#1 Inviato 1 Agosto, 2015 Buongiorno a tutti, Mi rivolgo a voi per chiedervi un consiglio su una vicenda che mi è appena successa durante un passaggio consegne. All'inizio del mese di luglio sono stato nominato come nuovo amministratore di un condominio della mia zona e, la sera stessa della riunione vengo contattato dal proprietario, che mi aveva richiesto un preventivo per l'amministrazione, comunicandomi la mia nomina; Lo stesso, durante una breve chiacchierata al telefono, mi comunica che il precedente amministratore ha inoltre verbalizzato che entro massimo 10 giorni da quella data mi avrebbe contattato per addivenire al passaggio consegne del condominio, specificando inoltre che il verbale con il bilancio consuntivo rettificato e quindi il preventivo con i saldi esercizi aggiornati per la nuova gestione sarebbe stato suo compito mandarlo a tutti i condomini. Fino a qua il tutto non fa una piega...o quasi! Da qui in poi nascono i problemi! Passati circa 15 giorni dalla data della riunione, il vecchio amministratore non mi aveva ancora contattato per avvisarmi della mia nomina e soprattutto per fissare una data per il passaggio consegne. Vista l'urgenza di dover subentrare nell'amministrazione del condominio (diverse problematiche da affrontare) di mia iniziativa ho contattato l'amministratore uscente e dopo diverse telefonate sono riuscito a fissare un incontro. A distanza di circa 2/3 giorni dalla mia telefonata mi reco in studio da lui e mi ritrovo una situazione alquanto assurda: l'amministratore non era presente ma c'era un suo collaboratore che sapeva poco nulla del condominio e sopratutto non aveva ancora pronta la documentazione da trasmettermi ne tanto meno l'elenco dei documenti che mi avrebbe trasmesso. Dopo circa un'ora e mezza d'incontro sono riuscito a recuperare più documentazione possibile specificando nel passaggio consegne che mi sarei riservato di verificare i documenti vista la situazione in cui è avvenuto il passaggio. Arrivato in ufficio, esamino attentamente i documenti e "scopro" che il vecchio amministratore mi aveva trasmesso il bilancio consuntivo e bilancio preventivo privo delle correzione approvate in riunione, che il verbale non era stato mandato, che i mav ovviamente non erano stati spediti alla banca e che il condominio risultava scoperto di polizza. A questo punto come mi devo comportare? io sono in possesso di un bilancio consuntivo con dei saldi esercizi sbagliati e di un bilancio preventivo che non in linea con quanto verbalizzato (questi bilanci trasmessi erano quelli allegati alla convocazione). Come posso fare per continuare con l'amministrazione? Grazie per l'aiuto. Ah dimenticavo: il vecchio amministratore dopo avergli sottoposto quanto scritto sopra mi ha risposto che lui non sa più nulla perchè non è più amministratore. Grazie Buon lavoro a tutti
#2 Inviato 1 Agosto, 2015 Guarda quello che racconti ormai sta diventando la prassi tra certi amministratori. A me è successo negli ultimi due passaggi di consegne che l'amministratore uscente non si sia fatto trovare e sono stato costretto a fare il passaggio con un suo collaboratore che non sapeva nulla del condominio. La maleducazione e la poca professionalità regnano sovrani in questo ambiente purtroppo. Il mio consiglio è quello di mandare immediatamente una raccomandata all'amministratore uscente facendo presente tutto quello che non va, in particolare la mancanza di documentazione e minacciarlo di agire per vie legali. Per quanto riguarda le problematiche da affrontare in condominio, adesso sei tu l'amministratore in carica quindi hai il dovere di affrontarle sin da subito senza scusanti
#3 Inviato 1 Agosto, 2015 ...Lo stesso, durante una breve chiacchierata al telefono, mi comunica che il precedente amministratore ha inoltre verbalizzato che entro massimo 10 giorni da quella data mi avrebbe contattato per addivenire al passaggio consegne del condominio, specificando inoltre che il verbale con il bilancio consuntivo rettificato e quindi il preventivo con i saldi esercizi aggiornati per la nuova gestione sarebbe stato suo compito mandarlo a tutti i condomini.... ....sono riuscito a recuperare più documentazione possibile specificando nel passaggio consegne che mi sarei riservato di verificare i documenti vista la situazione in cui è avvenuto il passaggio... ... A questo punto come mi devo comportare? io sono in possesso di un bilancio consuntivo con dei saldi esercizi sbagliati e di un bilancio preventivo che non in linea con quanto verbalizzato (questi bilanci trasmessi erano quelli allegati alla convocazione). Come posso fare per continuare con l'amministrazione? ...Ah dimenticavo: il vecchio amministratore dopo avergli sottoposto quanto scritto sopra mi ha risposto che lui non sa più nulla perchè non è più amministratore. Parto dal fondo. In caso di irregolarità accertate, il vecchio amministratore può essere citato ai danni ma non può essere pretesa la sua collaborazione. Ha ragione nel dire che non gli interessa più niente perchè non è più amministratore. L'amministratore uscente non è obbligato a presentare il bilancio ma deve rendere conto a te dall'ultimo rendiconto approvato fino alla data del passaggio consegne. Il rendiconto risultante errato è stato approvato (non si può approvare con riserva di correzione, o si approva o non si approva rimandando l'approvazione alla prossima assemblea)? Se il rendiconto non è stato approvato spetta a te ricostruire il rendiconto partendo dall'ultimo approvato dall'assemblea. Se il rendiconto, pur errato, è stato approvato, l'assemblea dovrà deliberare la revisione del rendiconto e procedere a nuova approvazione. Se in tutto questo emergono danni al condominio ci si potrà rivalere sui responsabili. La presentazione del preventivo spese del nuovo esercizio non è un problema. Si chiama preventivo proprio perchè è una previsione e può essere deliberata la variazione anche più volte nel corso dell'esercizio se sopraggiungono nuovi eventi.
#4 Inviato 1 Agosto, 2015 Il passaggio di consegne deve avvenire tra il precedente amministratore ed il nuovo previa preparazione di TUTTI i documenti inerenti il condominio, se tutta la documentazione è in ordine e ben archiviata bastano pochi giorni a concludere l'operazione, non è questo il caso, volendo fare le cose in maniera approssimativa ed in fretta è logico che tale una certa confusione è possibile. Adesso non è più possibile per te restituire la "parziale" documentazione dicendo all'ex amministratore di provvedere ad un "regolare" passaggio di consegne perchè potrebbe dirti che lui ti ha consegnato tutto e tu ti sei perso qualcosa, ti doveva consegnare un foglio in cui specificava cosa ti stava trasmettendo e tu dovevi firmare "con riserva di verifica" di aver ricevuto tale documentazione, la verifica devi sempre e comunque farla tu stesso
#5 Inviato 1 Agosto, 2015 Il passaggio di consegne deve avvenire tra il precedente amministratore ed il nuovo previa preparazione di TUTTI i documenti inerenti il condominio, se tutta la documentazione è in ordine e ben archiviata bastano pochi giorni a concludere l'operazione, non è questo il caso, volendo fare le cose in maniera approssimativa ed in fretta è logico che tale una certa confusione è possibile. Adesso non è più possibile per te restituire la "parziale" documentazione dicendo all'ex amministratore di provvedere ad un "regolare" passaggio di consegne perchè potrebbe dirti che lui ti ha consegnato tutto e tu ti sei perso qualcosa, ti doveva consegnare un foglio in cui specificava cosa ti stava trasmettendo e tu dovevi firmare "con riserva di verifica" di aver ricevuto tale documentazione, la verifica devi sempre e comunque farla tu stesso LA cosaè però a doppio binario: è vero che mattomatteo non può dimostrare di aver ricevuto documentazione incompleta ma è pur vero che nemmeno l'amministratore uscente può dimostrare di avere consegnato tutta la documentazione
#6 Inviato 1 Agosto, 2015 Un amministratore che si rispetti firma solo per ricevuta i documenti che riceve "analiticamente". Un conto è la riserva di verifica contabilità, un conto è dichiarare cosa è stato ricevuto. Io non mi sognerei mai di firmare di aver ricevuto TUTTA la documentazione ma firmerei solo un elenco ben preciso da smarcare foglio per foglio. Se l'amministratore uscente non ha tempo può decidere lui di "fidarsi" di me e consegnarmi tutto senza ricevuta, con la promessa che poi gli porto io l'elenco firmato dei documenti che ho trovato.
#7 Inviato 1 Agosto, 2015 Hai ragione Leonardo, io mi riferivo alla verifica di eventuali documenti che l'amministratore mi consegna, se mi dice che mi consegna genericamente "le fatture" senza specificarle una ad una come posso sapere se sono tutte? Il riferimento alla contabilità e comunque sacrosanto in quanto deve specificarmi dettagliatamente la situazione di cassa
#8 Inviato 1 Agosto, 2015 Hai ragione Leonardo, io mi riferivo alla verifica di eventuali documenti che l'amministratore mi consegna, se mi dice che mi consegna genericamente "le fatture" senza specificarle una ad una come posso sapere se sono tutte? Il riferimento alla contabilità e comunque sacrosanto in quanto deve specificarmi dettagliatamente la situazione di cassa Io invece ritengo che l'amministratore uscente non deve spiegare niente. Se io dovessi fare oggi il passaggio di consegne e non avessi intenzione di collaborare, consegnerei la "lista analitica" dei documenti già archiviata in un file dove sono specificati i singoli documenti contenuti nelle cartelle annuali archiviate. Consegnerei tutti i registri, tra cui il registro di contabilità dove sono indicati i singoli movimenti ed il saldo contabile. Consegnerei la cassa (c.c. + eventuale cassa contanti) e poi direi di controllarsi con comodo se quanto riportato nei registri contabili corrisponde al vero. Se vuole può venire anche più giorni a smarcarsi quello che riceve e firmare per quello che effettivamente porta via, ma pretendere che io gli dedichi anche solo 5 minuti per chiarimenti, questo no. I dubbi deve toglierseli da solo.
#9 Inviato 4 Agosto, 2015 Ringrazio per le varie delucidazioni, tutte molto utili. Sapendo da quale amministratore ereditavo il condominio (abbastanza conosciuto nella mia zona), mi sono "tutelato" riportando sul verbale di consegna "Salvo riserva di verifica ed inventario dei documenti trasmessi". Ad essere sincero poi, per evitare di avere ulteriori problemi (dato che il condominio ne ha già dei suoi), dato che il precedente amministratore utilizza il mio stesso gestionale mi sono fatto passare il file del condominio e ho modificato direttamente io il consuntivo e preventivo sulla base di quanto deliberato in assemblea, provvedendo poi all'invio del verbale con i bilanci corretti. Lo so che probabilmente non è stata la scelta migliore, ma onde evitare di iniziare subito la gestione con un'azione legale nei confronti del vecchio amministratore, ho preferito intraprendere questa strada, dato che comunque era solo un discorso di conti e contabilità.
#10 Inviato 31 Agosto, 2015 Mi ritrovo in una situazione simile....nel passaggio di consegne l'amministratore uscente mi ha consegnato solo l'anagrafica condominiale asserendo che il verbale di nomina è formalmente non corretto.....manca l'elenco dei condomini presenti, il nome del segretario, e le firma del presidente e segretario. Risulta invece regolare la delibera di nomina con 552 millesimi ....che fare???? Che vita... !!!!
#11 Inviato 31 Agosto, 2015 Mi ritrovo in una situazione simile....nel passaggio di consegne l'amministratore uscente mi ha consegnato solo l'anagrafica condominiale asserendo che il verbale di nomina è formalmente non corretto.....manca l'elenco dei condomini presenti, il nome del segretario, e le firma del presidente e segretario. Risulta invece regolare la delibera di nomina con 552 millesimi ....che fare???? Che vita... !!!! Che significa "solo l'anagrafica condominiale"? Ti ha anticipato l'anagrafica in attesa di passaggio di consegne oppure il passaggio di consegne è tutto lì? - Registro dei verbali - Registro di contabilità - Fatture - Cassa - .... Te li consegnerà oppure no? Se non intende consegnarti più nulla, dopo una raccomandata di sollecito dovrai richiedere la consegna di tutti i documenti del condominio per vie legali con provvedimento d'urgenza ex art. 700 c.c.
#12 Inviato 31 Agosto, 2015 Mi ha consegnato il codice fiscale elenco anagrafiche registro assemblee Per la restante documentazione vogliono la ratifica della mia nomina in assemblea...
#13 Inviato 31 Agosto, 2015 Mi ha consegnato il codice fiscale elenco anagrafiche registro assemblee Per la restante documentazione vogliono la ratifica della mia nomina in assemblea...
#14 Inviato 31 Agosto, 2015 Mi hai dato una bella idea....farò così !!! Evito così di mettere tutto in discussione....grazie ancora..e buon lavoro
