Il "passaggio di consegne" è ambivalente, nel senso che integra la prima e l'ultima fase del mandato conferito all'amministratore del condominio degli edifici. Approssimando possiamo riferire la presenza: da una parte, dell'amministratore uscente deve rendere il conto del proprio operato, giustificandolo, non solo sul piano documentale, avanti al nuovo rappresentante legale del condominio; dall'altra parte, dell'amministratore subentrante, tenuto ad esaminare il carteggio e le consegne della cassa (ove sussistente) per relazionare ai mandanti e iniziare l'esercizio della gestione.
Eppure, nonostante il rilievo e il valore del duplice adempimento in questione, la trasmissione e la ricezione degli atti e della cassa avviene, il più delle volte, in modo meccanico, senza alcuna cautela.
Approccio che, a posteriori, si rivela fallace: foriero di liti e incomprensioni di sorta.
L'ultima delle controversie, in punto, approdate in Cassazione (Ord. Sez. 6 n. 6760/2019) è emblematica ed è stata risolta attraverso l'affermazione del principio per cui non basta la semplice disponibilità ad eseguire il passaggio delle consegne, per ritenersi assolto l'obbligo di cui al comma 8 dell'articolo 1129 codice civile.
Il fatto. Il caso da cui prende spunto il contenzioso riguarda la condanna subita da un amministratore per non aver consegnato, effettivamente, il compendio documentale di titolarità della compagine condominiale e parte della cassa, ed, anzi, per averlo trattenuto anche dopo la nomina di un professionista ad egli subentrante.
La decisione. Già prima della riforma del 2013 l'obbligo di restituzione, sebbene non previsto espressamente dalla legge, veniva desunto dalla giurisprudenza dai principi generali, costituendo uno dei momenti più delicati quello del "passaggio di consegne" fra vecchio e nuovo amministratore.
All'interesse di chi subentra nell'incarico di prendere il prima possibile possesso di tutta la documentazione inerente al condominio acquisito, può corrispondere il disinteresse dell'amministratore uscente a occuparsi di un condominio con il quale si è interrotto definitivamente il rapporto professionale.
E d'altro canto il ritardo nel passaggio di consegne può essere fonte per il condominio di rilevanti danni. Sotto tale aspetto, i giudici di legittimità sono stati costanti nel ritenere che il mancato adempimento di tale dovere rientra tra le ipotesi per cui si può richiedere legittimamente l'adozione di un provvedimento di urgenza, finanche a norma dell'art. 700 c.p.c. (Cass. n. 11472 del 1991).
In virtù di tali presupposti argomentativi la Suprema Corte di Cassazione ha respinto il ricorso di un amministratore, teso a chiedere la riforma di un provvedimento giudiziale, in quanto ritenuto illegittimo, laddove abbia disposto la relativa condanna alla restituzione del carteggio condominiale o di un assegno bancario.
Il principio di diritto. La Corte ha confermato la statuizione del Giudice di secondo grado ricavando l'assunto da un elemento di fatto, maturatosi durante lo svolgimento del procedimento giudiziale.
E segnatamente: «Nello stesso atto di ricorso, la difesa di parte ricorrente, nel riportare un estratto delle dichiarazioni rese dal XXXX in sede di interrogatorio formale, si legge che la documentazione che quest'ultimo procedeva a depositare nel corso del giudizio di primo grado, era stata sempre presso lo stesso.
E ciò a dimostrazione che il deposito è avvenuto solo a seguito di un preciso ordine del giudice di prime cure. Del resto la messa a disposizione della documentazione, riferita dal ricorrente, parrebbe più attinente all'obbligo di rendiconto di cui all'art. 1130 bis, comma 1, ultima parte, c.c.
Pertanto, anche in quest'ultimo caso la Corte territoriale nel rideterminare il governo delle spese, dichiarando il ricorrente soccombente anche con riferimento all'originaria domanda afferente la consegna dei documenti, rettamente ha fondato la sua statuizione».
L'elenco di tutti i documenti che l'amministratore uscente deve consegnare.
L'obbligo di consegnare la documentazione discende anche dalla necessità, dell'amministratore, di assolvere le proprie attribuzioni in modo pieno e senza condizioni di sorta. Nella fattispecie, in particolare, i giudici di legittimità hanno ancorato l'attribuzione in questione (anche) all'obbligo della rendicontazione annuale di cui all'articolo 1130 bis codice civile e alla circostanza per la quale l'amministratore uscente, nonostante quanto avesse asserito in atti, aveva omesso di consegnare tutti i giustificativi allegati alla documentazione contabile, salvo poi depositarne ulteriori in corso di causa.
La stringata motivazione offerta, in punto, dalla pronuncia in esame ci dà la possibilità di riflettere su altri passaggi giuridici e fattuali relativi al "passaggio delle consegne", per come appresso indicati
Mancata consegna della documentazione condominiale: effetti e responsabilità. L'amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (Cass. Civ., Sez. II, 12 febbraio 1997, n. 1286; Cass. Civ., Sez. II, 14 dicembre 1993, n. 12304).
Ora, considerato che, ai sensi dell'art. 1713 cod. civ., il mandatario deve rendere al mandante il conto e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato, l'obbligo di restituzione sorge a seguito della conclusione dell'attività gestoria. Di norma, la restituzione avviene in seguito alla delibera di revoca in difetto di contrarie disposizioni pattizie.
L'amministratore del condominio, in questo preciso momento, è tenuto alla restituzione di tutto quanto ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condominio e ciò indipendentemente dalla gestione alla quale i documenti e le somme si riferiscono (v. Cass. Civ. Sez. II, sent. n. 10815/2000).
In altre parole non si può "...esonerare il mandatario dall'obbligo essenziale di rimettere al mandante tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato..." (ex multis, Cass. Civ. n. 844/1960).
Ed invero, la mancata consegna dei documenti condominiali non sarebbe tampoco giustificabile neppure nel caso in cui siano gli siano dovute somme di danaro, in virtù dell'inapplicabilità del principio "inadempienti non est adimplendum" (tra le tante, Cass. Civ., 3 dicembre 1999, n. 13504).
Passaggio di consegne tra amministratori, facciamo chiarezza
Le responsabilità per l'amministratore revocato o dimissionario che non consegna i documenti condominiali al suo successore. Secondo gli ultimi arresti della giurisprudenza di merito l'ingiustificato trattenimento - pur a fronte di esplicita richiesta - della documentazione relativa al condominio da parte dell'amministratore cessato in carica e la necessità dell'uso della Polizia giudiziaria per il recupero, dimostrano l'intenzione soggettiva di interversione del possesso e configurano un'ipotesi aggravata di appropriazione indebita, in relazione alla quale l'amministratore subentrato è legittimato a costituirsi parte civile nel processo penale, senza necessità di essere autorizzato dall'assemblea (Tribunale Penale Roma, Sez. IX, 20 luglio 2007, n. 15945).
L'amministratore cessato dalla carica non avrebbe, invero, più i poteri per la gestione degli affari condominiali, intra et extra mura
La violazione delle norme della privacy. La revoca dell'incarico l'amministratore uscente incide anche sui profili giuridici di cui al codice della privacy, a fronte dell'indisponibilità dei dati soggettivi facenti capo ai propri mandanti.
Ne discende che la giurisprudenza ritiene già tardiva la consegna della documentazione eseguita solo a seguito dell'ordine del Giudice (ex multis, Tribunale Civile Milano, sez. VIII; 5 novembre 1992, n. 10467).
