In questi mesi ci sono giunti in redazione numerosi quesiti circa l'obbligatorietà dell'apertura del conto corrente condominiale. In questo approfondimento cerchiamo di fare il punto sulla nuova disciplina cercando di chiarire alcuni degli aspetti più controversi e discussi in materia.
Obbligatorietà del conto corrente condominiale. Il nuovo art. 1129 c.c., al comma 7, prevede che l'obbligo dell'amministratore di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Si tratta di una novità, perché prima della riforma nessuna norma imponeva tale obbligo.
Ma non è una novità assoluta, perché già in precedenza la giurisprudenza aveva chiarito che l'amministratore era tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato al condominio da lui amministrato,“onde evitare che possa sorgere confusione tra il patrimonio dei diversi enti di gestione da lui amministrati” (ex multis, Trib. Salerno, 3.5.2011; Cass. civ., n. 7162/2012).In pratica, il Legislatore ha scritto nero su bianco quanto già affermato in via pretoria, eliminando ogni dubbio circa la sussistenza dell'obbligo in esame.
Inderogabilità della norma. La ratio della nuova disposizione discende da “esigenze di trasparenza che, essendo informata alla tutela del diritto di ciascun condomino a verificare la destinazione dei propri esborsi, prescinde dall'effettiva e concreta destinazione delle somme medesime, dalla mancanza di irregolarità di gestione dei fondi, dall'approvazione dei rendiconti da parte dell'assemblea” (Trib. Salerno 3.5.2011).
La norma assume carattere imperativo, confermato dall'art. 1138, comma 4, c.c., che prevede l'inderogabilità dell'art. 1129 c.c., anche da parte di un eventuale regolamento di natura contrattuale, cioè adottato o accettato da tutti i condomini.
La delibera che autorizza la non apertura del conto corrente condominiale è nulla. Dalle caratteristiche anzidette consegue che l'eventuale delibera con cui l'assemblea dei condomini autorizza l'amministratore a non aprire il conto corrente condominiale deve considerarsi nulla.
In quanto tale, può essere impugnata da chiunque ne abbia interesse (anche dai terzi o dai condomini che hanno votato a favore) e in ogni tempo (anche oltre il termine di 30 giorni, che l'art. 1137 c.c. prevede solo per l'impugnazione delle delibere annullabili).
Dunque l'assemblea non potrà più efficacemente dispensare l'amministratore dall'obbligo di aprire il conto corrente condominiale (Cass. civ. n. 10199/2012).
Apertura ed utilizzazione del conto corrente. L'amministratore dunque, subito dopo la nomina, deve recarsi presso la posta o la banca che ritiene più conveniente (salvo specifica indicazione dell'assemblea) ed aprire il conto corrente del condominio.
Analogamente, il nuovo amministratore, munito di delibera di nomina, deve procedere alla variazione dell'intestazione del conto corrente già aperto dal suo predecessore.
La norma peraltro non dice nulla in merito alle modalità pratiche di utilizzazione del conto, che tuttavia potranno essere opportunamente disciplinate con una delibera ad hoc dell'assemblea o nel regolamento di condominio.
L'obbligo del conto corrente condominiale vale anche per i piccoli condomìni? L'apertura del conto corrente condominiale è un obbligo che grava sulla persona dell'amministratore e non sui condomini.Tale obbligo inoltre sussiste indipendentemente dal numero dei condomini: se c'è un amministratore regolarmente nominato dall'assemblea, scatta sempre (e solo nei suoi confronti) l'obbligo di aprire il conto comune.
Pertanto, se la nomina dell'amministratore è solo facoltativa (condomìni fino a otto condomini) l'obbligo in esame sussiste solo se l'assemblea ha regolarmente nominato un amministratore legale rappresentante del condominio. In caso contrario, invece, non ci sarà alcun obbligo di aprire il conto corrente, che, lo ribadiamo, è un obbligo proprio dall'amministratore.
Tale impostazione vale anche nei casi in cui il condominio sia gestito da un condomino “facente funzioni” di amministratore. Il "facente funzioni" è una figura atipica che potrebbe anche non esistere, poiché in mancanza di amministratore "tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune" (art. 1105 c.c.) e, quindi, tutti quanti i condomini, a turno, potrebbero raccogliere le quote, pagare bollette, gestire la spese, ecc.
Quando detto per i piccoli condomìni vale anche, in linea di principio, per i condomìni con più di otto componenti, in cui la nomina dell'amministratore è invece obbligatoria. Se l'assemblea non vi provvede, dispone l'art. 1129, comma 1, c.c. la nomina di un amministratore è fatta dal giudice, ma solo “su ricorso di uno o più condomini” o dell'amministratore dimissionario.
Pertanto, si può ipotizzare una situazione in cui i condomini decidano, anche tacitamente, di non nominare un amministratore: fino a quando ci sarà unanimità di consensi, non ci potrà essere nemmeno la nomina per via giudiziale.
Anche in questo caso particolare, mancando l'amministratore, non sussisterà alcun obbligo di apertura del conto corrente condominiale.
L'impostazione appena riferita è contestata da coloro che ritengono necessario estendere l'obbligo in questione a tutti i condomìni, anche in assenza di amministratore, per garantire una gestione regolare e trasparente del condominio. Tuttavia, il testo dell'art. 1129 c.c. non sembra consentire tale interpretazione estensiva.
Sanzioni in caso di mancata apertura o utilizzo del conto corrente condominiale. Nei confronti dell'amministratore che non adempie l'obbligo di aprire e/o utilizzare il conto corrente condominiale ogni condomino interessato potrà agire in giudizio (eventualmente previa formale diffida) chiedendo la condanna dell'amministratore ad adempiere, oltre all'eventuale risarcimento dei danni, se ne sussistono i presupposti.
La mancata apertura o utilizzazione del conto corrente, inoltre, rientra nei casi di grave irregolarità elencati dall'art. 1129, comma 12, c.c. idonei a giustificare la revoca dell'amministratore dell'incarico.
La revoca, peraltro, può essere richiesta anche in caso di cattiva gestione del conto “secondo modalità che possono generale possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini” (art. 1129, comma 12, n. 4, c.c.).
La revoca può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con al stessa maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore, oppure può essere disposta dal giudice su ricorso di ciascun condomino.
L'obbligo di visione e tutela della privacy A fronte dell'obbligo di apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale,sussiste, altresì, il diritto di ciascun condomino di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica(art. 1129, comma 7, c.c.).
L'argomento è stato ampiamente esaminato in un recente articolo, a cui si rinvia.
È utile ribadire in questa sede che l'art. 1129 c.c. consente ad ogni condomino di visionare ed estrarre copia della rendicontazione periodica per il tramite dell'amministratore.
A differenza di quanto si riteneva in passato,quindi, il condomino non può rivolgersi direttamente alla banca o alla posta per ottenere l'estratto conto.
Dovrà invece presentare apposita richiesta al proprio amministratore, che provvederà poi a richiedere la relativa documentazione alla banca/posta (cfr.
Collegio dell'Arbitrato Bancario Finanziario, decisione n. 400 del 21.1.2014; Autorità Garante della privacy,newsletter n. 387 del 23.4.2014).
Quanto ai rimedi contro l'amministratore che impedisce il diritto di visione, pur nel silenzio della legge, si ritengono applicabili le medesime sanzioni previste per la mancata apertura o utilizzazione del conto.
Il condomino interessato potrà agire in giudizio per condanna dell'amministratore ad adempiere, oltre all'eventuale risarcimento dei danni, se ne sussistono i presupposti.
Inoltre, il comportamento inadempiente dell'amministratore ben potrà configurare un'ipotesi di grave irregolarità idonea a giustificare la revoca dell'incarico,in quanto contraria ai generali obblighi di diligenza del mandatario ex art. 1710 c.c.
Per ulteriori approfondimenti:
- Come gestire i dati confluiti sul conto corrente condominiale senza violare la privacy?
- Corretta utilizzazione del conto corrente condominiale: che cosa fare per evitare contestazioni?
- Operazione “conti trasparenti”: anche il singolo condòmino può chiedere l'estratto conto direttamente in banca
- Conto correnti condominiali: le banche fiutano l'affare. Fatta la legge trovato il guadagno?
