini.

La delibera che autorizza la non apertura del conto corrente condominiale è nulla. Dalle caratteristiche anzidette consegue che l'eventuale delibera con cui l'assemblea dei condomini autorizza l'amministratore a non aprire il conto corrente condominiale deve considerarsi nulla.

In quanto tale, può essere impugnata da chiunque ne abbia interesse (anche dai terzi o dai condomini che hanno votato a favore) e in ogni tempo (anche oltre il termine di 30 giorni, che l'art. 1137 c.c. prevede solo per l'impugnazione delle delibere annullabili).

Dunque l'assemblea non potrà più efficacemente dispensare l'amministratore dall'obbligo di aprire il conto corrente condominiale (Cass. civ. n. 10199/2012).

Apertura ed utilizzazione del conto corrente. L'amministratore dunque, subito dopo la nomina, deve recarsi presso la posta o la banca che ritiene più conveniente (salvo specifica indicazione dell'assemblea) ed aprire il conto corrente del condominio.

Analogamente, il nuovo amministratore, munito di delibera di nomina, deve procedere alla variazione dell'intestazione del conto corrente già aperto dal suo predecessore.

La norma peraltro non dice nulla in merito alle modalità pratiche di utilizzazione del conto, che tuttavia potranno essere opportunamente disciplinate con una delibera ad hoc dell'assemblea o nel regolamento di condominio.

L'obbligo del conto corrente condominiale vale anche per i piccoli condomìni? L'apertura del conto corrente condominiale è un obbligo che grava sulla persona dell'amministratore e non sui condomini.Tale obbligo inoltre sussiste indipendentemente dal numero dei condomini: se c'è un amministratore regolarmente nominato dall'assemblea, scatta sempre (e solo nei suoi confronti) l'obbligo di aprire il conto comune.

Pertanto, se la nomina dell'amministratore è solo facoltativa (condomìni fino a otto condomini) l'obbligo in esame sussiste solo se l'assemblea ha regolarmente nominato un amministratore legale rappresentante del condominio. In caso contrario, invece, non ci sarà alcun obbligo di aprire il conto corrente, che, lo ribadiamo, è un obbligo proprio dall'amministratore.

Tale impostazione vale anche nei casi in cui il condominio sia gestito da un condomino “facente funzioni” di amministratore. Il "facente funzioni" è una figura atipica che potrebbe anche non esistere, poiché in mancanza di amministratore "tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune" (art. 1105 c.c.) e, quindi, tutti quanti i condomini, a turno, potrebbero raccogliere le quote, pagare bollette, gestire la spese, ecc.

Quando detto per i piccoli condomìni vale anche, in linea di principio, per i condomìni con più di otto componenti, in cui la nomina dell'amministratore è invece obbligatoria. Se l'assemblea non vi provvede, dispone l'art. 1129, comma 1, c.c. la nomina di un amministratore è fatta dal giudice, ma solo “su ricorso di uno o più condomini” o dell'amministratore dimissionario.

Pertanto, si può ipotizzare una situazione in cui i condomini decidano, anche tacitamente, di non nominare un amministratore: fino a quando ci sarà unanimità di consensi, non ci potrà essere nemmeno la nomina per via giudiziale.

Anche in questo caso particolare, mancando l'amministratore, non sussisterà alcun obbligo di apertura del conto corrente condominiale.

L'impostazione appena riferita è contestata da coloro che ritengono necessario estendere l'obbligo in questione a tutti i condomìni, anche in assenza di amministratore, per garantire una gestione regolare e trasparente del condominio. Tuttavia, il testo dell'art. 1129 c.c. non sembra consentire tale interpretazione estensiva.

Sanzioni in caso di mancata apertura o utilizzo del conto corrente condominiale. Nei confronti dell'amministratore che non adempie l'obbligo di aprire e/o utilizzare il conto corrente condominiale ogni condomino interessato potrà agire in giudizio (eventualmente previa formale diffida) chiedendo la condanna dell'amministratore ad adempiere, oltre all'eventuale risarcimento dei danni, se ne sussistono i presupposti.

La mancata apertura o utilizzazione del conto corrente, inoltre, rientra nei casi di grave irregolarità elencati dall'art. 1129, comma 12, c.c. idonei a giustificare la revoca dell'amministratore dell'incarico.

La revoca, peraltro, può essere richiesta anche in caso di cattiva gestione del conto “secondo modalità che possono generale possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini” (art. 1129, comma 12, n. 4, c.c.).

La revoca può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con al stessa maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore, oppure può essere disposta dal giudice su ricorso di ciascun condomino.

L'obbligo di visione e tutela della privacy A fronte dell'obbligo di apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale,sussiste, altresì, il diritto di ciascun condomino di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica(art. 1129, comma 7, c.c.).

L'argomento è stato ampiamente esaminato in un recente articolo, a cui si rinvia.

=> L'amministratore nega l'accesso diretto al conto corrente condominiale. Ecco alcuni possibili rimedi per tutelarsi

È utile ribadire in questa sede che l'art. 1129 c.c. consente ad ogni condomino di visionare ed estrarre copia della rendicontazione periodica per il tramite dell'amministratore.

A differenza di quanto si riteneva in passato,quindi, il condomino non può rivolgersi direttamente alla banca o alla posta per ottenere l'estratto conto.

Dovrà invece presentare apposita richiesta al proprio amministratore, che provvederà poi a richiedere la relativa documentazione alla banca/posta (cfr.

Collegio dell'Arbitrato Bancario Finanziario, decisione n. 400 del 21.1.2014; Autorità Garante della privacy,newsletter n. 387 del 23.4.2014).

Quanto ai rimedi contro l'amministratore che impedisce il diritto di visione, pur nel silenzio della legge, si ritengono applicabili le medesime sanzioni previste per la mancata apertura o utilizzazione del conto.

Il condomino interessato potrà agire in giudizio per condanna dell'amministratore ad adempiere, oltre all'eventuale risarcimento dei danni, se ne sussistono i presupposti.

Inoltre, il comportamento inadempiente dell'amministratore ben potrà configurare un'ipotesi di grave irregolarità idonea a giustificare la revoca dell'incarico,in quanto contraria ai generali obblighi di diligenza del mandatario ex art. 1710 c.c.

Per ulteriori approfondimenti:

Cerca: conto condominiale dell'amministratore

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Maria
Maria mercoledì 06 aprile 2016 alle ore 22:18

Buona sera a tutti, avrei una domanda. Nella palazzina in cui abito ci sono 3 appartamenti e un box, abbiamo formato il condominio perché sono stati fatti lavori economicamente importanti, ora l'amministratore è un condomino. Sarebbe possibile rimuovere l'amministratore e non eleggerne nessuno nuovo così da avere tutti le stesse responsabilità? Anche perché il condominio risulta sprovvisto di cc. Come scrivere il verbale dell'assemblea? E cosa comunicare all'AdE (dove ora risulta il nominativo di quel condomino come amministratore?) Grazie.

Vincenzo
Vincenzo martedì 18 ottobre 2016 alle ore 22:35

Domanda: le spese per la tenuta del conto corrente condominiale li deve pagare l'inquilino o il proprietario? Non ho trovato nulla al riguardo. Alcuni ritengono che li deve pagare l'inquilino in quanto oneri accessori:

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci giovedì 20 ottobre 2016 alle ore 11:59

Le spese per la tenuta del conto corrente sono a carico del proprietario, salvo differente accordo, in quanto l'effettivo titolare del rapporto di debito con il condominio è lui e non il conduttore.

Vincenzo
Vincenzo giovedì 20 ottobre 2016 alle ore 22:22

Il fatto che il proprietario sia il titolare effettivo del rapporto di debito non credo che comporti l'obbligo di addossarsi le spesa del conto in prima battuta, è chiaro che il proprietario risponde nei confronti del condominio delle spese non pagate dall'inquilino, salvo poi richiederle allo stesso per vie legali. Il conto corrente serve all'amministratore pere entrate e per le spese di gestione.

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci venerdì 21 ottobre 2016 alle ore 11:19

Secondo me, alla spesa per il conto corrente si applica lo stesso ragionamento del costo del compenso dell'amministratore: si tratta di servizi che prima di ogni cosa vanno a vantaggio del proprietario (anche perché la prassi del versamento diretto delle quote condominiali dal conduttore all'amministratore non è espressamente prevista dalla legge).

Antonio
Antonio venerdì 06 gennaio 2017 alle ore 16:53

È singolare come la più parte dei post siano una lamentela per il costo di tenuto del c/c condominiale. A mio modestissimo avviso, bisogna mettersi l'animo in pace che - purtroppo - l'apertura di un conto prevede pur sempre dei costi. E dato che l'apertura del c/c è obbligatoria, non si vede il perché di questi piagnistei. Poi quando si legge che un amministratore, per accontentare (?) i propri amministrati (un po'fuori dalla realtà) non apre i conti condominiali, c'è da rimanere quasi basiti. C'è poco da stare allegri di fronte a persone che si ritengono professionisti (!) e che nonostante leggi e regole lo prevedano e impongano si sottraggono ai loro doveri basilari. Nessuno si offenda, ma lamentarsi di 100 € all'anno per la tenuta di un conto che rende le cose più semplici e lineari (dal punto di vista gestionale) è veramente anacronistico. Ma in un condominio di 10 condòmini questo vuol dire una spesa media - annua - di 10 euro.

Antonio
Antonio venerdì 06 gennaio 2017 alle ore 16:56

Quasi sempre si spacca il capello in quattro per 5 o 10 euro quando magari - senza voler offendere nessuno - ci si fa infinocchiare allegramente su altre voci di spesa. Purtroppo si constata che l'analfabetismo contabile-condominiale è veramente elevatissimo. Direi addirittura preoccupante.

Gaetano
Gaetano martedì 28 novembre 2017 alle ore 18:14

scusatemi ma non sono d'accordo che nei piccoli condomini si deve aprire un conto corrente obbligatorio e regalare circa 160,00 euro l'anno alla banca quando sopratutto il condominio e gestito senza un profitto per l'amministratore e sopratutto se 7 su otto sono d'accordi...e una cosa fuori del normale con la crisi che cè e si cerca di risparmiare ...

Antonio
Antonio martedì 28 novembre 2017 alle ore 19:32

Caro Gaetano, capisco che siamo in tempi di crisi e che questo porta a risparmiare. Ma talvolta certi risparmi si rivelano controproducenti. Per il costo di un conto corrente condominiale di 160,00 euro da suddividere fra 9 (10?15?20?) condòmini si deve però ritenere che il risparmio proprio non ha senso.
Tutti i movimenti condominiali relativi a pagamenti e incassi deve (è praticamente un obbligo) deve avvenire per tramite del conto corrente.
Pertanto è meglio risparmiare su altre voci di spesa condominiale (controllando-monitorando attentamente la contabilità del condominio) piuttosto che fare inutili risparmi di pochi euro. Se nel vostro condominio siete in 9 (minimo per l'obbligo di nomina di un amministratore) significa che pagherete - mediamente - la grande cifra di € 18 circa ciascuno. Ma poiché bisogna considerare i millesimi per conoscere l'esatto importo, potrebbe darsi che tu debba pagare molto meno. O al massimo, un po' di più. Se poi il numero di condòmini è superiore (15,20.25 ecc.) allora il costo si abbassa notevolmente. Fino a ridursi a una cifra pressoché insignificante.
Non bisogna mai considerare l'importo di una spesa/di un costo come se ciascuno dovesse pagarlo interamente. Qusto è un errore che fanno praticamente quasi tutti.Bisogna invece sempre calcolare i costi in funzione dei propri millesimi.
È come se, per esempio, la spesa annuale per pulizie dello stabile - mettiamo € 10.000 all'ammo (quello che paghiamo noi annualmente nel mio condominio) uno pensasse di doverla sopportare tutta da solo.
Ma dato che io ho 44 millesimi, significa che la mia quota annuale per tale posta di spesa sarà di € 440,00.
Per il c/c condominiae i soldi spesi non sono mai sprecati.

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