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Spese urgenti per le parti comuni, quando sono congrue?
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Spese urgenti per le parti comuni, quando sono congrue?

Quali conseguenze per l'amministratore di condominio che appalta l'esecuzione di opere sulle parti comuni con emissione di fatture generiche e senza presentazione di ulteriori preventivi, superando le spese approvate nel bilancio preventivo?

Avv. Laura Cecchini  

La sentenza in commento (n. 5522 del 28 febbraio 2020 della Corte di Cassazione) affronta una questione dolente per i condomini, trattando il caso del significativo superamento, per due anni consecutivi, in sede di approvazione di bilancio consuntivo, delle spese indicate nel bilancio preventivo aventi ad oggetto la esecuzione di interventi di manutenzione delle parti comuni.

In particolare, nella fattispecie in esame, il condominio ha contestato alla società che ha svolto le funzioni di amministratore di aver conferito incarico a sé stessa per l'appalto dei lavori di cui si discute, senza adeguatamente apportare documenti descrittivi dei costi, quali, a titolo esemplificativo, il computo metrico, di tal guisa da non poter verificare la congruità degli importi richiesti.

In conseguenza, il condominio non approvava i bilanci consuntivi e chiedeva in giudizio la restituzione delle maggiori somme corrisposte rispetto a quelle individuate ed autorizzate nei bilanci preventivi.

Il Tribunale accoglie la domanda promossa dal condominio, rilavando - tra le altre - la non congruità delle spese anche per assenza di presentazione di altri preventivi.

La società impugna la decisione formulando appello, che viene dichiarato inammissibile. La vertenza viene rimessa all'esame della Corte di Cassazione, la quale rigetta il ricorso per i motivi in appresso illustrati.

La congruità della spesa come presupposto logico della decisione

La prima censura avanzata dalla società che ha amministrato il condominio attiene alla mancata corrispondenza tra il chiesto e pronunciato.

Sul punto, la ricorrente deduce l'erroneità del richiamo, da parte del Giudice di prime cure, al criterio della congruità della spesa posto a fondamento della motivazione con la quale ha ritenuto le spese sostenute non giustificate, in quanto tale eccezione non era stata sollevata espressamente dal condominio.

=> Ripartizione spese condominiali

In proposito, secondo la tesi del ricorrente, il Tribunale avrebbe violato il principio della dialettica processuale, mediante una rappresentazione e interpretazione delle risultanze istruttorie oltre le difese esposte dal condominio, negando il proprio diritto di difesa.

Rettamente, la Corte non condivide le argomentazioni oggetto di doglianza, ricordando il buon diritto del giudicante di ricostruire in autonomia i fatti e le circostanze emersi nel giudizio, ovvero anche diversamente dalla prospettazione delle parti in causa, potendo anche applicare una norma diversa da quella invocata.

Nella fattispecie, non si può, quindi, legittimamente asserire alcuna violazione dell'art. 112 Cod. Proc. Civ. rilevato che le obiezioni mosse dal condominio in merito alla genericità delle fatture emesse, nonché l'assenza di altri preventivi a confronto, quale parametro per una doverosa verifica, presuppongono palesemente un accertamento preliminare sulla congruità delle spese, senza che ciò possa valere ad alterare il petitum e la causa petendi .

Non possiamo dimenticare, tra l'altro, che nel caso de quo , le fatture di spesa per gli interventi - superiori al bilancio preventivo approvato - sono state emesse dalla stessa società in cui opera l'amministratore di condominio, motivo per cui, la produzione di ulteriori preventivi di spesa avrebbe certamente ravvisato una condotta aderente al principio di diligenza professionale richiesta, anche e giustamente per ovviare ed escludere successive contestazioni.

Parimenti, tale allegazione, avrebbe rappresentato una compiuta informativa ai condomini e consapevolezza dei medesimi dell'eventuale maggior costo dei lavori, manifestando piena trasparenza sull'operato svolto.

Lavori, si applicano sempre le norme condominiali anche se il condominio non è costituito formalmente

Il potere dell'amministratore di agire senza delibera

In materia di condominio, in aderenza alcombinato disposto di cui agli artt. 1130 comma I n.3 e 4 e 1135 comma II Cod. Civ., è riconosciuto all'amministratore il potere di agire, in assenza di delibera assembleare, per la conservazione delle parti comuni, qualora l'esecuzione dei lavori sia dettata dall'urgenza.

In ragione di dette norme, la società, quindi, sostiene di aver svolto correttamente la propria funzione, avendo provveduto ad effettuare interventi propedeutici alla eliminazione di infiltrazioni, tese a salvaguardare la incolumità dei condomini, per cui, a tutto voler concedere, quest'ultimi avrebbero dovuto provare la sua mala gestio all'uopo identificando l'effettivo pregiudizio subito.

Al contempo, con il terzo motivo di impugnazione, ad avviso della ricorrente, non erano stati superati i limiti del mandato, in quanto il condominio avrebbe dovuto dimostrare l'assenza dell'urgenza a provvedere e, unitamente, della mala gestio.

=> Lavori straordinari e urgenti condominiali

Ebbene, la Corte di Cassazione ha rilevato come le suddette argomentazioni non possano essere accolte, in quanto fondate sull'erroneo presupposto della diversa trattazione del profilo attinente all'urgenza da quello relativo alla giustificazione della spesa.

Invero, se l'amministratore è legittimato ad agire senza una preventiva delibera al verificarsi di una situazione che richiede il compimento di un atto conservativo urgente, compreso anche il costo, questo non lo esime dalla eventuale successiva contestazione, adeguatamente motivata, della assenza di congruità della spesa sostenuta.

Posto ciò, nell'esame della fattispecie, non emerge dalla sentenza di primo grado alcuna obiezione sullo svolgimento dell'operato dell'amministratore (rectius la società) per cui non sussiste alcuna censura in ordine all'esercizio delle sue facoltà in assenza di delibera condominiale.

Lavori urgenti facciata condominiale

In conseguenza, ne deriva che la motivazione della sentenza emessa dal Giudice di prime cure non incorre in alcuna violazione che possa interessare il sindacato di legittimità rimesso alla Corte di Cassazione, essendo state debitamente espresse le ragioni poste a fondamento del suo convincimento, mediante valutazione congrua e plausibile delle risultanze istruttorie, che hanno condotto all'apprezzamento logico-giuridico di accoglimento della domanda di rimborso avanzata dal condominio.

Rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni. Quando scatta il requisito dell'urgenza?

Scarica Cass. 28 febbraio 2020 n. 5522

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