La sentenza n. 2987 dell'11 febbraio 2020, emessa dal Tribunale di Roma, torna sul punto della riscossione dei saldi degli esercizi precedenti, un vero rompicapo per gli Amministratori, ma anche per i condòmini nel momento in cui intendono contestare il loro debito per come riportato nel rendiconto condominiale.
Il caso concreto
È opportuno iniziare spiegando la vicenda sulla quale il Giudice è stato chiamato a decidere.
Un condòmino ha impugnato una delibera, adottata a dicembre 2017, con la quale si approvavano rendiconto (consuntivo) 2016 e preventivo 2017. A quanto è dato di comprendere e dedurre dalla narrazione del fatto in sentenza, nel rendiconto 2016 venivano riportati, tra le voci "in uscita" della contabilità, i compensi dovuti all'Amministratore per le annualità 2005, 2006 e 2007, per oltre 9.000,00 Euro.
Il condòmino impugna la delibera perché sostiene che l'Amministratore, non avendo mai indicato analiticamente il suo compenso all'Assemblea, come previsto dall'art. 1129, comma 14°, c.c., non aveva diritto a percepirlo, così dovendosi affermare che avesse svolto l'incarico gratis e che la delibera che gli attribuiva i compensi menzionati fosse annullabile.
Inoltre, il condòmino sostiene che i compensi relativi agli esercizi dal 2005 al 2007 fossero crediti prescritti e, pertanto, non dovuti - si immagina per decorrenza della prescrizione decennale del termine per le obbligazioni pecuniarie.
Il Giudice ha rigettato in piena l'impugnativa del condòmino.
Questione di riparto e… riporto
Spiega il Giudice che, da quanto prodottogli dalle parti, risulta che i compensi 2005 - 2007 dell'Amministratore fossero già stati approvati nel 2015 dall'Assemblea e che QUELLA delibera non fosse stata impugnata, così divenendo definitiva.
Da qui, l'Amministratore aveva diritto a percepire i compensi, anche approvati con molti anni di ritardo, in quanto l'Assemblea, organo decisorio del Condominio, facendo esercizio del POTERE DI RATIFICA DEL MANDANTE nel suo rapporto con il mandatario, ha appunto ratificato l'operato del suo Amministratore, sostanzialmente riconoscendo come dovuti i compensi inseriti in rendiconto.
Non solo. Evidenzia il Giudice che, trattandosi di Amministratore nominato evidentemente prima del 2005 e di compensi relativi ad esercizi sino al 2007, non era possibile invocare la nullità della nomina ai sensi dell'art. 1129, 14° comma, c.c., in quanto la norma in parola è stata introdotta dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (c.d.
Riforma del Condominio), che è poi entrata in vigore solamente il 18 giugno 2013, senza possibilità di APPLICAZIONE RETROATTIVA, cioè ad eventi e vicende realizzatisi prima dell'entrata in vigore della norma.
Ancora. A ben vedere, sottolinea il Giudice, il condòmino non avrebbe avuto nemmeno interesse ad impugnare, atteso che l'Assemblea del dicembre 2017, la cui delibera egli contestava, non aveva APPROVATO EX NOVO I BILANCI DEGLI ESERCIZI PRECEDENTI.
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Insomma, il fatto che, nel RIPARTO DELLE SPESE, l'Amministratore indichi, RIPORTANDOLO, il "Saldo es. precedenti ", NON FA 'NASCERE NUOVAMENTE' IL SALDO VECCHIO, bensì lo rimette unicamente come posta 'a debito' del condòmino ed "a credito" del Condominio.
Tanto è vero questo che la prescrizione degli oneri condominiali, quinquennale, decorre dall'approvazione del rendiconto cui la spesa si riferisce e non "rivive" se l'Amministratore "riporta" il debito nel rendiconto dell'anno successivo.
Pertanto, non è possibile impugnare OGGI una delibera che approvi un rendiconto ove sono previsti pagamenti dovuti a SALDI PRECEDENTI, se non si è provveduto ad impugnare il rendiconto che per primo ha approvato quei saldi.
Breve esempio: a rendiconto 2019, il mio debito "Saldo 2018", cioè relativo all'anno precedente, è di Euro 1.500,00, di cui Euro 500,00 dovuti a mancato pagamento della gestione 2018 ed Euro 1.000,00 dovuti a oneri condominiali non pagati nelle gestioni precedenti al 2018.
Inoltre, nel rendiconto 2019, chiudo con un debito di Euro 450,00, quale "conguaglio" del 2019 - ciò significa che nel preventivo detta somma non era presente, ma è stata comunque spesa per le necessità della gestione, in corso di 2019.
Quali somme potrò impugnare, laddove ne ricorrano i presupposti?
Potrò impugnare SOLAMENTE il conguaglio 2019.
Infatti, il "Saldo 2018", approvato durante l'Assemblea tenutasi nel 2019 e da me non impugnata, non può più essere messo in discussione.
L'unica eccezione a tutto quanto detto sopra è data dall'eventuale NULLITA' DELLA DELIBERA: in tale caso, infatti, essendo la nullità imprescrittibile nonché rilevabile d'ufficio, il condòmino potrà impugnare la delibera nulla in ogni tempo, anche a distanza di molti anni, così come potrebbe essere il Giudice a "vedere" la nullità nella delibera prodotta in giudizio ed impugnata, ANCHE SE IL CONDOMINO che impugna NON L'HA FATTA VALERE, proprio perché gli è permesso di sollevare la questione e decidere la controversia.
Non solo: solamente nel caso di nullità ANCHE IL GIUDICE DELL'OPPOSIZIONE AL DECRETO INGIUNTIVO per oneri condominiali ne può conoscere e può dichiarare la nullità della delibera, revocando il Decreto ingiuntivo emesso, anche se il condòmino non aveva impugnato la delibera nulla prima di opporsi al Decreto - mentre ciò non è possibile al Giudice dell'opposizione nel caso in cui la delibera sia ANNULLABILE, ma il condòmino non l'abbia impugnata tempestivamente.
Ci permettiamo sommessamente di evidenziare che, sulla questione della nullità della nomina dell'Amministratore per omessa indicazione del compenso sarebbe opportuno un intervento della Corte di legittimità, sebbene non a Sezioni Unite non essendo presente, almeno nella conoscenza di chi scrive, un contrasto in merito.
Infatti, la giurisprudenza in materia di nullità della nomina ex art. 1129, 14° comma, c.c. ritiene nulla la nomina in assenza di indicazione del compenso, perché sostiene che l'art. 1129 c.c. sia NORMA INDEROGABILE (ex art. 1138 c.c.) e, pertanto, la sua violazione determinerebbe la nullità per violazione di norma imperativa secondo i criteri generali.
Tuttavia, si pongono due questioni:
i) il Legislatore afferma che l'Amministratore debba COMUNICARE IL COMPENSO nel momento in cui egli ACCETTA L'INCARICO; peccato che da nessuna parte sia scritto COME, A CHI ed ENTRO QUALE TERMINE egli deve eseguire questa accettazione; mentre la giurisprudenza sulla nullità della nomina fa discendere l'assenza dell'indicazione del compenso dalla mancata presentazione dell'offerta economica in sede di Assemblea di nomina;
ii) secondo la legge, il mandato è oneroso SALVO DIVERSA PATTUIZIONE (art. 1709 c.c.): ma questo comporta che, se l'Assemblea nomina l'Amministratore senza nulla dire del compenso, NON SI POSSA DIRE CHE IL MANDATO E' GRATUITO, cioè senza compenso, perché la gratuità va ESPRESSAMENTE PATTUITA; salvo ritenere l'art. 1129, 14° comma, c.c. lex specialis rispetto all'art. 1709 c.c., così facendola prevalere sulla norma generale applicabile a tutti i mandati, ma allora torniamo al problema di cui al punto i);
iii) se nullità deve essere, lo sia in pieno: se insegniamo che il contratto nullo NON È RATIFICABILE, NE' CONVALIDABILE ed è INEFFICACE EX TUNC, cioè sin dalla sua origine tra le parti, allora all'Amministratore non è dovuto nulla, perché il contratto di mandato tra lui ed il Condominio non ha mai prodotto effetti, mentre la giurisprudenza sulla nullità della nomina in assenza di indicazione del compenso afferma che, in caso di delibera, successiva alla nomina, che approvi il compenso dell'Amministratore tra le spese di gestione, allora egli avrà diritto ad essere retribuito.
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