L'importanza di un corretto e tempestivo passaggio di consegne tra il vecchio ed il nuovo amministratore è fondamentale sotto un duplice profilo: per il condominio, affinché la gestione dei servizi comuni non subisca interruzioni; per l'amministratore uscente, affinché risulti ormai sollevato da ogni tipo di responsabilità, civile e penale.
Il caso. Il Condominio X, anche a causa di una serie di inadempimenti posti in essere dall'amministratore, decide di indire apposita assemblea per rimuoverlo dall'incarico e nominare il nuovo rappresentante della compagine.
Effettuato il normale iter procedurale per la nomina, al nuovo amministratore viene immediatamente affidato l'incarico di sollecitare il precedente amministratore alla consegna della documentazione condominiale.
Nonostante i ben tre inviti rivoltigli, l'amministratore uscente non consegna alcunché, ragion per cui il condominio si rivolge all'autorità giudiziaria, il Giudice di Pace di Monopoli, chiedendo l'emissione di un provvedimento che obblighi l'amministratore ad ottemperare al precetto normativo contenuto nell'art.1129, comma 8, c.c., con condanna del medesimo al pagamento di una somma a titolo di risarcimento del danno subito a causa del ritardo, anche ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c., oltre al pagamento delle spese di lite.
Esaminata la documentazione prodotta dal condominio e, in particolare, le reiterate diffide ad adempiere inviate all'amministratore uscente, ritenuta non necessaria alcuna attività istruttoria, il giudicante rimette la causa in decisione.
Con sentenza depositata il 3 luglio 2019, il Giudice di Pace condanna l'amministratore cessato dalla carica a consegnare la documentazione condominiale ed a versare al condominio la somma di € 4.000,00 ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c. Il tutto, oltre alla rifusione delle spese di lite.
Le norme in esame ed i precedenti giurisprudenziali. L'art.1129 c.c., al comma 8, stabilisce che "alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso al condominio e ai singoli condomini…".
Nell'ipotesi in cui ciò non avvenga, in presenza di comprovata documentazione attestante il continuato inadempimento da parte dell'amministratore, è possibile ottenere un risarcimento danni, come previsto dall'art. 614-bis c.p.c,.: "…con il provvedimento di condanna all'adempimento di obblighi diversi dal pagamento di somme di denaro il giudice, salvo che ciò sia manifestamente iniquo, fissa, su richiesta di parte, la somma di denaro dovuta dall'obbligato per ogni violazione o inosservanza successiva, ovvero per ogni ritardo nell'esecuzione del provvedimento…".
La Sentenza in esame si segnala anche per la "consistenza" della somma determinata per il risarcimento del danno, pari a ben € 4.000,00!!!
Nominato il nuovo amministratore, dunque, scatta l'obbligo di quello cessato dall'incarico di immediata consegna della documentazione (sempre che qualcuno gliela chieda) e, in caso di ritardo nell'adempimento, la responsabilità civile laddove si riscontri un danno risarcibile e possibilità di ottenere una la condanna alla c.d. penalità di mora ex art. 614-bis c.p.c.
Sotto il profilo civilistico, l'ipotesi di inadempimento su descritta è stata oggetto di attenzione in numerose pronunce sia di merito che di legittimità (Cassazione, ordinanza n.6760/19 e 20137 del 17.8.2017; Tribunale di Napoli, ordinanza dell'11.6.2018; Tribunale di Roma, n. 22541 del 2.12.2016).
Sotto il profilo penale, può anche considerarsi integrata l'ipotesi di reato di appropriazione indebita (art. 646 c.p.), nonché di mancata esecuzione dolosa di un provvedimento del giudice (art. 388 c.p.).
Conclusione. Appare evidente che l'interesse prevalente nel passaggio di consegne è la continuità dell'attività di gestione, evitando per quanto possibile che si verifichino inconvenienti anche solo potenzialmente pregiudizievoli per i condomini.
Per esempio, la mancata consegna di fatture dei fornitori con pagamenti in scadenza o già scaduti può significare per il condominio addebito di spese ed interessi ma, anche ingiunzioni di pagamento gravata di competenze e spese di lite.
Non consegnare il registro anagrafe contenente gli indirizzi dei soggetti cui rivolgere la convocazione di un'assemblea potrebbe causare ritardo nell'approvare e dare esecuzione ad una importante decisione assembleare.
Non consegnare le certificazioni uniche, potrà comportare l'applicazione di sanzioni, anche di discreta rilevanza economica, a carico del condominio (per ogni CU omessa, tardiva o errata è prevista l'applicazione di una sanzione pari a 100 euro per singolo adempimento con il limite massimo di 50.000 euro).
Queste sono solo alcune delle conseguenze che possono derivare dal comportamento irriverente e negligente dell'amministratore.
L'amministratore professionale dovrebbe comprendere che, se il condominio ha deciso di voltare pagina, l'incarico professionale è perduto. Rendersi inadempienti rispetto al passaggio di consegne dimostra la scarsa diligenza professionale dell'amministratore, pregiudica le possibilità di recuperare quell'incarico (non sono rari i casi in cui i condomini, sperimentati altri professionisti, tornino sulle loro decisioni), intacca l'immagine del professionista agli occhi di condomini e colleghi, non gli consente di maturare compensi ulteriori e lo espone a responsabilità sia civili sia penali.
Consegnare la documentazione in ordine e con tempestività, invece, soprattutto se la situazione del condominio presenta molte criticità non dipendenti dall'amministratore, non può che essere interpretato come sinonimo di grande professionalità e costituire un buon biglietto da visita per il futuro.
