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Come contestare un passaggio di consegne incompleto?
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Come contestare un passaggio di consegne incompleto?

Che cosa fare se ci si accorge che la documentazione consegnata dal precedente amministratore è incompleta?

Avv. Alessandro Gallucci  

Il passaggio di consegne è quell'adempimento che l'amministratore uscente è tenuto ad approntare per consegnare la documentazione e le cose afferenti al condominio ed ai singoli condòmini.

Siamo abituati a pensare al passaggio di consegne tra amministratori di condominio, ma non sempre è così.

Il passaggio di consegne può avvenire anche tra l'amministratore uscente ed uno dei condòmini.

Il verbale di passaggio di consegne non prova il credito dell'amministratore uscente

A sancire l'obbligo, senza per l'appunto individuare il destinatario delle cose e della documentazione, è l'art. 1129, ottavo comma, c.c. che recita:

«Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».

Alle cessazione, ossia alla conclusione del rapporto di mandato per scadenza, revoca o dimissioni. Chiaramente nel caso di scadenza naturale, l'adempimento è posticipato all'esito dell'assemblea annuale, per il caso di revoca o dimissioni.

Passaggio di consegne incompleto, il quesito

Dato questo contesto, vediamo che cosa ci chiede un nostro lettore in relazione ad un passaggio di consegne non completo.

«Buongiorno amici di Condominioweb! Ho da poco preso in gestione un condominio. Dieci giorni fa abbiamo fatto il passaggio di consegne col precedente amministratore.

Mancato passaggio di consegne. L'amministratore di condominio paga le spese processuali e compenso del CTU

Oggi, per rispondere alla richiesta di un fornitore, sono andato a scartabellare tra i documenti fiscali dell'anno 2018 e mi sono reso conto che ne mancano alcuni. In effetti il verbale del passaggio di consegne menziona genericamente "documentazione fiscale anni pregressi", ma non elenca dettagliatamente quali documenti sono presenti.

Ho chiamato il precedente amministratore, il quale ha nicchiato, dicendo che deve verificare, ma lui ricorda di avermi consegnato tutto.

Che cosa devo fare, come comportarmi se non mi consegna quanto richiesto?»

Passaggio di consegne, la prova dell'effettuazione

Il verbale del passaggio di consegne è quel documento che ha la funzione di provare l'adempimento dell'obbligo di consegna di cose e documenti condominiali.

Non è obbligatoria la sua redazione, ma evidentemente non redigerlo espone a contestazioni d'ogni sorta.

Del pari redigerlo in maniera eccessivamente superficiale può creare problemi in relazione alla prova della consegna di determinati documenti.

Il caso che ci ha sottoposto il nostro lettore è la dimostrazione chiara di questa evenienza.

Se c'è scritto che ho consegnato i documenti fiscali inerenti agli anni 2015-2016, vuol dire che ho dato al destinatario queste carte. Certo, non vuol dire che ho dato uno specifico documento, ma se questo va ricompreso in tal categoria, la logica conseguenza vuole che sia stato consegnato.

Accesso alla documentazione condominiale e responsabilità penali

Appare fondamentale, quindi, dettagliare chiaramente che cosa sta consegnando l'amministratore uscente al momento del passaggio di consegne.

Passaggio di consegne, la verifica al momento dell'effettuazione

Sebbene sia caldamente consigliabile dettagliare pignolescamente il contenuto del verbale del passaggio di consegne, ciò non sempre avviene.

In mancanza di minuziosità del verbale, è fondamentale quanto meno la verifica del contenuto dell'incartamento, quella si attenta (comunque dev'essere tale) e scrupolosa.

Certo è che non sempre si può prevedere quali carte debbano esserci e quali possano essere considerate mancanti; se una cartellina menzione i modelli F24 di versamento delle ritenute d'acconto per uno specifico anno, è difficile dire se lì dentro ne manca qualcuna oppure no. Sarebbe dunque opportuno specificare a verbale che il passaggio è eseguito fatte salve successive ed ulteriori verifiche.

Passaggio di consegne, la mancanza di documenti e la contestazione

È il caso del nostro lettore. Serve un documento, ed esempio un verbale, una fattura, un modello F24, ma non si rintraccia.

Il primo a cui domandare quel documento è l'amministratore uscente; sta a lui verificare se ne è sfuggita la consegna e quindi provvedere ad integrarla.

Di tutti i documenti, poi, ci sono più copie e quindi v'è la possibilità di chiederle ad altre persone. Le fatture agli emittenti, i verbali ai condòmini assenti, ecc.

Passaggio delle consegne. Legittimazione ad agire, tempo, luogo e sanzioni per ogni giorno di ritardo.

Certo è che se un documento non è stato consegnato e - in forma scritta o per testimoni - si può provare tale omissione, allora l'amministratore uscente va considerato inadempiente.

Passaggio di consegne, i raggiri e le conseguenze

E così arriviamo al focus del nostro approfondimento: come contestare un passaggio di consegne incompleto?

In primis è fondamentale scrivere, in maniera che resti traccia della comunicazione, all'amministratore uscente per evidenziare la mancanza di documenti tra quelli consegnati.

Se questi risponde adempiendo alla consegna, cioè integrandola, nulla quaestio: anche dal punto di vista strettamente civilistico, sebbene si possa parlare di originarie consegne incomplete, l'inadempimento non può, almeno ad avviso dello scrivente, essere considerato dolosamente preordinato a chissà quale intento.

Diverso il caso di mancata risposta o peggio ancora di negazione da parte dell'amministratore uscente: in tal caso bisognerà contestare l'omissione, dettagliando chiaramente cosa manca e, in relazione al caso concreto, valutando se sussistano gli elementi per poter affermare un raggiro effettuato al momento della consegna della documentazione.

Sebbene la giurisprudenza sia consolidata nell'affermare che il nuovo amministratore possa agire autonomamente per recuperare i documenti dal suo predecessore, è bene che egli informi l'assemblea dell'incompletezza del passaggio al fine di valutare, in relazione al concreto inadempimento ed alla possibilità di reperire aliunde le cose mancanti, il miglior modo di agire.

Come organizzare il passaggio di consegne tra amministratori di condominio

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Cavaliere
Cavaliere giovedì 05 marzo 2020 alle ore 17:32

«L'amministratore dimessosi (fine agosto 2017) non ha consegnato TUTTA la documentazione al "nuovo” amministratore. Quest'ultimo, nonostante sia stato sollecitato da un condomino, non ha ritenuto opportuno promuovere una azione per venirne in possesso; l’assemblea condominiale su un punto messo all’o.d.g. (a maggioranza) ha deliberato la poca rilevanza del fatto e chiesto di non procedere: è regolare tale delibera? Non esorbita dalle attribuzioni riconosciute alla medesima?

Luigi
Luigi giovedì 05 marzo 2020 alle ore 20:00

se la maggioranza dei condomini ha deliberato di non procedere non si può fare nulla.
il grave è che il nuovo amministratore deve fare le pulci su tutto e di più affinché riesca a reperire il tutto almeno per quanto riguarda il bilancio in corso anche per fiscalmente certificare le cu ed il 770. diversamente tutto sanzionabile dall'ade.

Valeriano
Valeriano venerdì 06 marzo 2020 alle ore 09:23

L'Amministratore uscente ha procrastinato l'assemblea al limite consentito (21 maggio) e soggetto a revoca ha emesso parcella per i 141 gg. dell'anno corrente (nel quale è stato revocato) si è prelevato l'importo dal c/c e non ha consegnato la documentazione degli anni pregressi (consegnato solo 2019). E' giusta la retribuzione? gli anni pregressi vanno consegnati?

Togato
Togato venerdì 06 marzo 2020 alle ore 19:19

Ritengo che all'amministratore subentrato che rileva lacune nelle 'consegne' ricevutene, debba adottare precise linee di comportamento. In sequenza:
= Informare subito il condominio del fatto, come del suo impegno d'accertare in breve e quindi riferirgli circa il novero e l'entità delle anomalie a prima vista rilevate;
= Nel dare di questo notizia pure al predecessore, invitarlo a fornire entro un certo termine le pezze giustificative assenti dai suoi bilanci e da quello corrente, con l'avvertenza che in difetto si dovrà procedere a sua spese al loro possibile reperimento presso terzi;
= Ultimata in tal modo l'indagine riferirne gli esiti in assemblea, assieme alle consequenziali considerazioni, ai fini delle meglio viste delibere.
Ritengo tale 'modus procedendi' il più lineare nonché rispettoso dei diritti e funzioni tanto del condominio che dell'ex amministratore (e del nuovo).

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci venerdì 06 marzo 2020 alle ore 19:26

@Valeriano: no, esaminata con attenzione la situazione concreta (insomma carte alla mano), quella condotta dell'amministratore revocato potrebbe anche essere penalmente rilevante.

Togato
Togato venerdì 06 marzo 2020 alle ore 19:34

P.s. Certo se le vicende assumono, come letto sopra, caratteristiche del tutto diverse e l'assemblea decide a maggioranza di 'bonificarle' allora non si va da nessuna parte (neppure davanti a un giudice per motivi di opposte convenienze).

Cavaliere
Cavaliere venerdì 06 marzo 2020 alle ore 20:59

Fra i documenti non consegnati, ad es., figurano le fatture nel periodo della sua amministrazione e precedenti (ultimi 10 anni): dagli estratti del conto corrente condominiale che ho potuto avere, dopo ricorso all'ABF, risultano due bonifici verso altro condomino, amministrato dallo stesso, per oltre 1.700 euro: gradirei vedere le fatture per rendermi conto di quali prestazioni si tratta. E c'è dell'altro....

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci mercoledì 11 marzo 2020 alle ore 17:16

Per come descrivi la situazione, mi pare che la soluzione migliore sia quella di rivolgersi ad un avvocato.

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