Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
105350 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Operazione "conti trasparenti": anche il singolo condòmino può chiedere l'estratto conto direttamente in banca
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Operazione "conti trasparenti": anche il singolo condòmino può chiedere l'estratto conto direttamente in banca

Il condomino ha accesso al conto corrente condominiale direttamente in banca

Dott. Ivan Meo 

Le modifiche introdotte dalla Riforma

Va premesso che già costante giurisprudenza di merito (Tribunale Milano,9 settembre 1991; Tribunale Torino,3 maggio 2000; Tribunale di Salerno, il 3 maggio 2011)aveva già stabilito che "il singolo condomino ha un diritto soggettivo a vedere versate le sue quote, sia per sopperire alle spese che per gli eventuali fondi, su un conto corrente intestato al condominio e non personalmente all'amministratore, ed a conoscere l'entità degli interessi che maturino a suo favore".

Anche la Cassazione (sentenza 10 maggio 2012, n. 7162), ha sostenuto che "l'amministratore è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su separato conto corrente intestato al condominio per evitare confusioni tra patrimoni e per esigenze di trasparenza e di informazione".

Orientamento confermato anche dalla dottrina che ha precisato che: "l'amministratore è tenuto ad una gestione patrimoniale dell'ente separata da quella personale, facendo affluire i fondi condominiali su un conto corrente dedicato, ed alla fine del proprio management è obbligato a consegnare tutto quanto ha ricevuto in conseguenza del mandato, ivi compreso il denaro del condominio" (GUIDA G. La responsabilità gestoria dell'amministratore, in Imm. e prop. n. 5/2012).

=> Conto correnti condominiali, per le banche un nuovo affare.

Il legislatore approfittando della riforma, ha recepito questi principi stabilendo l'obbligo di apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al condominio con diritto dei condomini di chiedere, tramite l'amministratore ed a proprie spese, copia della rendicontazione periodica. (art.1129, n.7, cod. civ.)

Alcune problematiche inerenti l'accesso al conto corrente condominiale

a) limiti di accesso ai documenti bancari.
Alla luce delle nuove novità introdotte ci si è chiesti quali sono i limiti di accesso ai documenti bancari. Vanno fatte alcune precisazioni:

  • sarà pur sempre l'amministratore ad avere la gestione diretta del conto corrente condominiale;
  • in ogni caso essendo i condomini, titolari dei poteri di vigilanza e controllo, non vi sarà nessuna ragione ad impedire di esercitare tali attività, purché vengano effettuate seguendo un principio di correttezza e non intralcino l'amministrazione.

b) chi è legittimato ad accedere direttamente ai conti del proprio condominio?
A tale domanda ha risposto il TAR Lazio che ha stabilito: il singolo condominio, anche se autorizzato dall'assemblea, non può direttamente rivolgersi alla banca per prendere visione del conto corrente condominiale, in quanto il singolo condomino è estraneo al rapporto contrattuale sorto tra l'amministratore e l'istituto bancario. Questo è stato stabilito in merito ad una causa proposta da un condomino nei confronti di Poste Italiane che si rifiutarono di far accedere il singolo condomino all'estratto del conto corrente intestato al condominio, in quanto il diritto d'accesso è recessivo rispetto al diritto alla riservatezza, ex art. 22 legge n. 241/90.( cfr.T.A.R. Lazio, sez. II, 17 gennaio 2002, n. 1294).

=> Cosa succede se non si apre il conto corrente condominiale?

La decisione dell' all'Arbitrato Bancario Finanziario

Ma la stessa questione è stata riproposta recentemente all'Arbitrato Bancario Finanziario, che si è espresso sulla questione dopo un ricorso presentato da una condomina, rappresentata dal movimento per la difesa del cittadino, che ha chiesto che sia imposta alla banca la consegna della documentazione relativa al conto corrente intestato al condominio. L'istituto bancario si è rifiutato di adempiere alla richiesta affermando che "in osservanza della privacy gli estratti conto non possono essere rilasciati a chi non sia intestatario del conto, ritenendo tale solo il condominio nella persona dell'amministratore quale legittimo rappresentante.

Inoltre l'amministratore, tramite il suo legale, ha inviato una lettera alla banca in cui ha vietato di consegnare gli estratti conto, ribadendo che i singoli condomini possono chiedere gli estratti conto unicamente all'amministratore, ma non alla banca.

Il Collegio dell' Arbitrato Bancario Finanziario invece ha invece confermato il proprio orientamento già espresso nella decisione n. 814 del 19 aprile 2011, aderendo alla giurisprudenza di Cassazione che ha qualificato "il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini", sicché "l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l'amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni, inerenti all'edificio condominiale" ( Cass. 21 gennaio 2010, n. 1011).

Ma non solo, viene riportato anche un orientamento della giurisprudenza di merito (Tribunale di Salerno 30/07/2007) ove si legge che "ogni condomino, in quanto "cliente" [?] deve aver diritto di ottenere direttamente dall'istituto bancario la consegna di copia degli estratti conto".

Per tali motivi il Collegio ha respinto anche l'obiezione sollevata dalla banca precisando che, per quanto sia "la banca è tenuta a dare l'informazione richiesta, non potendo pretendere che il terzo si rivolga al giudice o, come in questo caso, all'ABF, perché la svincoli dal segreto bancario. [?] il condomino che sia legittimato come tale, ha diritto a richiedere le informazioni inerenti al conto corrente bancario del condominio.

Il diritto del condomino all'informazione, da un lato, appartiene alla sua sfera giuridica".

Sulla base di queste argomentazioni, il Collegio dell'ABF ha confermato il principio secondo cui ogni condomino deve avere diritto di ottenere direttamente dall'istituto bancario la consegna di copia degli estratti di conto corrente intestato al condominio nel quale abita.

=> Cosa succede se non si apre il conto corrente condominiale?

=> Di nuovo sulla pignorabilità del conto corrente condominiale

Cerca: conto banca bancario

Commenta la notizia, interagisci...
Vincenzo Picariello
Vincenzo Picariello lunedì 19 dicembre 2016 alle ore 23:55

È possibile chiedere all' amministratore di condominio.la,contabilità analitica dei lavori di manutenzione straordinaria e precisamente sapere se tutti i condomini hanno versato le quote straordinarie?

Antonio
Antonio mercoledì 04 gennaio 2017 alle ore 15:51

Nel 2002, dopo aver deliberato in merito, avevamo ottenuto il permesso di richiedere (ed ottenere) dalla filiale della BPM dov'era aperto il conto, l'e/c periodico (mediamente ogni 2-3 mesi) per poter controllare i movimenti. Poi unitamente alla richiesta di copie fatture e note, si effettuava la verifica dei pagamenti e al tempo stesso di chi non aveva ancora versato le rate emesse. Non c'è mai stato alcun problema. Poi, verso il 2007-2008, con l'avvento di Internet su larga scala, si è ottenuto di avere direttamente dall'amministratore la trasmissione di movimenti (mensili) e copie fatture; pagate e non. In modo da poter effettuare una puntuale verifica della gestione contabile. Basta cercare un amministratore onesto e innovativo. Tutto il resto sono solo scusanti per mantenere una opacità gestionale ed evitare perdite di tempo. Il controllo va fatto dai diretti interessati; ovvero i condòmini dotati di senso di responsabilità.

Antonio
Antonio mercoledì 04 gennaio 2017 alle ore 15:57

Un amministratore veramente professionale e corretto non ha alcun problema ad accogliere richieste sensate. E quindi non si nasconde dietro alla scusante della privacy. Per i condòmini è un diritto conoscere come stanno le cose dal punto di vista gestionale. E quindi concordare col preposto della gestione (l'amministratore) l'accesso alla documentazione. Inoltre ciò non costa praticamente nulla all'amministratore; se non una mezz'ora o poco più di tempo ogni mese (o trimestre) per scannerizzare i documenti, cre4are dei file e poi inviarli - via mail - : quanto meno ai consiglieri; ma se gli viene richiesto espressamente, ai condòmini. Ma in tal modo avrà dato prova di essere veramente trasparente, affidabile e professionale. E si eviterà un sacco di contestazioni su questioni contabili e gestionali.

Flo
Flo giovedì 26 gennaio 2017 alle ore 15:29

SONO PROPRIETARIA DI UN APPARTAMENTO E COME STABILITO DAL'ABF, SONO ANDATA DIRETTAMENTE ALLA BANCA CHE NON HA RIFIUTATA LA MIA RICHIESTA DI AVERE COPIA DELL'e/c CONDOMINIALE MA MI HA CHIARAMENTE EVIDENZIATO CHE LA BANCA HA 90 GIORNI DI TEMPO PER OTTEMPERARE QUANTO DA ME RICHIESTO.E' VERO?

Antonio
Antonio giovedì 26 gennaio 2017 alle ore 16:59

Cara Flo, sono state riempite pagine e pagine da esperti legali del condominio, studiosi della materia e via discorrendo. Pertanto si può ribadire che a prescindere dalla possibilità reale-effettiva di ottenere la movimentazione del c/c direttamente in banca (che però viene sistematicamente osteggiata dalla baca stessa che alla luce delle sentenze commette pur sempre un illecito), la legge prevede ora (ma per certi versi lo prevedeva anche prima del 2013) che ciascun condòmino ha il diritto di richiedere ed ottenere (dall'amministratore) copia dell'e/c conto condominiale. Ovviamente, con un minimo di preavviso (meglio scritto con mail o fax; ma comunque anche telefonico). Questa richiesta non può trovare opposizione e l'amministratore deve soddisfarla. Addebitando comunque il costo della fotocopia. Quindi almeno ogni 3-4 mesi questa richiesta può essere avanzata. Senza bisogno pertanto di andare in banca.

Antonio
Antonio giovedì 26 gennaio 2017 alle ore 17:07

Proseguo nella risposta a Flo - proprio ieri con il nostro amministratore abbiamo verificato le rispettive evidenze contabili della gestione 2016. L'accordo preso (con tanto di contratto di gestione) è quello che ogni mese lui ci trasmette via mail file pdf contenenti i movimenti del c/c nonché tutte le fatture pervenute; pagate e non. Quindi noi così facendo teniamo una doppia contabilità del nostro condominio. Che, in ogni momento e ovviamente a fine anno, deve coincidere perfettamente con quella dell'amministrazione. Infatti tutto è coinciso per il 2016: il consuntivo per capitoli di spesa (a cui seguirà poi il consuntivo analitico con la ripartizione per ciascuno dei 22 condòmini), il riepilogo totale saldo iniziale c/c + tutte le entrate (tutti i versamenti rate e i rimborsi assicurativi avvenuti) + tutte le spese/uscite della gestione.
Con saldo perfettamente identico (ovviamente non poteva essere diversamente).

Antonio
Antonio giovedì 26 gennaio 2017 alle ore 17:14

Il saldo finale comprensivo di tutte le cosiddette disponibilità non spendibili (ossia fondi-accantonamenti degli anni precedenti). Del resto io stesso, quando amministrato, facevo la stessa cosa di mia iniziativa. Facendo avere ai rappresentanti di scala - con l'invio dei bollettini di pagamento spese - i movimenti del conto unitamente alla copia delle fatture pervenute; pagate e non. In modo che potevano - se erano in grado e loo volevano - tenere la cosiddetta doppia contabilità per la verifica del mio operato. Si tratta solo di formare un valido consiglio di condominio con persone veramente determinate a far valere i propri diritti. E naturalmente di ingaggiare un amministratore veramente evoluto e innovativo che possa comprendere l'utilità di operare in questo modo. Ma molti dei cosiddetti amministratori tradizionali, leggendo questi miei interventi, vengono presi da veri e propri attacchi d'ira scrivendo spropositi

Flo
Flo venerdì 27 gennaio 2017 alle ore 17:22

grazie Antonio per avermi dato delle delucidazioni ma l'amministratore del mio condominio rifiuta qualsiasi richiesta scritta come raccomandata a mano ed io ogni volta devo ricorrere alla R/A. Pensavo , richiedendo direttamente alla Banca di facilitare le cose.

Antonio
Antonio venerdì 27 gennaio 2017 alle ore 17:52

Suggerimento/consiglio: cercate di dare il ben servito al vostro attuale amministratore. Se riuscite a raggranellare i fatidici 500 millesimi dovreste poterlo fare in tempi rapidi. Non vale la pena (anche perché purtroppo non serve a nulla) aprire una vertenza legale singolarmente con l'amministratore in quanto spendereste solo tanto tempo a parecchi soldi. Infatti adesso la volontaria giurisdizione richiede l'assistenza di un legale. E ciò nonostante il rischio è che il Giudice (magari dopo aver esperito il tentativo di mediazione) dia sempre ragione all'amministratore. Il quale rimarrebbe sempre al suo posto, comportandosi (magari) ancora più scorrettamente.
Comunque è risaputo che ciascuno può rivolgersi direttamene anche alla banca. Ma si rischia di discutere col funzionario senza nulla ottenere. È quindi meglio richieder il tutto all'amministratore. Che, se si rifiuta, è solo da revocare.

Barone Alberto
Barone Alberto lunedì 31 luglio 2017 alle ore 14:15

siamo al solido volta stomago ma vi rendete conto che anche con questa legge condominiale quelli che l'anno approvata non erano ingrati di sapere quello che decidevano ,bastava inserire nel decreto legge che tutti gli amministratori scritti nel proprio albo potevano chiedere dieci euro di tariffa spesa per inviare a tutti quelli che sono in possesso di un pc tutta la documentazione mese per mese di ogni attivita di spesa sostenuta dal condominio per tutti altri controllare tali documenti i primi 5 giorni della confocazione dell'assemblea per approvazione bilancio e normale che il singolo condominio vuole vedere chiaro le spese da lui addebitato nel bilangio annuale.

Antonio
Antonio lunedì 31 luglio 2017 alle ore 20:02

Le bestialità che si leggono da parte di quegli individui che tacciano di stupidità - chissà perché - quei condòmini che vogliono far valere un sacrosanto diritto (controllare la gestione e la contabilità degli amministratori; soprattutto di quei furbacchioni che si sottraggono ai propri obblighi e doveri....) sono impressionanti ! Chissà perché se uno è in pensione - e conosce pure il diritto e la contabilità condominiale - deve essere ritenuto un imbecille. Pensionato o lavoratore o disoccupato, chi vuole far valere dei diritti, lo deve poter fare senza problemi. E se un amministratore è veramente capace e professionale, non dovrebbe avere alcun timore a mettere a disposizione del condòmino richiedente tutta la documentazione. Anzi, dovrebbe farla avere lui stesso, almeno ai componenti del consiglio di condominio (se esiste).

Antonio
Antonio lunedì 31 luglio 2017 alle ore 20:11

Barone Alberto: innanzitutto, scusami, suggerirei di fare attenzione alla forma e alla sintassi perché leggere e lasciano un po'perplessi..
Poi, imporre di esigere 10 euro per ogni richiesta di documentazione condominiale lascia il tempo che trova. Ed è alquanto stravagante.
Certo, se io chiedo di avere le copie della documentazione gestionale, è giusto che la paghi (tariffa congrua ovviamente; senza fare speculazione sul costo delle fotocopie). Ma se l'amministratore si impegna ad inviare - su file - periodicamente (mensilemente-trimestralmente) la documentazioneai consiglieri, dovrebbe prevedere i costi medi e inserirli nel suo compenso. Dipende dal numero di fatture, note e movimenti conto che si producono in un anno in un determinato condominio.

Luigi 46
Luigi 46 mercoledì 20 settembre 2017 alle ore 08:18

Buon giorno A TUTTI,SVEGLIATEVI STIAMO VIVENDO NELLA GIUNGLA E GLI AMMINISTRATORI DIVENTANO SEMPRE Più VORACI.INFORMARSI SU I PROPRI INTERESSI è UN DOVERE.NON è NECESSARIO ANDARE A MI MANDA RAI 3.
LUIGI

Antonio
Antonio mercoledì 20 settembre 2017 alle ore 10:02

Luigi46 - non è di adesso questa situazione: essa si perpetua - praticamente - da (quasi)sempre. Certo che non è necessario recarsi in quelle trasmissioni (tipo mi manda Rai3; o similari) per lamentare le scorrettezze di una categoria di cosiddetti "professionisti" (nel caso di specie gli amministratori condominiali). Premesso che comunque c'è sempre una sia pur piccolissima percentuale di amministratori (non più del 10-15%)che agiscono correttamente (o,quanto meno..abbastanza correttamente), è rispauto - e dimostrato - che la stragrande maggioranza di essi agisce in modo tutt'altro che professionale e corretto.
Questo avvalora la tesi che devono essere i diretti interessati - ossia i condòmini amministrati - ad interessarsi delle problematiche condominiali e quindi a far valere i propri diritti. Ma altresì ad aggiornarsi, informarsi e acculturarsi sulla normativa che regola l'istituto del Condominio. La conoscenza delle norme e delle leggi è fondamentale; diversamente si può continuare a parlare ma, francamente, serve a molto poco; o addirittura a nulla. Infine è indispensabile che in una compagine condominiale media o grande, le persone più responsabili e preparate si uniscano e si coalizzino per far fronte alle irregolarità degli amministratori poco seri, poco professionali e quindi scorretti.

LUIGI
LUIGI mercoledì 20 settembre 2017 alle ore 11:13

Ciao Antonio tu hai scritto un articolo io un sunto.Sono contento che ci siano persone che hanno capito come gira il mondo.(quello è sempre lo stesso non cambia mai).buona giornata a tutti

Antonio
Antonio mercoledì 20 settembre 2017 alle ore 15:49

Ciao Luigi, grazie per l'intervento. Devo dilungarmi per cercare di far comprendere a chi frequenta il blog che è tempo di cambiare mentalità. La materia condominiale è vasta ma soprattutto complicata. È a renderla tale sono sia gli amministratori scorretti e poco professionali (purtroppo la gran parte...) sia la non conoscenza (o ignoranza che dir si voglia) della stragrande maggioranza dei condòmini i quali, unitamente al disinteresse più stucchevole, finiscono sempre per far mantenere lo status quo.Col risultato che è sotto gli occhi di tutti. Aggiornarsi, acculturarsi e interessarsi. Saluti

Antonio
Antonio mercoledì 20 settembre 2017 alle ore 16:32

Solo per informazione:ho appena ricevuto dall'amministratore la mail con allegati 3 file Pdf contenenti rispettivamente:
a) Fatture pagate mese di agosto
b) fatture pervenute e non ancora pagate (agosto)
c) movimenti c/c mese di agosto.
Solo in questo modo si può controllare l'operato di un amministratore per quanto riguarda l'aspetto contabile/gestionale. Non vi sono altri modi. E inviare via mail uno, tre o 10 file di documenti non costa assolutamente nulla se non pochi minuti per allegarli ad una mail.
Per quanto riguarda il tempo impiegato a riprodurre/scannerizzare le fature e i movimenti del c/c condominiale, l'amministratore ne riceve il corrispettivo nel proprio compenso a suo tempo pattuito (si deve ovviamente calcolare preliminarmente un forfait). Ma questo metodo gli eviterà sicuramente contestazioni e domande sia in corso di gestione, sia al termine della medesima. Alla presentazione cioè del rendiconto. In quanto chi riceve la documentazione contabile mensilmente (i consiglieri, come da accordo scritto ovvero contratto di gestione stipulato all'atto del conferimento incarico) ha nel frattempo stlato una . È evidente che tutto dovrà poi quadrare al termine della gestione, prima cioè di presentare il rendiconto alla compagine condominiale. In tal modo, salvo casi particolarissimi non ci saranno certo contestazioni di sorta in quanto i consiglieri - eletti dall'assemblea - potranno assicurare che la contabilità è >a posto>.Tutti gli eventuali/possibili errori, vengono infatti "sistemati" in corso di gestione, negli incontri fra consiglieri e amministratore.
È tempo di cambiare: i condòmini hanno dei diritti che devono essere garantiti; pur sempre nel rispetto della professionalità degli amministratori più "illuminati" e intelligenti.

Gianni
Gianni lunedì 23 ottobre 2017 alle ore 13:37

Informare/istruire i condomini a conoscere l'alveo dove scorrono le norme/le sentenze/le leggi che regolano il vivere in condominio. Il sig Antonio, ex amm. di cond., CONOSCE ! pertanto risulta essere bravo a chiedere il rispetto dei propri diritti. Allora necessita diffidare dalla disonestà della ++++ parte degli amministratori operanti. L'etica ??????? professionale inesistente.

Shaza
Shaza mercoledì 01 novembre 2017 alle ore 12:41

Buongiorno a tutti!
Trovo molto utile la metodica proposta dal Sig Antonio per vigilare sui conti del condominio.
Avrei un bisogno di un vostro parere.
Da un giorno all'altro abbiamo richiesto l'estratto conto del mese corrente all'amministratore e risultano 2 prelievi di 500€ a distanza di pochi giorni. Inoltre vi sono 3 ricariche sulla stessa carta prepagata di importo che varia da 50 ai 150€, per i quali l'amministratore si è giustificato (di sua iniziativa senza che nessuno glielo chiedesse) dicendo di esser il corrispettivo dovuto all'impresa di pulizie. Io sono rimasta stupita da queste movimentazioni e sono decisa ad approfondire, vorrei quindi richiedere l'estratto conto dell'anno e le relative fatture. Sono troppo prevenuta? Non capisco i prelievi in contanti...li trovo veramente sospetti o secondo voi sono giustificabili?
Grazie mille in anticipo

Toni45
Toni45 mercoledì 01 novembre 2017 alle ore 12:50

Cara Shaza, qui non si tratta di metodica inventata. Ma si tratta di far comprendere che se si vuole verificare l'operato dell'amministratore (contabilità gestionale) è opportuno - anzi necessario - che l'assemblea chieda espressamente a maggioranza che l'amministratore metta a disposizione - sempre - ovvero mensilmente o trimestralmente sia le movimentazioni del conto, sia le fature e le note di addebito pervenutegli. Solo così sarà possibile effettuare un vero controllo. Certamente qualcuno potrà obiettare che ciascun condòmino può se pre, in qualsiasi momento, domandare all'amministratore di fargli visionare la documentazione contabile. E di richiederne copia dietro pagamento del costo fotocopie. Ma se invece la richiesta di trasmettere periodicamente (ai consiglieri o eventualmente a uno o più condòmini specificati) copie fatture e movimenti, la cosa cambia.
Altra soluzione è di deliberare l'apertura di un sito (pesso l'amministratre) sul quale vengono caricati tutti i documenti del condominio (e pertanto quelli contabili e bancari) in modo tale che poi ciascuno può - in qualsiasi momento - accedere per effettuare controlli e verifiche. Ma l'apertura delsito (che ha un costo; seppure contenuto) deve essere richiesta/pretesa dalla maggioranza assembleare.

Antonio
Antonio mercoledì 01 novembre 2017 alle ore 12:52

Antonio e Toni45 sono la stessa cosa

Antonio
Antonio mercoledì 01 novembre 2017 alle ore 12:56

Così facendo si evita di recarsi personalmente in banca per domandare all'addetto di sportello la movimentazione del conto condominiale. Va da sé che comunque la richiesta di movimentazione allo sportello è sempre lecita. E non può essere rifiutata. Ma diventa sempre un qualcosa che tende a generare discussioni in quanto non tutti - in banca - sono informati (e d'accordo) sul fatto che ciascun condòmino ha la facoltà di avanzare tale richiesta.

Shaza
Shaza mercoledì 01 novembre 2017 alle ore 14:25

Grazie mille per la risposta, sicuramente d'ora in avanti richiederò periodocamente i movimenti amministrativi del condominio. Ora vorrei richiedere la documentazione degli ultimi 2 anni, si deve far un'assemblea straordinaria o posso far richiesta diretta all'amministratore?

Antonio
Antonio mercoledì 01 novembre 2017 alle ore 16:16

Beh adesso conviene che alla prossima assemblea lo chiediate ufficialmente. Almeno per i consiglieri. Oppure deliberate l'apertura delsito condominiale così tutti potrete accedere e verificare la documentazione contabile e non. Nel frattempo poiché ogni condòmino ha il diritto di ottenere la documentazione (se in copia, pagando i, costo di riproduzione) o comunque di vederla (gratuitamente), fissa un appuntamento (magari con una veloce raccomandata o mailPEC se anche tu ce l'hai) e fatti metter a disposizione la documentazione gestionale che ti interessa. Per gli anni trascorsi la questione è un po' più complicata anche se non impossibile. Se c'è qualche altro condòmino interessato, parlatene e insieme richiedete copia dei documenti contabili facendovi addebitare (con fattura) il controvalore. Mentre per quella in corso di gestione, l'amministratore deve procedere senza fare storie. Se le fa, allora fagli capire che commette una (grave) irregolarità. Poi stai a vedere cosa succede.

Shaza
Shaza mercoledì 01 novembre 2017 alle ore 18:02

Grazie mille per l'aiuto =)

Paolo
Paolo sabato 20 gennaio 2018 alle ore 18:37

Buongiorno,
Ho bisogno d'aiuto per una situazione spaventosa che sto vivendo nel piccolo condominio (6 appartamenti) in cui abito.
1)L'amministratore da poco eletto in conbutta con il costruttore ed alcuni condomini che hanno la maggioranza,ha deciso di far pagare le spese condominiali del costruttore sull'invenduto agli altri condomini, senza nessuna delibera messa a verbale durante l'assemblea e senza un regolamento contrattuale ufficiale sottoscritto al momento del rogito.Io sono l'unico che contesta e vorrei pagare solo in base ai miei millesimi,può l'amministratore farmi una ingiunzione di pagamento?
2)Ho chiesto all'amministratore tramite pec di inviarmi l' e.c. trimestrale,cosa che non ha fatto come da accordi per ripicca, in quanto io mi sono rifiutato di approvare un preventivo (palesemente gonfiato)inviato tramite e-mail senza una regolare assemblea.
Ho chiesto alla banca, hanno detto che l'e.c. deve essere visionato e inviato solo tramite l'amministratore.Sono disperato.Che fare?

Antonio
Antonio domenica 21 gennaio 2018 alle ore 00:09

Caro amico non è il caso di disperarsi. Se veramente la situazione è quella che descrivi, siamo di fronte ad una sorta di . Pertanto tu versa un importo spese che ritieni congruo/corretto con la specifica (da indicare nella causale del bonifico):"pagamento effettuato con riserva di ripetizione" .Poi, mentre stai a vedere la reazione di quel bell'imbusto dell'amministratore vai da un legale esperto (se ti rivolgi all'ICAF trovi seri professionisti che si occupano di queste cose) per decidete la strategia da seguire per porre fine alla situazione di irregolarità da te lamentata. Ci sono gli estremi per la revoca giudiziale dell'amministratore e perfino per la demuncia al proprietario. L'importante è non farsi intimorire e nel contempo pagare con quella clausola di cui sopra. Sempre bene stare dalla parte della ragione secondo il principio del . Purtroppo certe cose succedono prevalentemente on Italia.

Antonio
Antonio domenica 21 gennaio 2018 alle ore 00:12

Secondo il principio del . In una situazione di sopruso e imbroglio.

Antonio
Antonio domenica 21 gennaio 2018 alle ore 00:14

dicevo: principio del SOLVE et repete

Paolo
Paolo lunedì 22 gennaio 2018 alle ore 11:59

Buongiorno,
Grazie mille Antonio, le sono molto grato delle informazioni che mi ha cortesemente dato,ha riacceso in me un lume di speranza.La situazione purtroppo è più grave dei due episodi che ho citato nel primo post.Ho subito minacce e intimidazioni e ingiurie di non rivolgermi alle forze dell'ordine, da parte del costruttore per abusi e vizi di costruzione che ho segnalato.Ho già presentato denuncia contro un condomino (della maggioranza) per maltrattamento di miei animali e lancio di oggetti pericolosi.Due esposti in Procura uno per danneggiamenti, archiviato ma mi hanno riconosciuto il danno verso ignoti.
Il secondo nei confronti dell'amministratore per quanto riguarda le varie irregolarità che sta commettendo.Ho chiesto il parere di alcuni legali, ma non mi sembravano molto esperti in materia di diritto condominiale,l'unica soluzione ,iniziale a loro giudizio era l'invio di una lettera (a costi esorbitanti). Comunque, mi consigliavano di pagare sempre tutto quello che l'amministratore richiedeva, onde evitare un ingiunzione di pagamento e tutto quello che ne consegue, perchè a loro dire il giudice crede sempre all'amministratore senza che questo debba presentare delle prove delle sue pretese.Cercherò una sede ICAF nella mia zona.È terribile acquistare una casa con tanti sacrifici e trovarsi in mezzo a dei delinquenti.Ancora grazie

Antonio
Antonio lunedì 22 gennaio 2018 alle ore 12:42

Caro Paolo, reitero tutta la solidarietà nei suoi confronti. Per tutte le angherie (diciamo così) che è costretto a subire.
A mio avviso, bene ha fatto a muoversi con le denunce nei confronti di proprietario/venditore che usa mezzi mafiosi, condòmino imbecille e amministratore irregolare. Questo manipolo di scriteriati, forse non si rendono conto di quelllo che stanno facendo.
Per quanto riguarda i legali da lei interpellati, è evidente che non fossero degli specialisti del diritto condominiale (magari sono bravi nel diritto matrimoniale o canonico; chissà?); e quindi non le hanno saputo dire altro che, al di là di tutto, anche per via del nostro particolare ordinamento giuridico, è sempre opportuno pagare e poi procedere: come recita la massima latina "solve et repete"; nel caso di specie, con l'aggiunta della precisazione/postilla che ho indicato (pagamento effettuato con riserva di ripetizione).
Di bravi legali che si occupano prevalentemente/esclusivamente di problematiche condominiali ve ne sono molti. Anche sul sito di CondomnioWeb è possibile reperirne di validi. Quando ho accennato all'ICAF (Istituto di conciliazione e di alta formazione), dove veramente si trovano professionisti di grande esperienza e capacità, intendevo dare un indirizzo a cui rivolgersi. Magari, anche telefonicamente per verificare che, nel caso, si possano interessare della questione. Una cosa è certa: i professionisti si fanno pagare. Ma un conto è sborsare parcelle a legali non molto esperti; un'altra è farlo con quelli veramente validi e ferrati nella materia. Questa è una decisione, però, che spetta a chi è direttamente interessato a venir fuori da certe spiacevoli situazioni.
Infine,ritornando al suo assurdo caso, penso che questo si discosti un po' dal contesto prettamente condominiale. Richiedendo pertanto anche l'intervento di professionisti del ramo penale.

Paolo
Paolo lunedì 22 gennaio 2018 alle ore 18:56

Sig. Antonio la ringrazio infinitamente per i Suoi preziosi consigli che cercherò di mettere in pratica.Oggi mettendolo alle strette, ho ricevuto l'estratto conto da parte dell'amministratore.
Concordo nel dover pagare un legale che sia più che mai preparato nella materia ma non di certo improvvisatori incompetenti.
Purtroppo presumo che per certi aspetti siamo già nel penale.Da quello che ho capito questi individui sono avvezzi da anni a questo sistema.Spero solo di incontrare persone come Lei che abbiano una coscienza civica e mi siano di aiuto .Grazie buona serata

Antonio
Antonio lunedì 22 gennaio 2018 alle ore 19:39

Salve Paolo; il fatto di aver ottenuto l'estratto conto bancario è già qualcosa. Anche se bisogna tener presente che senza le fatture e le note di pagamento, i movimenti del conto servono a poco. Più che altro, a verificare se tutti i condòmini hanno pagato; e quando (rispetto al preventivo approvato). Pertanto, ai fini di una completa verifica della contabilità gestionale, è necessario ottenere tutta la documentazione: movimenti c/c e fatture. Anche se sarà difficile, provi comunque a formulare una (decisa) richiesta all'amministratore (eventualmente, o con raccomandata A.R. o, se lei possiede una casella di posta certificata, con una mail all'indirizzo PEC dell'amministratore).
Che la situazione fosse sconfinata in ambito penale era palese. Pertanto, se si deve procedere nei confronti di quegli individui, è necessario farlo con la massima prudenza; in stretta collaborazione con un legale competente e preparato.
Quando ci si trova di fronte a situazioni simili, chi ha un minimo di sensibilità e di empatia, non può esimersi dal fornire i suggerimenti ed i consigli più opportuni.
Di nuovo tanti auguri; e non si arrenda.

Giuseppe
Giuseppe venerdì 02 marzo 2018 alle ore 23:33

Buongiorno a tutti.
Ero riuscito ad avere l'approvazione dell'assemblea all'unanimità di avere una chiavetta non diapositiva per visualizzare il c.c. del condominio, anche con il consenso se lo"amministratore.
Ho avuto l,ostacolo della banca, non prevede un accesso non dispositivo.
Secondo me bisogna picchiare anche il chiodo con queste banche, qui c'è volete di escludere il singolo condomine perché rispetto alla,amministratore noi condomini ci alteriamo se ci viene negato un diritto.
Per chi conosce i server sa benissimo che dare i vari permessi ad un utente non è cosi tanto complicato, se lo negano c'è un loro torna conto.
Qualcuno sa indicarmi dove posso trovare le varie regole bancarie, ovviamente enti certificati.

Ciao, grazie.

Antonio
Antonio sabato 03 marzo 2018 alle ore 10:51

Ribadisco che bisogna indurre l'amministratore a fare il proprio dovere.Vale a dire, a mettere a disposizione dei condòmimi la documentazione contabile. Conformemente al disposto della vigente normativa. È pressoché inutile andare in banca per richiedere i movimenti del conto. Il funzionario troverà sempre una scusa per opporvidi. Anche se la Suprema Corte di cassazione ha reiterato l'obbligatorietà per le banche di soddisfare le domande. Quindi meglio evitare di aprire discussioni allo sportello. È l'amministratore che deve mettere a disposizione fatture e movimentazioni. Mensilmente; o tutt'al più trimestralmente. L'alternativa è quella di aprire un sito condominiale (a pagamento; anche se con costi molto ridotti) sul quale peró l'amministratore DEVE caricare con puntuale regolarità i movimenti bancari e le fatture pervenute; pagate e non. Ma se non carica la documentazione con puntualità, anche il sito serve a poco. In ogni caso bisogna mettere l'amministratore recalcitrante on condizione di non opporsi alle richieste. Stipulando una sorta di Contratto di amministrazione in occasione del rinnovo incarico (personalmente cercherei un nuovo amministratore disposto a sottoscrivere l'impegno prima della momina). Per concludere, suggerisco di lasciar perdere qualsiasi richiesta di movimenti alla banca.

Antonio
Antonio sabato 03 marzo 2018 alle ore 11:09

Aggiungo una considerazione importante. Anche se si riesce ad ottenere le movimentazioni del conto dalla banca, il controllo della contabilità risulterebbe solo . Dato che se l'amministratore poi non mette a disposizione le fatture (pervenute; pagate e non) non si riesce ad avere in quadro completo della situazione. Con i movimenti- come ho già detto- si riesce sì a vedere quanto pagato; ma è opportuno avere il riscontro. Perchè il pagamento potrebbe riferirsi a interventi relativi ad un'altra gestione. È comunque la movimentazione bancaria permette di conoscere se tutti i condòmini hanno versato ke rate (della gestione in corso) alle previste scadenze. È altresì chi non ha ancora versato; stabilendo così gli eventuali ritardi (sanzionabili, se del caso, con l'addebito di interessi di mora; sempre che questo sia previsto dal regolamento contrattuale o da una specifica delibera condominiale a maggioranza qualificata).

Antonio
Antonio sabato 03 marzo 2018 alle ore 11:10

.....solo parziale......... (il controllo contabile)

Giuseppe Iannello
Giuseppe Iannello sabato 03 marzo 2018 alle ore 15:48

Quello che dici e giusto ma secondo me non basta.

Avere un accesso home banking non dispositivo dove un consigliere possa visionare il tutto in tempo reale, mette in difficoltà l'amministratore nel procedere con azioni non consentite a allo stesso.

Un piccolo esempio sono i vari movimenti che facevano fra due c.c in possesso dello stesso, la legge lo vieta, ma l'amministratore viene punito solo se viene scoperto prima che venga fatto l'operazione di rientro, perciò se un condominio se ne accorge subito può fermalo.
E solo un piccolo esempio, anche se avendo la documentazione come dici tu se ne può sempre accorgere, ma non in tempo reale. Teniamo presente anche che le persone lavorano, e avendo un accesso diretto (non dispositivo), aiuta molto.

Antonio
Antonio sabato 03 marzo 2018 alle ore 16:42

Caro Giuseppe sono d'accordo che poter controllare le movimentazioni in tempo reale sarebbe il massimo. Tieni presente che avevo chiesto la chiavetta per accesso non dispositivo (ai soli fini di controllo/verifica dei movimenti del conto) fin dal 2010/2011. Ma non siamo mai riusciti ad ottenerla. Non per problemi tecnici. Ma perchè essendo il conto condominiale intestato l'amministratore, questi si trova in una posizione tale da negare il rilascio del "token". Solo in presenza di una specifica normativa (legge) so potrebbe riuscire a soddisfare questa lecita richiesta. Pertanto l'ottenimento di movimentazione bancaria e rilascio fatture con cadenza mensile è da considerare un grande risultato. Del resto, un e/c indica pur sempre qualsiasi movimentazione; o scrittura che dir si voglia. Le uscite e le entrate di fondi sono sempre riportate con una causale. Dalla quale si può comprendere il motivo delle stesse movimentazioni; nonchè gli ordinanti e i beneficiari. Se si accredita un certo beneficiario che non è un fornitore o un prestatore d'opera del condominio, lo si riesce a capire. Confrontandolo con le fatture o con le note di addebito. Per le entrate, queste sono date (per il 99,9%) da versamenti rate dei condòmini. Ogni altra movimentazione anomala o sospetta risulta quindi sempre individuabile.

Giuseppe%20Iannello
Giuseppe%20Iannello sabato 03 marzo 2018 alle ore 16:53

Certo d'accordo, ma cercherò sempre di avere il massimo, grazie.
Questo e il terzo anno con l'attuale amministratore, sono riuscito ad avere la maggioranza, se non quasi tutta l'assemblea dalla mia parte, dopo aver fatto capire che la vecchia amministratore ci stava mandando in rovina, come consigliere gli renderò la vita difficile, o facile se fa gli interessi del condominio.
Bisogna insistere e cercare di avere la maggioranza, e far tacere l'amministratore, senza toccare i suoi doveri.
Ciao ciao a tutti, e stato un piacere discutere, grazie.

Diego
Diego lunedì 18 febbraio 2019 alle ore 16:44

se la banca si rifiuta di consegnare e/c come si puo fare senza dover ricorrere al tribunale

Antonio
Antonio lunedì 18 febbraio 2019 alle ore 19:05

Penso ch su queto argomento siano stati versati ettolitri di "inchiostro". Per quanto mi riguarda, ho cercato di fornire tutte le spiegazioni del caso. Ricapitolando: poiché - pur essendo lecito chiedere alla banca (ove sa il conto condominiale) l'estratto conto mensile con tutti i movimenti in entrata e uscita, è quindi "possibile" ottenerlo (la cassazione lo ha sancito (e ribadito). Ma poiché c'è sempre qualche banca che (solitamente d'accordo con l'amministratore) si rifiuta di fornire i movimenti al condòmino (o al consigliere), l'unica cosa da fare (come del resto nel mio condominio si è sempre fatto da 20 anni a questa parte) è pretendere dall'amministratore il rilascio cartaceo (o l'invio mediante file pdf) dei movimenti. Se l'amministratore si rifiuta, venendo meno ai suoi obblighi sanciti dalla vigente normativa, non si deve fare altro che revocarlo. In quanto commette una rilevante/grave irregolarità. Un amministratore che non fornisce i movimenti ai condòmini richiedenti (accampando scusanti e motivazioni di sorta che non possono reggere) non è persona idonea ad amministrare. Perché così facendo, oltre a contravvenire alla normativa, vuole (forse) nascondere qualche irregolarità contabile. Trasformare un certo numero di pagine dei movimenti (che lo stesso amministratore riceve in via telematica dalla banca se c'è l'home banking) in un file Pdf è operazione che richiede - al massimo - 5/6 minuti. E quindi l'allegare il file ad una mail richiede poi altri 2-3 minuti (al massimo). E questo non tutti i giorni. Ma bensì una volta al mese. Il rifiuto dell'amministratore va solamente sanzionato; dall'assemblea che lo deve revocare. Altro non posso dire. Io quando amministravo inviavo di mia iniziativa i movimenti del conto (allora in forma cartacea) ai consiglieri; o a quei condòmini che erano più interessati all'andamento condominiale. Unitamente alle copie delle fatture ricevute e pagate nel periodo. Così ciascuno poteva seguire l'andamento gestionale durante tutto il corso dell'esercizio.

Giuseppe Iannello
Giuseppe Iannello lunedì 18 febbraio 2019 alle ore 19:40

Sono d'accordissimo con Antonio.
Io ho risolto, con il mio controllare e chiedere delucidazioni collegate alle varie normative, si sono, al meno credo, talmente infastiditi che sia nel mio condominio che in quello di mia suocera si sono dimessi scrivendo che è venuta a mancare la fiducia di alcuni condomini (la fiducia non si chiede, si conquista).
Adesso ne ho trovato uno onesto, non ho più bisogno di andare a chiedere, mese per mese c'è il resoconto. Preventivi fatture li consultiamo assieme, se un lavoro viene fatto a regola d'arte, si paga la fattura, al contrario si consulta l'impresa.
Risultato, condominio senza debiti, spese ordinari abbassate del 50%, e le spese straordinari fino a ora anche.
El primo amministratore dove sono contento di prendere l'impresa mandata da lui; L'amministratore di prima, ho dovuto dirgli che non volevo in condominio imprese mandati da lui. Chissà...

Toni1945
Toni1945 martedì 19 febbraio 2019 alle ore 10:08

Bene;se siete riusciti ad ottenere movimentazioni del conto e fatture da visionare per il monitoraggio della gestione contabile dovreste essere soddisfatti. Così come del fatto di aver evitato di far accedere al condominio operatori dell'amministratore. Questo dovrebbe essere la regola in tutti i condominii d'Italia. Ma purtroppo così mon è. L'auspicio è che pian piano le persone si rendano conto e facciano valere i propri diritti.

Giuseppe Iannello
Giuseppe Iannello martedì 19 febbraio 2019 alle ore 11:34

L'auspicio è che pian piano le persone si rendano conto e facciano valere i propri diritti.

Sagge parole, grazie.

    in evidenza

Dello stesso argomento