Spesso quando un amministratore viene revocato o si dimette sorgono questioni in merito ai crediti da questi vantati nei confronti del condominio sino al giorno prima amministrato.
Può trattarsi di compenso non corrisposto ovvero di anticipazioni effettuate a favore dell'edificio nel momento di sua carenza di liquidità.
Non è raro riscontrare che l'ex mandatario si voglia avvalere - e si avvalga - del verbale di passaggio di consegne al fine di ottenere il recupero dell'asserito credito.
Della questione è tornata ad occuparsi, recentemente, la Cassazione, con l'ordinanza n. 5062 del 25 febbraio 2020.
Partiamo dal passaggio di consegne.
Passaggio di consegne alla cessazione dell'incarico
È utile ricordare che l'obbligo di restituzione di tutti i documenti e le informazioni inerenti la gestione del condominio, trova la sua fonte nel nell'art. 1129 c.c. che dispone espressamente che "Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi".
Si potrebbe persino giungere al reato di appropriazione indebita previsto dall'art. 646 c.p. in ragione della mancata o parziale esecuzione dell'obbligo di restituzione. La Corte di Cassazione (Cass. pen., 10 luglio 2013, n. 2951) ha ritenuto rilevante penalmente la condotta appropriativa, posta in essere da un amministratore di condominio che aveva trattenuto e volontariamente negato la restituzione della documentazione dell'edificio, pur nella consapevolezza di non aver più titolo per continuare ad averne il possesso, essendo intervenuta la revoca dell'amministratore.
Anche se non vi è alcuna norma a sancire un limite temporale entro il quale eseguire il passaggio di consegne, l'amministratore uscente deve adoperarsi senza indugio per consegnare la documentazione in suo possesso nel più breve tempo possibile onde evitare pregiudizi agli interessi comuni e consentire al nuovo amministratore di proseguire la gestione del condominio.
In concreto, il verbale di passaggio di consegne è quel documento sulla cui base l'ex amministratore ed il nuovo attestano di procedere alla consegna a quest'ultimo della documentazione e dei registri dello stabile, documento sottoscritto da entrambi.
Cosa capita se oltre a questa attestazione, vi sia anche l'indicazione di un certo importo quale debito dell'edificio nei confronti del suo precedente mandatario? La sottoscrizione da parte del neo eletto fa in modo che si tratti effettivamente di un debito condominiale?
Non basta la semplice disponibilità dei documenti per perfezionare il passaggio delle consegne
La fattispecie, si diceva in principio, è stata analizzata in modo preciso e puntuale dalla Suprema Corte con la decisione n. 5062 del 25 febbraio 2020.
Verbale del passaggio di consegne e sottoscrizione del nuovo amministratore: il caso
Nel caso di specie, l'ex amministratore ha chiesto ed ottenuto il decreto ingiuntivo per compensi professionali ed anticipazioni, producendo il verbale di passaggio di consegne ed un verbale di assemblea sulla cui base il condominio aveva approvato il rendiconto della gestione dell'ultimo esercizio.
Il condominio ha promosso atto di citazione in opposizione avverso detto decreto, osservando che la documentazione prodotta non costituiva prova dell'asserito credito.
Il giudice di prime cure ha dato ragione al condominio. Dietro formulazione di appello da parte dell'ex amministratore, anche la Corte di secondo grado ha rigettato le domande di quest'ultimo.
L'ex amministratore, non contento, ha adito la Corte di Cassazione, la cui decisione è stata ancora una volta a lui sfavorevole.
La base del ragionamento di tutte le autorità giudiziarie interpellato è che non fosse stata raggiunta la prova del credito.
Passaggio di consegne. L'amministratore di condominio deve restituire tutto al condominio
L'affermazione centrale è la seguente: "È consolidato in giurisprudenza il principio secondo cui, poiché il credito dell'amministratore per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del Condominio si fonda, ex art. 1720c.p.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, è l'amministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il Condominio) - che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell'eventuale danno - devono dimostrare di avere adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita (Cass.Sez. 2, 26 febbraio 2019, n. 5611; Cass. Sez. 6 - 2,17/08/2017, n. 20137; Cass. Sez. 2, 30/03/2006, n. 7498).
Era dunque l'amministratore a dover fornire la dimostrazione dei fatti su cui fondare la propria pretesa di recupero delle spese sostenute. Spetta invece all'assemblea il potere di approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, ma solo una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore (arg. da Cass. Sez. 2, 28/05/2012, n. 8498; Cass. Sez. 2,14/02/2017, n. 3892)".
Verbale del passaggio di consegne e sottoscrizione del nuovo amministratore: nessun valore di riconoscimento del debito
La sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, non integra una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata (Cass. Sez. 2, 28/05/2012, n. 8498).
A ben vedere, il nuovo amministratore sarebbe nell'impossibilità di effettuare una ricognizione di debito del condominio, avendo ricevuto solo il generale mandato all'amministrazione del condominio nel momento in cui gli è stato conferito l'incarico.
L'indicazione del debito nel passaggio di consegne non può quindi vincolare il condominio perché per il neo amministratore detta indicazione assurgerebbe a debito altrui.
Essendo una posta passiva esclusivamente del condominio, il rapporto di mandato non conferisce poteri autonomi volitivi in capo al nuovo amministratore, dovendovi invece essere apposito atto di volontà assembleare.
Per gli stessi motivi, anche il versamento di un acconto da parte del nuovo amministratore non ha valore di prova del credito, se non vi è alcuna specifica indicazione.
Né può dirsi prova valida la deliberazione di approvazione del rendiconto, ove non specifichi le somme a carico del condominio da corrispondere all'amministratore cessato dall'incarico.
Infatti, pur ove evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall'amministratore con denaro proprio, in quanto -anche qui- la ricognizione di debito postula un atto di volizione da parte dell'organo collegiale in relazioni a poste passive specificamente indicate (Cass. Sez. 2, 09/05/2011, n. 10153).
Così ancora la documentazione bancaria dell'ex amministratore non assurge a titolo probatorio atto a legittimare le sue richieste. Nel caso di specie, tutta la documentazione bancaria prodotta non ha permesso una ricostruzione puntuale delle eventuali anticipazioni ed inoltre ha evidenziato un riscontro preciso alla gran confusione dei patrimoni dell'amministrazione e dei condomini amministrati.
Peraltro, avvalendosi di questa documentazione l'ex amministratore aveva domandato disporsi CTU contabile, istanza rigettata nello specifico in quanto trattasi di mezzo di ausilio per il giudice e non di dimostrazione di fatti il cui onere probatorio spetta alla parte interessata.
- Passaggio di consegne. L'amministratore deve restituire tutto al condominio
- Mancato passaggio di consegne: scatta la responsabilità civile e penale dell'amministratore di condominio uscente
