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Mala gestio dell'amministratore di condominio, passaggio di consegne e conseguente difficoltà nella ricostruzione contabile
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Mala gestio dell'amministratore di condominio, passaggio di consegne e conseguente difficoltà nella ricostruzione contabile

I giudizi volti ad accertare la mala gestio del precedente amministratore, rappresentano ancora un ampia fetta di contenzioso in ambito condominiale

Avv. Fabrizio Plagenza 

Il passaggio di consegna tra amministratori, si sa, rappresenta uno dei momenti delicati della vita condominiale. Lo è per i condomini, lo è per gli amministratori coinvolti, lo è per le sorti dei rapporti obbligatori che trovano origine nei contratti e nei documenti condominiali.

=> Amministratore di condominio e gravi irregolarità

Il Tribunale di Roma, con la Sentenza n. 4343/2019 del 26/02/2019, ha affrontato il caso di un condominio che citava in giudizio l'ex amministratore, contestandogli una mala gestio nel rapporto di mandato intercorso.

In particolare, veniva contestato al precedente amministratore di non avere espletato l'incarico di amministratore secondo i principi della diligenza del buon padre di famiglia. In particolare, si imputava al convenuto il fatto di non avere redatto e conservato la documentazione contabile necessaria anche per poter presentare i bilanci consuntivi secondo i criteri di veridicità e chiarezza; di non avere restituito tutto quanto detenuto alla conclusione del mandato ed, infine, di avere distratto somme di danaro delle quali era nel possesso in forza dell'incarico.

=> Il passaggio di consegne e la mala gestio dell'amministratore di condominio

Le ragioni della pretesa. La causa, dunque, aveva ad oggetto la domanda di accertamento della mala gestio del precedente amministratore, in danno del condominio che, a causa della condotta censurata al convenuto, non aveva potuto ricostruire i bilanci ed accertare le reali entrate ed uscite come avrebbe dovuto ma aveva avuto necessità di ricorrere ad una "complessa attività di revisione contabile demandata necessariamente ad un tecnico dopo avere acquisito nuovamente dai condomini le ricevute di pagamento delle quote versate al Condominio, dai terzi (ove possibile) i riscontri dei pagamenti effettuati e dall'ente poste in particolare gli estratti del conto corrente".

Le risultanze documentali. Proprio grazie all'attività di revisione contabile effettuata da un terzo a tal uopo incaricato dal condominio, l'attore riteneva fosse emerso con chiarezza documentale che l'ex amministratore aveva indebitamente trattenuto una notevole somma.

=> Passaggio di consegne. L'amministratore di condominio deve restituire tutto al condominio

Le richieste. Su questa base, il condominio agiva per chiedere la ripetizione delle somme distratte e comunque non restituite dal convenuto, al termine del mandato.

L'esito del giudizio. La causa veniva istruita documentalmente e, come necessario in questi casi, veniva espletata CTU contabile.

L'attore, sulla scorta di quanto confermato dal CTU, ha dimostrato che l'ex amministratore non aveva tenuto una condotta diligente. In particolare, il convenuto non aveva espletato l'incarico di amministratore secondo i principi della diligenza del buon padre di famiglia.

Non aveva conservato la documentazione contabile "necessaria anche per poter presentare i bilanci consuntivi secondo i criteri di veridicità e chiarezza, per non avere restituito tutto quanto detenuto alla conclusione del mandato e per avere distratto somme di danaro delle quali era nel possesso in forza dell'incarico".

Tali circostanze, inoltre, avevano reso difficile ricostruire i bilanci ed accertare le reali entrate ed uscite "se non a mezzo di previa complessa attività di revisione contabile demandata necessariamente ad un tecnico".

=> La mancata informativa legittima la condanna dell'amministratore al pagamento dell'intero importo del precetto

In buona sostanza, aveva violato le disposizioni in tema di mandato ed in particolare quelle previste dall' art. 1713 cc. ed aveva operato con mala gestio di tutta evidenza.

L'analisi degli istituti. Nella condotta che deve essere tenuta dall'amministratore, l'origine dell'incarico e la fine dello stesso sono legate da un comune denominatore che si identifica con il titolo posto alla base del rapporto tra condomini ed amministratore: il contratto di mandato.

Vale la pena rammentare (alla luce della frequente casistica giurisprudenziale sul tema) cheil mandato, espressamente previsto dall'art. 1703 c.c, è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell'altra.

L'amministratore di condominio, nel caso di specie, quale mandatario, è tenuto a eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell'art. 1710 del codice civile.

Principio cardine che regola il contratto di mandato è la diligenza del buon padre di famiglia, parametro su cui basare la valutazione della condotta posta in essere dall'amministratore.

Ciò posto si osserva in via generale che, a mente dell'art. 1713 c.c., il mandatario ha l'obbligo, cessato l'incarico, di rimettere al mandante "tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato ".

=> Contabilità condominiale: lo stato dell'arte

Il novellato art. 1129 comma 14 c.c. , poi, dispone espressamente che, per quanto non disciplinato (con riguardo, per quanto qui rileva, al contratto fra condomìnio ed amministratore) dalle norme di cui agli artt. 1129 e ss cc, si applicano le disposizioni di cui al mandato.

Donde, si legge nella sentenza n. 4343/2019, fra gli obblighi dell'amministratore, vi è quello di "restituire, alla cessazione dell'incarico, le somme di danaro appartenenti al condominio ricevute nel corso del mandato e non ancora utilizzate per scopi diversi da quelli dell'ente di gestione : donde pertanto da restituire".

La casistica, dicevamo, è purtroppo costante ed ampia. I giudizi volti ad accertare la mala gestio del precedente amministratore, se è vero che talvolta risultano prive di fondamento, è altrettanto vero che rappresentano ancora un ampia fetta di contenzioso in ambito condominiale.

Nel recente passato, il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 8275/2019, ad esempio, ha affrontato il caso analogo che aveva visto un Condominio citare in giudizio il precedente amministratore lamentando che la condotta posta in essere dall'ex amministratore fosse da ritenersi contraria ai principi di buona fede e correttezza ed al generale principio di valutazione sulla scorta della diligenza del buon padre di famiglia, addebitando al convenuto di aver riscosso gli oneri senza pagare i fornitori così costringendo il Condominio, ad esempio, a rimanere debitore di terzi e per non aver consegnato la documentazione contabile.

In precedenza, sempre il Tribunale di Roma, con sentenza n. 13061 del 26 giugno 2018, aveva condannato l'ex amministratore di condominio al risarcimento di tutti i danni subiti dal condominio in conseguenza dalla mala gestio contabile appurata, rappresentata da un "disordine contabile ", con riferimento in particolare alle lacune nei bilanci, alla mancata tenuta delle scritture contabili previste dalla legge ed alla confusione dei patrimoni fra mandante e mandatario e alla necessità di costituire un fondo straordinario.

Se tali sono i casi di una responsabilità che potremmo definire contrattuale, è doveroso dire che in caso di accertata responsabilità, anche i danni non patrimoniali possono essere risarciti dall'ex amministratore, come chiarito da un'ordinanza del Tribunale di Torino del 2014 , secondo cui la cattiva gestione dell'amministratore provoca un danno non patrimoniale.

=> Passaggio di consegne e responsabilità in capo all'amministratore uscente

Avv. Fabrizio PLAGENZA

Foro di Roma

Email: fabrizioplagenza@hotmail.it

Sentenza inedita
Scarica Tribunale di Roma, n. 4343/2019 del 26/02/2019

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