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Codice del consumo riformato. Quali conseguenze sul condominio?
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Codice del consumo riformato. Quali conseguenze sul condominio?

Come stipulare un contratto col condominio-consumatore

Avv. Rosario Dolce  

Dalle clausole vessatorie dei contratti stipulati dal condominio all'obbligatorietà del preventivo scritto anche per i lavori di manutenzione su parti comuni, fino a giungere alla nuova disciplina del diritto di recesso. Tutte le novità che potranno avere un effetto immediato sul condominio.

Il "codice del consumo" viene introdotto nel nostro ordinamento con il decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206.

Il testo armonizza e riordina le normative interne concernenti i processi di acquisto e consumo, al fine di assicurare un elevato livello di tutela dei consumatori e degli utenti.

La nozione di consumatore resa dal codice è piuttosto ampia.

Viene considerato “consumatore” la persona fisica che, pur svolgendo attività imprenditoriale o professionale, conclude un contratto per la soddisfazione di esigenze della vita quotidiana estranee all'esercizio di tale attività (Cass. Civ. 23.02.2007 n.4208).

Il Condominio degli edifici va, al pari, considerato come "consumatore", in quanto ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti.

In effetti, l'amministratore agisce nella qualità di mandatario con rappresentanza dei vari condomini, i quali devono essere considerati come consumatori, essendo persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriali o professionali (Cass. Civ. 24.07.01; Vedi anche: Trib. Genova 13.12.06; Tribb. Bologna 03.10.00).

Anche il condominio, pertanto, è in grado di impugnare i contratti stipulati con i propri fornitori, laddove siano stati convenuti in modo irrituale, ovvero contengano delle clausole vessatorie.

Si considerano tali le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto (cfr, art. 33, comma I, cod. consumo).

La vessatorietà va accertata caso per caso, sulla base dell'oggetto del contratto e facendo riferimento alle circostanze presenti al momento della relativa conclusione (art. 34).

Ad esempio, le clausole predisposte dal professionista e contenute in “moduli e formulari” per disciplinare in modo uniforme determinati rapporti contrattuali, devono essere oggetto di specifica trattativa – da provare dal predisponente – con il consumatore che firma il contratto per adesione (Cass. Civ., 28.06.05, nr 13890).

La dichiarazione che il consumatore (vedi, l'amministratore del condominio) pone in calce alle clausole circa la loro preventiva negoziazione con l'impresa fornitrice, se espressa nell'ambito della contrattualistica di massa (si pensi ai contratti con le multinazionali degli ascensori o quello per la polizza globale fabbricati), non è sufficiente a dimostrare che sia realmente intercorsa fra le parti una trattativa idonea a vincere la presunzione di vessatorietà di cui al codice del consumo (fra le tante, Tribunale di Bologna 14.06.00).

Se individuata una clausola vessatoria questa, pertanto, deve ritenersi nulla. Il contratto rimane efficace, per il resto (art. 36).

La riforma. IlD.lgs.21/2014, di recepimento della Direttiva 2011/83/UE sui diritti dei consumatori, ha recentemente "rinnovato" il titolo III del Codice del Consumo dagli artt. 45 al 67.

Le nuove disposizioni - cogenti dal 13 giugno 2013 - si applicano, a qualsiasi contratto concluso tra un professionista o un'impresa e un condominio (o altro consumatore), inclusi i contratti per la fornitura di acqua, gas, elettricità' o teleriscaldamento, anche da parte di prestatori pubblici, nella misura in cui detti prodotti di base sono forniti su base contrattuale (le fattispecie escluse dall'applicazione sono indicate nell'elenco contenuto nell'art. 47).

Non v'è più distinzione, ai fini dell'applicazione del relativo regime giuridico, tra contratti stipulati fuori i locali commerciali e/o professionali, quelli al loro interno e, ancora, quelli stipulati con mezzi di comunicazione a distanza (internet, fax, telefono).

Informazione precontrattuale. La prima e principale novità della riforma riguarda l'obbligo informativo in capo al proponente.

Il professionista è tenuto obbligatoriamente a fornire al consumatore una serie di informazioni in modo chiaro e comprensibile (cfr, art 49).

La nota "informativa" (rectius preventivo) deve essere resa su supporto cartaceo o, se il consumatore e' d'accordo, su un altro mezzo durevole (a beneficio di archivio digitale).

Dette informazioni devono essere leggibili e presentate in un linguaggio semplice e comprensibile; in ogni caso, in grado devono essere in grado di descrivere compiutamente i seguenti punti:

  1. caratteristiche dei beni e dei servizi che si intenderebbe rendere;
  2. identità del professionista e relativi recapiti;
  3. prezzo e/o costo comprensivo di imposte o criteri per addivenirlo;
  4. modalità di pagamento;
  5. Modalità di consegna del bene o d'esecuzione del servizio;
  6. durata del contratto e disciplina per la risoluzione del medesimo, ovvero per l'esercizio del diritto di recesso;
  7. garanzia legale e/o convenzionale prestata al bene o al servizio che si intende erogare.

Ergo, prima di stipulare un contratto col condominio-consumatore è necessario presentare un preventivo informativo ed economico per iscritto - riportante le superiori informazioni - a mani dell'amministratore.

L'assemblea del condominio avrà il compito, successivamente, di vagliarlo sul merito ed eventualmente approvarlo e/o modificarlo: aprendo, in questo modo, una vera e propria trattativa negoziale.

Conclusa la fase precontrattuale, le parti, a questo punto, saranno in grado di stipulare un contratto regolare, anche da questo punto di vista.

Il periodo di recesso. Altra innovazione contenuta nella riforma riguarda la nuova tempistica e le modalità dell'esercizio del diritto di recesso.

Al consumatore viene riconosciuto un periodo di quattordici giorni solari per recedere dal contratto negoziato, senza dover fornire alcuna motivazione e senza dover sostenere costi diversi (da quelli previsti all'articolo 56, comma 2, e all'articolo 57).

La circostanza dovrà essere esplicitata all'interno del preventivo economico ed informativo e nel contratto poi stipulato.

Diversamente, il periodo di recesso terminerà dodici mesi dopo la fine del periodo di recesso iniziale, come determinato a norma dell'articolo 52, comma 2.

Per quanto riguarda le modalità d'esercizio del diritto di recesso; queste devono manifestarsi nel seguente modo:

· nel caso dei contratti di servizi, dal giorno della conclusione del contratto;

· nel caso di contratti di vendita, dal giorno in cui il consumatore o un terzo, diverso dal vettore e designato dal consumatore, acquisisce il possesso fisico dei beni o:

  1. nel caso di beni multipli ordinati dal consumatore mediante un solo ordine e consegnati separatamente, dal giorno in cui il consumatore o un terzo, diverso dal vettore e designato dal consumatore, acquisisce il possesso fisico dell'ultimo bene;
  2. nel caso di consegna di un bene costituito da lotti o pezzi multipli, dal giorno in cui il consumatore o un terzo, diverso dal vettore e designato dal consumatore, acquisisce il possesso fisico dell'ultimo lotto o pezzo;
  3. nel caso di contratti per la consegna periodica di beni durante un determinato periodo di tempo, dal giorno in cui il consumatore o un terzo, diverso dal vettore e designato dal consumatore, acquisisce il possesso fisico del primo bene;
  4. nel caso di contratti per la fornitura di acqua, gas o elettricità', quando non sono messi in vendita in un volume limitato o in quantità determinata, di teleriscaldamento o di contenuto digitale non fornito su un supporto materiale, dal giorno della conclusione del contratto.

Esercitato legittimamente il diritto di recesso, il professionista/impresario è tenuto a rimborsare tutti i pagamenti ricevuti dal consumatore, eventualmente comprensivi delle spese di consegna, senza indebito ritardo e comunque entro quattordici giorni dal giorno in cui e' informato della decisione del consumatore di recedere dal contratto ai sensi dell'articolo 54.

Nel qual caso e a meno che il professionista abbia offerto di ritirare egli stesso i beni, il consumatore è a sua volta tenuto a restituire i beni consegnandoli al professionista o a un terzo autorizzato dal professionista a riceverli, senza indebito ritardo e in ogni caso entro quattordici giorni dalla data in cui ha comunicato al professionista la sua decisione di recedere dal contratto ai sensi dell'articolo 54.

Conclusione.La normativa in commento incide sui nuovi rapporti negoziali intessuti dal condominio o da singoli privati (intesi come consumatori) con i propri fornitori. Tali relazioni commerciali e/o professionali, d'ora in avanti, dovranno essere necessariamente improntate secondo i canoni della trasparenza,con l'ausilio della forma scritta, già sin dalla fase precontrattuale (vedi, presentazione del preventivo contenente l'informativa obbligatoria), a pena di diritto di recesso.

Scarica DECRETO LEGISLATIVO 21 febbraio 2014, n. 21

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