#1 Inviato 5 Aprile, 2018 Vorrei sapere se e' obbligatoria la consegna del verbale per raccomandata. Nel mio condominio si usava la consegna per raccomandata, ma, all'improvviso, dall'ultima assemblea a cui non ero presente, si e' passati alla consegna porta a porta e il verbale non mi e' stato consegnato, finche' non ho chiamato l'amministratore. A parte l'irregolarita' del passaggio della consegna da per raccomandata a a mano, senza nessuna delibera assembleare, per cui ho chiesto decisione dell'assemblea nella prossima riunione, posso comunque oppormi alla consegna porta a porta, soprattutto visto che ho litigato ferocemente con gli altri condomini ( che mi staccano la corrente, mi mettono la colla nella serratura del garage, ecc. per cui ho timore che cosi' si passi alle mani ? ) e imporre la consegna per raccomandata o, meglio ancora, per email, che, almeno mi garantirebbe comunque la consegna ?
#2 Inviato 5 Aprile, 2018 Vorrei sapere se e' obbligatoria la consegna del verbale per raccomandata.Nel mio condominio si usava la consegna per raccomandata, ma, all'improvviso, dall'ultima assemblea a cui non ero presente, si e' passati alla consegna porta a porta e il verbale non mi e' stato consegnato, finche' non ho chiamato l'amministratore. A parte l'irregolarita' del passaggio della consegna da per raccomandata a a mano, senza nessuna delibera assembleare, per cui ho chiesto decisione dell'assemblea nella prossima riunione, posso comunque oppormi alla consegna porta a porta, soprattutto visto che ho litigato ferocemente con gli altri condomini ( che mi staccano la corrente, mi mettono la colla nella serratura del garage, ecc. per cui ho timore che cosi' si passi alle mani ? ) e imporre la consegna per raccomandata o, meglio ancora, per email, che, almeno mi garantirebbe comunque la consegna ? Mentre per la consegna della convocazione all'assemblea è prevista dalla norma civilistica una procedura ben stabilita; Dacc art. 66 L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. Per la consegna del deliberato (verbale) non è previsto nessun tipo di procedura, addirittura per i presenti all'assemblea non è neppure menzionata la consegna, ma è prevista la comunicazione del deliberato per una eventuale impugnazione agli assenti dal momento della comunicazione, ma non è specificato il modo; cc art. 1137 Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. Ovvero solo in caso di impugnazione l'amministratore, se richiesto dal Giudice, dovrebbe dimostrare che il condomino assente all'assemblea ha ricevuto copia del deliberato (verbale), e comunque in caso di contestazione sarà il Giudice a valutare se il condomini è stato reso edotto delle decisioni assembleari; La comunicazione ai condomini assenti della deliberazione dell’assemblea condominiale, al fine del decorso del termine decadenziale di impugnazione davanti all’autorita’ giudiziaria ex articolo 1137 c.c., comma 3, (nella formulazione qui applicabile ratione temporis, antecedente alle modifiche introdotte dalla L. n. 220 del 2012, a seguito delle quali il vigente articolo 1137 c.c., comma 2, parla ora di “termine perentorio”), deve ritenersi avvenuta quando il condomino assente abbia comunque acquisito compiuta conoscenza del verbale d’assemblea e ne abbia potuto apprendere il contenuto intrinseco in maniera adeguata alla tutela delle sue ragioni. Spetta all’apprezzamento di fatto del giudice del merito, insindacabile nel controllo di legittimita’ se congruamente motivato, la valutazione della completezza di tale conoscenza.Ai fini dell’individuazione del momento di decorrenza del termine per l’impugnazione delle delibere condominiali, ha precisato altresi’ che in capo al condomino assente non puo’ essere posto un dovere di attivarsi per conoscere le decisioni adottate dall’assemblea ove difetti la prova dell’avvenuto recapito, al suo indirizzo, del verbale che le contenga, giacche’ soltanto in forza di detto recapito sorge la presunzione, “iuris tantum”, di conoscenza posta dall’articolo 1335 c.c., e non gia’ in conseguenza del mancato esercizio, da parte dello stesso destinatario del verbale assembleare, della diligenza nel seguire l’andamento della gestione comune e nel documentarsi su di essa (Suprema Corte di Cassazione sezione II civile sentenza 2 agosto 2016, n. 16081) Per cui, fatto salvo non sia prevista dal RdC una procedura particolare, il verbale può essere consegnato in qualsiasi maniera, anche porta a porta, per memoria ai presenti e per conoscenza agli assenti.
#3 Inviato 5 Aprile, 2018 Per i condomini in disaccordo sulla modalita' di consegna ( il sottoscritto ), non residenti e fuori per lavoro tutto il giorno e' possibile invocare una diversa modalita' di consegna ( diversa da quella per gli altri condomini ), magari per posta elettronica ( che non e' onerosa e garantisce la consegna al destinatario, al contrario di tutte le altre modalita' ) ?
#4 Inviato 5 Aprile, 2018 Per i condomini in disaccordo sulla modalita' di consegna ( il sottoscritto ), non residenti e fuori per lavoro tutto il giorno e' possibile invocare una diversa modalita' di consegna ( diversa da quella per gli altri condomini ), magari per posta elettronica ( che non e' onerosa e garantisce la consegna al destinatario, al contrario di tutte le altre modalita' ) ?Tutto è possibile, purché l'amministratore sia d'accordo in una consegna diversa del verbale a certi condomini, altrimenti l'amministratore può procedere con la solita consegna avvenuta sinora.
#5 Inviato 5 Aprile, 2018 Insomma, pur essendo pacifico che la consegna porta a porta non e' una modalita' efficace, dal momento che ci sono condomini non residenti e piu' spesso assenti che presenti nel condominio, non posso imporre una qualsiasi modalita' diversa e sono costretto a elemosinare favori per essere a conoscenza del verbale e poter impugnare eventuali decisioni lesive dei miei diritti ?
#6 Inviato 5 Aprile, 2018 Insomma, pur essendo pacifico che la consegna porta a porta non e' una modalita' efficace, dal momento che ci sono condomini non residenti e piu' spesso assenti che presenti nel condominio, non posso imporre una qualsiasi modalita' diversa e sono costretto a elemosinare favori per essere a conoscenza del verbale e poter impugnare eventuali decisioni lesive dei miei diritti ?Bisogna distinguere due casi diversi;1. se sei presente all'assemblea, l'amministratore non è obbligato ad inviare il verbale 2. se sei assente l'amministratore deve comunicarti il deliberato, ed in caso di contenzioso dovrà dimostrare che tu sei a conoscenza delle decisioni
#7 Inviato 5 Aprile, 2018 Partendo dal presupposto che i termini di impugnativa decorrono per gli assenti dalla data (certa) di ricezione del verbale...io penso che il problema non sia nella modalità con cui ci si procura questa data, e che fondamentale resti (nell'interesse di tutti) di procurarla agli atti del condominio. E dunque: io amm.re...per vivere tranquilla e far vivere di certezze i miei amministrati...posso benissimo fare consegne "porta a porta" con tanto di firme per ricevuta, ma...il Condòmino che è assente o che semplicemente non apre la porta (come è nel suo diritto) ...devo sapere io che potrà impugnare qualunque delibera a cui fosse stato assente entro 30 giorni dal ricevimento comprovabile del verbale (che io amm.re non potrò comprovare senza l'invio di una raccomandata, visto che non riceve e quindi non firma per ricevuta quando gli si bussa alla porta di casa). Personalmente, e proprio tenendo presenti i tanti rischi di invalidazione di delibere anche a distanza di decenni, io invio sempre i verbali per racc. o pec ...non solo a tutti gli assenti, ma anche a tutti i "presenti per delega" . La ragione è molto semplice a altrettanto gravosa : siccome non spetta a me o all'assemblea verificare la autenticità della delega...potrei sempre avere delle deleghe che il delegante disconosce a distanza anche di decenni (e per le delibere inerenti a manutenzioni straordinarie parliamo di centinaia di migliaia di euro, per gradire) , asserendo di non aver mai conferito delega a chi si presentò come suo delegato. E allora...perchè rischiare tutto questo, quando per evitarlo basta inviare il Verbale a mezzo racc.ta o pec a tutti i Condòmini che furono assenti O ANCHE "presenti per delega" ? Penso sia una Regola di buon senso che è tutta a vantaggio della "certezza della Legalità" in Condominio, e ...francamente...non vedo nessuna ragione al mondo per discostarsene. P.S. : non sono andata a guardarmi la Giurisprudenza e non ho neanche il tempo di farlo, poichè al problema (nel mio piccolo) ovvio da sempre secondo Buon Senso funzionale a tutti, ma non non ho proprio nessun dubbio sul fatto che l'amm.re che non invii il verbale all'assente con le modalità di rito ( RACcOMANDATA, quanto meno) si renda gravemente responsabile di impugnative sempre dannose per tutti (amm.re compreso) che potranno tranquillamente essere perseguite da qualunque assente all'assemblea stessa, se di questa non ha ricevuto verbale in data certa.
#8 Inviato 5 Aprile, 2018 Partendo dal presupposto che i termini di impugnativa decorrono per gli assenti dalla data (certa) di ricezione del verbale...io penso che il problema non sia nella modalità con cui ci si procura questa data, e che fondamentale resti (nell'interesse di tutti) di procurarla agli atti del condominio. E dunque: io amm.re...per vivere tranquilla e far vivere di certezze i miei amministrati...posso benissimo fare consegne "porta a porta" con tanto di firme per ricevuta, ma...il Condòmino che è assente o che semplicemente non apre la porta (come è nel suo diritto) ...devo sapere io che potrà impugnare qualunque delibera a cui fosse stato assente entro 30 giorni dal ricevimento comprovabile del verbale (che io amm.re non potrò comprovare senza l'invio di una raccomandata, visto che non riceve e quindi non firma per ricevuta quando gli si bussa alla porta di casa). Personalmente, e proprio tenendo presenti i tanti rischi di invalidazione di delibere anche a distanza di decenni, io invio sempre i verbali per racc. o pec ...non solo a tutti gli assenti, ma anche a tutti i "presenti per delega" . La ragione è molto semplice a altrettanto gravosa : siccome non spetta a me o all'assemblea verificare la autenticità della delega...potrei sempre avere delle deleghe che il delegante disconosce a distanza anche di decenni (e per le delibere inerenti a manutenzioni straordinarie parliamo di centinaia di migliaia di euro, per gradire) , asserendo di non aver mai conferito delega a chi si presentò come suo delegato. E allora...perchè rischiare tutto questo, quando per evitarlo basta inviare il Verbale a mezzo racc.ta o pec a tutti i Condòmini che furono assenti O ANCHE "presenti per delega" ? Penso sia una Regola di buon senso che è tutta a vantaggio della "certezza della Legalità" in Condominio, e ...francamente...non vedo nessuna ragione al mondo per discostarsene. P.S. : non sono andata a guardarmi la Giurisprudenza e non ho neanche il tempo di farlo, poichè al problema (nel mio piccolo) ovvio da sempre secondo Buon Senso funzionale a tutti, ma non non ho proprio nessun dubbio sul fatto che l'amm.re che non invii il verbale all'assente con le modalità di rito ( RACcOMANDATA, quanto meno) si renda gravemente responsabile di impugnative sempre dannose per tutti (amm.re compreso) che potranno tranquillamente essere perseguite da qualunque assente all'assemblea stessa, se di questa non ha ricevuto verbale in data certa. La cosa più giusta da fare è proprio quella che hai adottato, anche se non prescritto, inviare almeno agli assenti il verbale con lettera raccomandata (o equivalente Fax, Pec o consegna a mano con firma per ricevuta), così che in caso di contenzioso potrai dimostrare che il verbale è stato messo a conoscenza di tutti i condomini.
#9 Inviato 30 Aprile, 2018 Ancora 2 cose: 1) Visto che il condominio ha anche un sito web, dove viene pubblicato anche il verbale delle assemblee, il verbale deve considerarsi comunque consegnato, anche se solo pubblicato sul sito web, ma non consegnato dall'amministratore traminte nessuna modalita' ( porta a porta, raccomandata, ecc. ) ? Quanto detto precedentemente mi farebbe supporre di no, visto che, se ho ben inteso, il verbale, per essere considerato consegnato, richiede una documentata azione attiva dell'amministratore nei confronti dei singoli condomini assenti. ..oppure non e' cosi' e si considera consegnato a tutti con la mera pubblicazione sul sito web ( la quale tuttavia richiede l'azione attiva del singolo condomino assente, che deve anadare a cercarsela, quando sara' pubblicata, sul sito web del condominio ) ? 2) Nel caso che l'amministratore decida di non mettere all'ordine del giorno della prossima assemblea la questione della modalita' di consegna del verbale dell'assemblea, posso denunciare l'amministratore per aver cambiato modalita' di consegna, senza essere passato prima per una delibera dell'assemblea ? Potrei anche far cacciare l'amministratore dal giudice per aver cambiato modalita' di consegna, senza aver consultato l'assemblea ?
