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E' nulla la delibera che obbliga al pagamento delle quote condominiali persona diversa dall'effettivo proprietario
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E' nulla la delibera che obbliga al pagamento delle quote condominiali persona diversa dall'effettivo proprietario

La deliberazione assembleare che attribuisce un obbligo di contribuzione a persona diversa dal titolare della rispettiva quota di proprietà esclusiva deve ritenersi nulla

Avv. Paolo Accoti 

Deve essere revocato il decreto ingiuntivo con il quale, sulla scorta di una delibera di ripartizione delle spese, viene ingiunto il pagamento di quote condominiali ad un soggetto che non risulta proprietario dell'immobile, pur avendo le precedenti delibere sempre attribuito allo stesso le relative spese.

Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per il pagamento dei contributi condominiali, il condomino opponente non può validamente eccepire circostanze relative alla annullabilità della delibera posta a fondamento del decreto ingiuntivo.

A tal proposito, infatti, il giudizio di opposizione è teso alla verifica della perdurante efficacia della delibera assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere, in considerazione del fatto che una siffatta deliberazione costituisce titolo idoneo a dimostrare il credito del condominio e, in quanto tale, legittima sia l'emissione del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, che la condanna del condomino a pagare le spese relative al giudizio di opposizione.

In altri termini, l'opposizione può essere accolta solo se la delibera ha perso la sua efficacia a seguito di sospensiva o sentenza resa nel differente giudizio di impugnativa della delibera assembleare, non potendosi far vale nel giudizio di opposizione questione inerenti l'annullabilità della stessa.

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Tuttavia, al Giudice dell'opposizione non è precluso di valutare incidentalmente la nullità della delibera, questione peraltro rilevabile anche d'ufficio, trattandosi di un elemento costitutivo della domanda.

Tanto è vero che la nullità della deliberazione adotta dall'assemblea condominiale sfugge al termine di decadenza di trenta giorni imposto dall'art. 1137 Cc, applicandosi in simili casi l'art. 1421 Cc, a mente del quale il Giudice, anche in sede di appello, può rilevare d'ufficio la nullità in tutti i casi in cui la validità della delibera costituisce elemento essenziale della domanda sulla quale lo stesso è chiamato a decidere.

Fatta questa doverosa premessa, la Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 33039, depositata in data 20 Dicembre 2018, ricordato come l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali grava sull'effettivo titolare dell'unità immobiliare ovvero in solido tra i comproprietari, qualora tali oneri vengano imputati ad un soggetto terzo, la delibera dovrà ritenersi inesorabilmente nulla, con tutte le conseguenze in ordine alla necessaria revoca del decreto ingiuntivo emesso sulla scorta di tale deliberazione.

Ed invero, una volta ricordato come il principio dell'apparenza del diritto non opera in materia condominiale e che, pertanto, a nulla vale la circostanza per la quale l'ingiunto nel corso del tempo si sia sempre atteggiato come proprietario dell'immobile in condominio, va certamente ribadito come la deliberazione assembleare che attribuisca un obbligo di contribuzione a persona diversa dal titolare della rispettiva quota di proprietà esclusiva, deve essere sicuramente ritenuta nulla.

A tal proposito, sono da considerarsi <<nulle per impossibilità dell'oggetto, e non meramente annullabili, e perciò impugnabili indipendentemente dall'osservanza del termine perentorio di trenta giorni ex art. 1137, comma 2, c.c., tutte le deliberazioni dell'assemblea adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, e quindi in eccesso rispetto alle attribuzioni dell'organo collegiale, seppur limitate alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata per legge o per contratto, ed occorrendo, piuttosto, a tal fine, un accordo unanime, espressione dell'autonomia negoziale (Cass. Sez. 2, 04/08/2017, n. 19651; Cass. Sez. 6 - 2, 09/03/2017, n. 6128).>>.

In conclusione, la nullità della delibera che impone un obbligo di contribuzione a chi non è effettivo proprietario può essere fatta valere anche nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei contributi condominiali, trattandosi di un vizio che inficia la stessa esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e che, peraltro, rimane sottratto al termine perentorio di impugnativa di cui all'art. 1137 Cc.

=> Spese condominiali ed opposizione al decreto ingiuntivo

STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI

Scarica Cass. Civ. Sez. 6 Ord. N. 33039 del 20/12/2018

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